2014年1月8日，南昌市房管局公布了《南昌市新建商品房预售资金监管办法》，开发商根据工程进度出具证明来提取购房款。根据该办法，从3月1日起南昌市区居民买房的购房款将先缴入监管账户。
为什么购房者交给开发商的购房款要预先缴入监管账户？“保护消费者利益”可能是一个理由。果不其然，该办法第一条规定，实行新建商品房预售资金监管的主要用意是为了“加强本市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保障预售商品房交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序”。
之所以要出台这个办法，可能是政府看到目前的房产市场过于火爆，同时又看到了房地产市场潜在的风险。不少地区已经出现了房产开发商携款跑路现象，比如说在去年的8月份，江西吉安就曾出现过房产开发商携数亿元预售款跑路，给当地政府留下了一个烂摊子：购房者拿不到房子，建筑施工企业拿不到工程款。如果说在房产市场上涨时都有可能出现这种风险，那么在房地产市场开始下行通道时，这种风险就更加不可避免。
于是，新建商品房预售资金监管就成为不少地方政府的选项。按照这种办法，只要预售资金不进入房产企业，那么这就会逼着房产开发企业将其项目继续下去，消费者可以拿到房子，而建筑施工企业也可以获得工程款，最终会将这些风险扼杀于萌芽之中。
据说，这是不少发达国家都采用的办法。比如说在美国不少地区，购房者与开发商签定预售合同时会支付5%-10%的定金，为避免其被开发商挪用，此部分定金会被存入开发商代理律师负责管理的账户上。开发商可用预售合同作担保，向银行申请贷款；交房时,银行才会向购房人发放住房抵押贷款,此时开发商才能获得之前购房人支付的定金。
南昌市的具体做法是，当开发商的新建商品房达到预售条件时，预售资金应当全部纳入资金监管范围，存入相应的监管账户，房地产开发企业不得以任何方式直接收取购房款。房地产企业根据房产开发进度和使用用途向该账户申请资金。根据南昌市的做法，那就是：“（一）取得商品房预售许可证后，申请使用资金额度不得超过重点监管额度的35%；（二）主体结构封顶，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的65%；（三）竣工验收合格，累计申请使用资金额度不得超过重点监管额度的95%；（四）完成房屋所有权初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件，可申请使用监管账户内的资金余额。”而此处所谓的重点监管额度是指“为该监管项目总预售款的30%”。
为什么要将重点监管额度设定为项目总预售款的30%？一个很重要的原因是目前购房者的首付款是30%，因此该办法设定了这种比例。但将房产预售款的30%作为重点监管账户就能够减少购房者的风险吗？
很难。首先，如果房产进入下行通道，开发商觉得继续房产开发没有利润，那么它就会根据情况决定是否继续施工。尽管此时的预售款还是在监管账户内，但是这些监管账户内的资金无法维持项目的继续开发，购房者和其他利害关系人的利益还是得不到保障。换句话说，购房者拿不到房子，而施工方也拿不到工程款，而银行尽管有房产抵押，但是也无法将这些资金兑现。
其次，增加了房产企业的财务成本。如果在房地产市场处在上行通道，那么设立专项资金监管会增加房产企业的成本，最终这些成本会转移到购房者身上，最终促成房价上涨。如果房产企业能够自由支配资金，那么就会提高其资金周转速度，开发更多的房产项目，而这也有利于增加消费者的选择范围。
新建商品房预售资金监管办法不仅无法避免风险，同时还有违法嫌疑。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业只要符合以下四个条件就可以预售商品房：
“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
同时法律和行政法规并没有规定必须设立商品房预售资金监管办法，南昌市的这种做法完全违背了《行政许可法》的规定，是属于违法行政。
其实，政府没有想明白一件事，那就是消费者购买期房的意义。为什么要购买期房？其本质是消费者想购买一个上涨期权——锁定价格消除风险。如果为了避免风险，那消费者完全可以通过购买现房或者二手房的方式来避免此类风险。
在市场经济中，没有包赚不赔的生意，买房更是如此。既然消费者选择进场买房，为什么不给他们一个自由选择的机会，为何非要设立新建商品房预售资金监管办法来限制商品房提供者的自由，最终损害消费者的利益？
（创意配图：房地产；吕建设/ 供图）
（责任编辑：余江波）
