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以不动产投资的纳税筹划在实际操作中切实可行，纳税人应当运用这一政策精心筹划，以降低税负。站在完善税收政策的角度，笔者认为这一政策有失公允，亟需修改和完善。 笔者认为，以不动产投资入股，其缴纳“销售不动产”营业税的纳税环节不应规定为股权转让时，而应确定为不动产所有权转让时。其理由如下： 第一，与“销售不动产”营业税税目的规定不符。《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式（如对外投资）将其房地产转移给他人的行为。房地产转让，应当首先签订书面合同，然后到房地产管理部门办理房产权属变更手续。房地产转让时，房屋的所有权同时转让。由此可见，单位以不动产投资入股，其实质是以不动产的所有权换取被投资企业的股权，投资方可以按照其在被投资企业所占的股份享有权益或承担责任。投资后，被投资方享有房产的所有权，即享有该房产占有、使用、收益和处分的四项权利。从财务处理的角度来看，投资后，投资方账面的不动产即“消失”，而由被投资方按照“接受投资的固定资产”的计价原则确认该项固定资产，并可按规定提取折旧。由此可以得到结论，单位以不动产对外投资是有偿（获得股权，可以享有被投资方利润分配）转让不动产的行为，应在不动产转让时按照评估价计征营业税。 第二，与捐赠不动产征收营业税的规定不符。国税发（1993）149号文件规定，单位以不动产对外捐赠，应视同销售征收营业税。以不动产对外投资和以不动产对外捐赠，都是有偿或视同有偿转让不动产转有权的行为，对后者征收营业税，而前者不征，有失公允。 第三，与房产投资征收契税的规定不符。 契税法[财农税字（1991）38号]规定，以房产作价投资或作股权转让的行为，应视同房屋买卖，由产权承受方缴纳契税。纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。由此可见，以房产作价投资应视同房屋买卖征收契税，却不视同房屋销售征收营业税。对同一性质的房产交易作出不同的税收规定，不符合情理。 第四，与房产投资征收企业所得税的规定不符。国税发（2000）118号文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并接规定计算确认资产转让所得或损失。以不动产对外投资，在投资环节“视同销售”征收企业所得税，却不“视同销售”征收营业税，同是国家税务总局文件，两者自相矛盾。 第五，对股权转让收入征收营业税在操作上难以到位。首先，按照现行税法的规定，除金融部门转让股票（金融商品）征收营业税外，其他股权转让均不征收营业税。对不动产投资换取的股权在转让时征收营业税，没有相应的税目，不属于营业税的征税范围；其次，企业享有的股权由于共同承担风险，可能会由于被投资方企业的亏损而逐渐减少，甚至得不到被投资方的清算分配。股权转让价格高于、等于、低于房产投资时的评估价或者为零的情况均会存在，在股权转让环节征收营业税会导致税收流失；再次，股权转让的时间具有不确定性，企业如果长期持有股权不转让，将导致营业税无法征收。 综上，笔者建议将上述政策作如下修改：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，应视同销售按照房屋的评估价或双方协议价征收营业税。该项股权在转让或清算时，不再征收营业税。 在该政策尚未调整之前，纳税人可运用这一政策进行筹划。 |
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