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2014北大房地产论坛—中国房地产的新格局2014北大房地产论坛论坛，主要内容包括2014中国宏观经济政策分析与走势；十八大后宏观经济与房地产发展趋势；中国房地产市场供需矛盾分析 ；“与新房地产...[详细] 房地产项目全程开发报建与公共关系管理实战研修房地产项目合作开发重要财税问题解析及筹划高级研修班房地产开发流程构建与运营管理实战沙盘演练房地产项目开发会计必需掌握的核心财税问题解析高研班以风险管理为导向的内部控制实务向世界500强学习—跨国公司制度化内部管理体系与中基层主管一线管理高级研修班融资能力是房地产 企业竞争力的综合性核心要素，提高房地产 企业的融资能力也就能够增强房地产企业竞争力；融资能力由内源融资能力、权益融资能力和负债融资能力构成，因此本文从提高企业内源融资能力、权益融资能力和负债融资能力出发，给出了提升房地产企业竞争力的对策建议。
一、注重项目 投资效益，强化现金流控制，提高房地产企业内源融资能力
根据前文分析，影响房地产企业内源融资能力的主要因素是企业的产品销售能力、盈利能力和现金回收能力，因此改善房地产企业的经营状况，提高经营效率也就能提高企业内源融资能力。
提高现金回收能力要加快项目开发 周期，依据项目发展计划和项目开发计划，加强对各地项目开发节奏的把握，推进己完工现房的销售，对不同的商业现房采用不同的租售策略，进一步消化住宅现房库存，加快项目资金周转速度。
内源融资来源于企业内部 的资金积累，因此房地产企业要强化现金流控制, 保证资金的顺利周转。一个现金流管理得好的房地产企业, 其标志就在于能够合理把握调整付款和回款的节奏来平衡现金流。特别是, 对一个同时开发多个项目的公司, 要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。作为集团公司, 要关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况, 在集团范围内统一调剂资金。这里, 最基础的工作是确保现金流信息的畅通, 而最关键的是建立一个严谨高效的现金流控制体系。严谨表现在令行禁止、有章可循, 而高效的关键在于提高对意外事件的预见性和敏感性，科学预测，准备充分的应变方案。
二、强化企业内部管理 ，提升公司治理水平，提高房地产企业权益融资能力
房地产企业的权益融资能力来源于投资者的资金投入。房地产企业要想获得投资机构的有力支持，就必须先从自身做起，努力塑造规范经营的现代企业形象。 (1)建立现代企业制度。房地产企业要建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，使之真正成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场竞争主体。房地产企业家要提高自身素质，利用现代经营管理的方法，加强内部管理，制定正确的经营战略，把有限的资金用活用好，这样才能既有内源资金的支撑，又有外援资金的支持，不断增强企业的市场竞争力。 （2）提高经营管理水平。要建立科学的、规范化的内部运作体系，注意精简高效，建立责、权、利一体的岗位责任制，明确职责和考核目标，建立科学合理的内部流程和运作机制，特别是在向政府机关申报项目建设手续的过程中，更要吃透政策，减少反复，提高整体效率。房地产企业要建立规范的财务制度，保证信息披露真实，提高自身的信用水平，创造良好的融资条件，争取更多的融资机会；企业要设置独立的理财机构，培养一批具有市场经济观念和现代财务管理知识的财务人员。 （3）以市场为导向建立自己的品牌-全球品牌网-。从选址、规划设计开始，就要注意市场调查，以市场为导向，以目标顾客群的需求为中心展开市场营销，在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。 上市融资是房地产企业权益融资的重要来源，对于没上市的房地产企业要积极进行现代企业制度建设，在产权明晰、制度健全的基础上，优化产业结构和资产构成，争取企业上市融资。对于已上市的房地产企业，面对股民所给予的压力，要对内部机制、自身的形象、发展后劲和运作的连续性给予特别关注，进行项目运作和资本运作，通过增资扩股，股市再融资，增强企业权益融资能力，使房地产企业走上可持续发展的良性轨道。 三、确立合作联盟战略，增强企业合作能力，提高房地产企业合作融资能力 战略合作是房地产企业融通资金的有效途径。房地产企业应加强与国内外房地产企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投资者，争取获得多方投资者的支持，从而解决高速发展时期所面临的资金压力和获取各种项目资源。大型房地产开发企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业，或投资参股优质房地产企业，或与国外房地产基金合作，强强联手，充分发挥各自优势，形成双赢格局。 随着我国房地产市场高速发展，国外投资基金纷纷涌向国内房地产市场，房地产企业应抓住契机，与国外房产基金合作，扩大经营规模。房地产投资基金与银行贷款相比同样有它的优势：一是投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担，同时还能降低企业的负债比率；二是通过参股专业的房地产产业投资基金，能够获得专业的资金筹措和专业资金管理，提升股东的资金管理水平；三是在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业的整合。不仅相对于银行贷款，即使与企业债券和信托产品比较，基金无论在募集、管理和变现的不同阶段还是整体性上，都更具有安全性、规模性和成熟性，是集政府、银行、企业和投资者利益于一体的综合性创新金融工具，符合中国房地产业未来的发展方向。种种迹象表明，虽尚未走出灰色地带，但房地产业基金的发展已是大势所趋。 房地产企业应该持有合资、合作的习惯思维与做法，树立战略联盟的经营思路，采取更加灵活、开放的姿态，通过股权转让、资产重组等方式进行合资或合作发展。对于有些行业或项目，寻找有实力、有专业优势的合作伙伴，大胆地尝试合资、合作，减少自身资金压力，共谋发展。例如，对拆迁房建设采取联建方式，就是一个对外融资方式。房地产公司筹集资金最重要的目的是获得资金和购买土地，如果能够通过收购获取这些资源，也是非常好的方式。例如，美国房地产业中四大发展商之一的pultehomes，在20世纪70年代吞并了icm抵押公司（进一步完善管理住宅购置服务），并在2001年与del webb公司合并，组成了美国最大、利润最高的家用住宅建造开发商。 四、加强企业信用管理，拓宽负债融资渠道，提高房地产企业负债融资能力 信用是房地产开发企业兴衰的标识，信用很好的开发企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发、经营更多的房地产项目。房地产企业要注重资信体系的建设。房地产企业资信等级的高低直接决定融资方式的优劣，直接影响融资额度的大小。因此房地产开发企业一定要重视企业信誉。第一要对银行讲信誉，特别是对银行的贷款，一定要准时履约，及时奉还，要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信用等级，通过提高企业的经营能力、获利能力、偿债能力和企业素质来提高企业的资信等级。第二，要对社会、对政府讲信誉，要对设计、施工、监理单位讲信誉。第三，要对购房客户讲信誉，确实做到销售的商品房质量合格、面积准确、交房及时、售后保修。要积极按照政府工商行政管理部门提出的“重合同、守信用”单位的标准建立经济合同管理制度，严格履行各类经济合同，执行国家的政策和法律、法规，成为真正的“重合同、守信用”单位。 长期以来，我国房地产企业的负债融资方式主要是银行贷款，而且主要是短期贷款。由于商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷款主要也是短期流动贷款，这对需要长期资本的房地产企业来说，不但不能保证房地产业的持续发展，相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。因此，房地产公司除了考虑国内商业银行的贷款之外，还应选择其他形式的负债融资，特别是长期负债融资。充分利用银行授信额度，提高银行长期贷款的比例；随着国家对债务市场管理的放松，适时发行公司债券。 发行公司债券是国外房地产公司常见的融资方式，发行公司债券在提高公司融资能力的同时也为优化公司资本结构作出了重要的贡献，一方面提供了长期资金来源，另一方面也降低了公司融资成本。 除发行公司债券之外，我国房地产企业应选择多种负债融资渠道。大力利用信托方式融资，使其能像国外成熟的房地产公司一样成为主要的融资方式。房地产信托同采取银行贷款相比有其一定的优势：一是资金成本低；二是信托募集资金灵活方便，手续简单；三是资金利率可灵活调整。所以，通过房地产信托融资一方面可以降低公司整体融资成本，节约财务费用，且期限弹性较大；另一方面可以在不提高资产负债率的情况下实现融资，优化房地产公司的资产负债结构。可以肯定的是，经过我国对信托公司的清理整顿和我国金融市场的不断完善，房地产信托将取代银行贷款成为房地产企业的一个重要融资方式。通过房地产信托融资将大大提高房地产企业的融资能力。 此外，房地产企业可采用的负债融资方式还有：租赁融资、回租融资、回买融资和夹层融资等，这些融资方式的采用可大大增强房地产企业的融资能力。 |
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