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一手房篇 ●如何选价格 对于绝大普通购房者来说，买房首先关注的还是房子的价格。因此，置业者在购房时一定要把握好最佳的时机，并掌握一定的议价技巧和手段。“把握好最佳时机”是指在看中某个项目时，认为其价格能够接受时就要“该出手时就出手”；而掌握一定的议价技巧和手段则是能够更好地降低购房成本的有效方法。 在这里需要特别提醒购房者的是，在看准某一楼盘时，还要读懂其中的价格，一般购房者接触较多的价格有：开盘价、均价、清盘价……这几个房价出入很大，不弄明白会影响购房者的判断力。比如均价，顾名思义就是这个项目的平均价格，但购房者往往会发现打出的“均价”与自己想买的房子会有很大差距。一般来说，一梯两户的多层楼盘最高价与均价会相差5%至8%，塔楼则在15%至20%之间。因此购房者在选房时，一定要问清楚广告中标注的或销售人员说的价格是哪个价格。 在价格优惠方面，找老客户介绍也是一个不错的选择。目前许多项目都有老业主介绍新客户赠送物业费等额外优惠的政策。尽管这与总房款来说并不算多，但对于购房者和介绍人而言，都是实实在在的好处，并且也是老业主乐意接受的。而对于那些贷款买房的置业者来说，计算好贷款比例和年限则是尤为重要的。 ●如何选地点 众所周知，房子的交通状况尤为重要，这就要求购房者在考察交通时要考虑到是否有公交车到达这里？有多少条公共线路？除了公交车，附近是否还有如地铁、轻轨等其他交通工具？换乘是否方便？从住宅到公交车站、地铁站要花多长时间？未来是否还有公交线路或者地铁规划到这里？早晚高峰的时候路面拥堵情况如何？上下班或小孩上学是否有直达车辆？发生应急情况时出行是否方便等，对于这些问题，购房者一定好提前了解才好。 比如有的置业者选择离公司较近的楼盘，打车的话也就10分钟的车程。而那些住得离单位较远的同事，在遇到天气不好的时候，甚至连打车都成问题，就算开车也要面对堵车的问题，再加上如果路上和其他车辆发生磕碰或者雨天路面积水等，浪费的时间就更多了。 此外，所选楼栋在小区内的位置也非常重要，最好选择那些离小区入口不算太远的楼栋。如果房子距离入口太远，比如要走上10分钟甚至更长时间，在遇到急事时，这段路将是一个巨大的考验。除此之外，对于那些距离变电室、信号发射塔、停车场、健身设施等较近的楼栋也要谨慎选择，否则入住以后会面临辐射、尾气、喧闹等一系列问题，这对家中有老人和孩子的家庭来说尤为重要。 ●如何选户型 如今人们在挑选房型时，已经从过去的片面求大，转变为求好、求全。那么到底什么样的户型能够满足人们的这种需求呢？这就看该房子的户型布局如何，它主要指各功能区组合是否合理及朝向是否良好。 一般情况下，客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素。在朝向方面，客厅、卧室的朝向最重要。由于是客厅整个单元使用率最高、使用人数最多的空间，因此其朝向以南向（阳面）为最佳方向。而卧室的朝向也以南为最佳，最好不要选朝西的卧室。 在房型方面，一般情况下，房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风，因此房屋本身的户型结构就显得尤为重要。通常来说，两室“H”户型和三室的“品”字户型的房子设计最为合理，可以做到南北完全通透，餐厅与厨房近，而且明亮，就餐方便舒适。无任何暗房和暗卫，全明采光。客厅与餐厅功能分区明确，主卧有一个小阳光室。另外，还要看房子的各功能区是否独立，并且有一定的功能划分，避免居住时的互相干扰。 此外，公摊面积也应是购房者所要考虑的因素之一，因为这关系到所购房屋出房率的多少。一般来说，多层住宅的公摊面积较少，为11%至16%之间；高层住宅由于公共交通面积大、公摊面积较多，会在18%至26%之间。 ●如何选环境 环境实际上就是一套房产的附加价值。一处环境优美、周边邻居都是高素质人群，而且各种生活服务配套设置特别成熟的社区，那么其房价肯定会高出其他周边楼盘。 由于现代社会人们工作压力日益加大，此时一个温暖家就成了人们缓解生活压力的最好地方。因此，看房首先应该关注小区环境。进入小区后，大面积的绿地将是感受家庭温馨感的最好开始。一般来讲，小区的绿化率达到30%至40%就能够保证其环境品质。另外，业主会所、优雅别致的小花园、水池和齐全的健身设施，也是购房者餐后漫步、游乐和健身的好去处，并且给大家增进邻里关系提供了良好环境。 此外，居住人群也应是购房者所要考虑的因素。俗话说“人以类聚，物以群分”、“远亲不如近邻”，因此购房者在挑选房子的时候，不妨先要去看看这个楼盘都是哪类人群来此置业、楼盘的档次是否够高。社区的治安条件越良好、邻里关系越和谐、居住人群素质越高，那么居住氛围就越融洽，住在这里的心情才会更舒畅。而且如今人们都已经非常注重下一代的素质培养，一个从小就在良好居住氛围下成长的孩子往往更容易成才。从培养孩子的角度来看，“千金买房万金买邻”是非常重要的。 ●如何选物业 作为保障小区清洁、维修、安全、绿化等诸多工作的物业管理，是居民正常生活的重要保障。但由于不同社区的物业服务质量参差不齐，使得业主在享受服务方面也差异较大。然而有的购房者在买房过程中，往往会忽略考察物业公司这一重要因素，殊不知在某些方面，对于物业公司的选择有时甚至超过了对楼盘其他硬件设施的衡量。好的物业公司让房子保值增值，坏的物业公司会把业主居住环境管理得一团糟而造成房屋贬值，这样的例子已不胜枚举。 正是由于一个好的物业管理能使物业的品质保持长久，这就需要购房者认真咨询和比较。比如在选房的同时还应向销售人员了解今后小区属于哪个物业公司去管理，该公司的资质如何。如果有可能的话，最好能查看他们的相关资质方面的文件，也可以通过上网去了解该公司服务水平和能力如何。如果通过了解之后，购房者对于该物业能够认可，就要求在购房合同上将该条款落实下来，否则今后开发商如果单方面另换一家资质稍差的物业公司来管理，购房者则无处维权。 另外，购房者还应向销售人员了解物业何时能够进驻。通常来说，物业公司进驻越早，对购房者的益处则越大。 ●如何选前景 目前楼市有这样一种观点：买房子不仅要住得舒服，更重要的是要能够升值。那么，哪些房产具备升值要素呢？ 为此，有业内人士建议，一些由政府大力支持的新规划的区域，即使目前配套还不完备、交通出行也不是十分便利，但因区域发展潜力巨大而支撑着楼盘未来具有很强的升值能力。因此，对于区域前景的判断就需要购房者独具前瞻的眼光和准确的判断能力。需要知道城市的整体规划、发展重心甚至一些一线城市的发展经验。最简单的例子就是地铁建设对于区域经济的拉动及房价升值也是十分明显的，因此往往了解规划获批后即开始买房，一定会取得不错的投资回报。再有，临近市区的资源型区域也是房子增值保值的最好选择。 除此之外，在楼盘配套中，有些是开发商适当地进行一些投入就可以做到的，但有些配套是必须由政府进行管理，甚至是多年累积才可以形成的。很显然，后者应该是购房者在投资买房过程中予以重点考虑的。比如优质教育资源就是可遇而不可求的资源，因此与普通住宅相比，学区房虽然贵些，但升值肯定也是更快的。除了教育配套之外，交通的便利与否也是房产保值增值的重要因素，因为无论私家车如何普及，公交车和地铁都是无法取代的交通工具。 二手房篇 ●如何选价格 不管购买一手房还是二手房，首先注意的价格，二手房不同于一手房，购买时应该一下几点。 1、不仅要看总价还要看单价。按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。所以，在购买二手房时，购房者要仔细分析二手房的使用时间、居室面积、注意计算单价，并和周边的各类房源价格做个比较，做到对市场全面了解。 2、不要急于交定金。没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的，因为按照合同规定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金，否则一旦后悔将损失定金。购房前一定要冷静考虑周详，确定要购买此房源后，再付定金，不要让自己后悔。 3、详细规划购买价格范围。如何做出一个最合理的选择？这就需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是咨询一下有关专家，给出最合理的意见选择一套价格合适的房源。 4、准确评估二手房价格。客观来讲，二手房的价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用，如基础设施与公益设施是否成熟，交通条件如出行是否方便等。个别因素主要是指物业的结构、房型等。 ●如何选地点 随着房地产市场的兴起，许多人购置二手房不仅仅为了自住，也有用来出租等用处，但是不管做什么用，地点都是购买二手房最为重要的因素。 1、选择距离工作地点（学校）近的房源。这样的选择当然最好不过，便捷了自己，节省了上下班（学）的时间。我们用学区房来举例，很多年代久一些的小区不出20分钟的路程就可以找到三甲大医院、幼儿园、小学、中学等。作为一个有小孩在上学的家庭，选择购买学校周边的学区房是买二手房的好选择，不但以后自己的孩子可以就学方便，就算是以后不住了，转手也比较容易。当然，学区房的价格往往也要比其他地块的二手房要贵很多，这就凸显了二手房的地点的重要性。 2、交通是购置二手房的另一重要因素。很多新开盘的楼盘位置都比较偏远，这几年本市的交通情况是越来越堵，所以更多的人为了上班更加便捷，选择了在地铁沿线购置二手房，比如说。地铁沿线的房子现在在本市的二手房市场十分紧俏，价格和修地铁之前相比基本上已经翻了一番，甚至更多，购买时也要考虑周全。 3、选择成熟区域地段的房源。小区地段与周边配套的选择是尤为重要的，一旦选择失败，入住后就会带来种种生活上的不便。在此建议，尽量选择较成熟的生活区，交通方便，周边的医院、学校、菜市场等配套较全，这样生活起来比较舒适。 ●如何选户型 选购二手房，户型是重点。即便是面积相同的户型，其空间格局的分布不同也会导致今后生活的舒适与否。 1、小户型。对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。小户型一般来说更受到单身族、新婚夫妇、投资者、外地出差者等青睐。对于许多经济能力不强的人来说，小户型的总价低、首付低、月供少，所以价钱比较划算；对于投资者来说，小户型的投资回报率高，收益稳定，所以备受青睐。 2、两居室或小三室。这种房型最大的优势就是其功能与价值趋于合理。一般小三室比较适合主流三口之家，满足正常的生活所需，并在此基础上改善他们原有的居住条件，总面积大约在120平方米左右。在购置此户型的二手房时要注意整体性，在满足了家庭基本生活功能的基础上，以有限尺度创造无限舒适，确保人在室内的活动绝不受到空间和心理的约束，打造完整而人性化的空间。 3、大户型。一般能够买得起大户型的群体，收入都相对较高，在这一人群中，二次置业者占据了绝大多数。在选择大户型二手房的户型的时候要注意，大户型在设计上基本上会把会客、休闲、娱乐、用餐和休息的区域划分开来，私密性比较强，带给购房者不一样的体验，如果私密性较弱的大户型，购房者还是要慎重考虑。 ●如何选环境 提起选环境，大可分为以下两方面。 1、房屋周边的自然环境。选择二手房时，周边地应尽量避开环境污染强的地区，例如工厂周边、闹市区附近、污染严重的河流等地。当然环境差的地方的房价自然也就低些，这也要购房者根据自己的实际情况而考虑。还有一点就是配套环境，这点也是许多购买二手房的购房者最为关心的问题。其实，生活配套设施的齐全，在很大程度上讲，可以保证人们的生活品质。购买二手房最好选择一个比较成熟或者老型的居住区，这样生活配套都会比较完善。首先是商业配套，如果集贸市场、书店、药店、便利店、银行、邮局、电话局等配套齐全，那么这些设施则可以充分保证你的生活便利，令生活更加便捷。 2、配套教育资源环境。许多人购买二手房的很重要的一个原因就是为了孩子上学，所以教育资源自然必不可少，优等学校片区的房价自然就贵些。还有就是医疗配套。谁都不能保证自己不生病，住所附近有个医院，自己有个小病小灾也能及时解决，不至于太辛苦。否则，为了看个病大半夜穿大半个城市，辛苦的还得是自己。最后是社区的服务环境，一般来讲，社区需要有能为业主解决问题的物业、存车处、停车场等。为了自己的生活和出行更加便利，这些设施也是必要的。总之，买二手房不要一味地只考虑适合自己的一个关注因素，比如只考虑自己距离工作地的远近，认为其他因素完全是次要的。没有仔细考虑，等到购房之后已追悔莫及。 ●如何选物业 成熟小区物业管理是个非常重要的事项，因此物业管理公司服务水平的高低直接关系到业主的居住水平。 1、考察小区物业管理。考察一个小区的物业管理环境，要亲自到小区进行实际查看，诸如保安人员和管理人员的素质、装备、服务态度，小区的卫生环境、绿化环境、车位使用情况、电梯等设备是否能正常运行等，也可向在小区居住的其他业主进行询问，诸如公共维修基金的情况、业主委员会的成立情况等。另外还要了解一下物业的收费标准，是否属于自己可承受的范围，以免出现“买得起房却住不起房”的情况发生。 2、进一步考察入住后的物业管理情况。诸如水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；各类表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务等。 3、理清物业交割问题。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。是否结清电话费、有限电视费、网费等费用。 ●如何选前景 大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。购买二手房尤其要考虑日后问题。 1、看眼前还要看将来。某些小区目前的交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨购买下来。然而，如果购买者家中有小孩、老人的上班族，小区附近是否有学校、医院可就很重要。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断。 2、品牌房产是“绩优股”。目前，市中心的房子很稀缺，多是年份比较旧的中小户型，而一些面积在100平方米以上、有品牌、年份新、比较高档的房子就很少了。选择这类的房子，今后保值和升值的功能会更好。在楼市中，大型知名物业的价值也是最坚挺的。 3、有“题材”的中小户型潜力大。如今的二手房市场中，中小户型的成交非常活跃，然而，并不是所有的中小户型都有升值前景。长期来看，今后的中小户不能仅仅靠个“小”字打天下，必须有“题材”的房源才是有潜力的。这些“题材”包括：好的学区、好的户型和朝向、地处繁华市中心、区域重点居住中心、CBD、地铁房、湖边或河景房等。 出租房篇 ●如何选价格 1、趁淡季入手。现在正值春节，很多租客都为了回家过年打起了退租的“算盘”。年底前是租赁淡季，本市房租普遍下降10%左右。地产中介认为，由于多数租客在观望，有时候一天只租出一套房子。但是现在如果想低价入手也是不错的选择，许多租客认为现在也是入手出租房的好时机。近期租房价格普降100-200元。 2、春节后是租赁旺季，从初五到十五，将陆续出现租赁小高潮。届时单间、一房和两房的户型相当抢手，房源紧俏，议价空间将会变小许多。 3、有些人认为影响租房价格的另一因素是屋内的设施。对于租房者来说，希望房屋的朝向、通风、采光好，家具家电比较齐全，房屋要干净，房屋居住越舒适越好。但对于业主来说，房屋干净、家具家电齐全，价格适中，房屋就好出租。至于屋内的装修，简装最合算，因为处于同一区域，外设环境、条件相同的房屋，房屋的装修程度只会影响到出租房的难易程度，对房屋租金的影响并不大。因此对于租房客户，其首要需求是能居住，而不是追求舒服。 4、租房时要考虑清楚自己的实际需要，并且要清楚租房是满足短期的居住需要，切勿盲目“贪大”。由于在租赁旺季要找到面积和价钱都合适的房子较为花功夫，不少租客往往就不考虑自己的实际需要，盲目下决定，以致预算超支外又浪费空间。 ●如何选地点 1、注意交通的便捷性。随着交通路网的建设，车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位置概念，所以在选择区位时还要注意交通是否方便，诸如有多少公交线路、周围是否有地铁站点等。交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，租房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。 2、看小区内的交通。居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量。 3、扩大居住地的选择范围。目前很多租客由于考虑就近工作地点租屋，于是往往将选择范围圈定在一个较小的范围内，在租赁旺季的二三月份，这些消费者通常很难在较短时间内找到合适的房子。因此行家建议，这种租客不妨可以将眼光放得远一些，将居住地点的选择范围扩大，挑选一些距离工作地点相对较远、但交通条件又相对便利的房子。 4、房子周围的社会治安要好。如果你是个女孩子的话，这一点尤其重要，在通往房子的路上，最好不要有长距离无路灯的偏僻地带。楼道里的灯也最好是声控的，晚上门外有人敲门时，在门里也能清楚地观察情况，另外，最好远离外来人口聚居区、城乡结合部等地带。 ●如何选户型 1、看日照。万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。 2、看通风。良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。天津属温带大陆性气候，夏季多为东南风，冬季多为偏北风。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南，但没有穿堂风的要好。所以一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。 3、看布局。平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室，另一个则应在动区。起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野。 ●如何选环境 1、空气质量。租房者在选择房屋时，需要注意到的一点就是，周边地区的空气最好能好一些，尤其要避开有污浊空气的地段。例如部分地段的空气会由于周边河流的污染而非常糟糕。 2、教育医疗设施。建在房屋周边的托儿所、幼儿园、小学、中学等可以方便子女就近入学。而周边游卫生站、居住区门诊、医院等医疗配套的房子也具有一定优势。毕竟，有个离得近的医院，有身体感觉不适的时候，到医院去也不至于太辛苦。 3、文化体育设施。此类内容包括综合文化活动中心、门球场、体育场等。如果你的业余时间很充足，可以考虑一下常常去进行锻炼很方便。 4、商业服务、金融邮电设施。包括综合食品商场、综合百货商场、综合服务楼、集贸市场、书店、中药店、综合便民店、综合粮油店、储蓄所、银行分理处、邮局、电话局等。这些设施可以充分保证你的生活便利，不至于让你在要做饭时发现没油了还要跑出5站地去买，等你回来恐怕一点儿食欲都没了。 5、社区服务设施。一般来讲，你需要的有社区服务中心、综合服务部、存车处、停车场等。为了自己的自行车或者汽车能够舒舒服服地停着，这些设施也是必要的。 6、市政公用。由于是租的房子，所以你主要关心的应该是公交首末站、市政站点、公共停车场、加油站等的方便程度。 7、区内设备。以暖气为例，一些新建的小区，房屋内有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉，且温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态，非常人性化。 ●如何选物业 1、社区的物业环境也是影响房屋出租的一大因素。一些大型社区配套齐全、环境幽雅，其市场需求比同位置的散居房要大得多，一方面是因为租房的客户大多是年轻人，比较看中环境，另一方面，则是因为成熟社区拥有比较完善的物业管理服务，有物业管理公司为居民管理和维护公共环境。 但是如果因为租房办公而遇到物业强制租房客搬离得到情况，如果是商住两用，物业没权利不让办公，涉及到办公的行业，可能人流量比较大，可能让居民比较反感进而投诉给物业。这时候你要同物业协商好甚至可以给楼上楼下居民做工作，如果你的工作人员太多影响太坏，居民联合要求不让办公，那就只能换租了。 2、租房者在租赁房屋的过程中也要注意避免一些问题。例如房东违约，如果要求租客提前搬走，那么房东就要按照合同支付相应的违约金；如果在你的租住期间，由于房东的关系房屋易主，那么则需要新房东与中介公司再重新签订新合同。 不管要租客搬到哪里，只要是跟原先合同上不符合，房东就应该支付违约金。如果租客还想继续租该房东的房子，那么搬屋子需要的人力财力要由房东支付。如果租客不想再租了，你也可以以房东违约的前提提出要求赔偿你违约金，然后你搬走。但是任何由于你的原因使合同终止的行为，都是你违约，具体违约责任要参见你们的租房合同。 ●如何选前景 1、在租房过程中想要找寻性价比高的房子并不是那么容易，不是所有房子的房东都会在网上发布的，应该说越是性价比高的房子，房东网上发布的都会很少，就算是有基本上也是瞬间就被抢了。想要找到性价比高的房子，一般求租者租房时首先考虑的是地理位置以及价格的均衡。而大部分写字楼都位于繁华地区，周边民宅租金偏高，建议求租者可选择离单位远，但交通方便的区域。 2、其次就是可以选择和朋友、同学合租，节省成本。这类比较适合刚刚毕业工作的年轻人，因为年轻人经常会搞些聚会，在一起聊聊天，打打牌，所以建议多些熟人，一同寻找一个4居或者3居，客厅相对较大的房屋。住在这样的房子里，朋友们可以一起吃饭聊天，既能增进朋友、同学之间的感情，又可以使自己的生活丰富多彩。 3、许多业主为了能让房子租个好价格，不但将房子重新装修，家具家电也都更新换代，这样租赁价格就能提升不少。其实租房子看装修很重要，但是也不能太过强求。新装修的房子多少会有一点气味，这些气味也不利于自己的身体，建议租客选择装修三至五年左右的房子，这种房子的装修基本是七八成新，对身体没有危害。而且装修两三年后，家具家电经过磨合，使用起来也更加顺手，没有要仔细维护新家具的负担。最重要的是租金相对新装修的房子更低，且有更多的议价空间，性价比也更高。 |
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