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[案情] 2008年2月20日，张某与房开公司签订买卖合同，由房开公司将其名下一层面积为15平方米的房屋（争议房屋）出售给张某。买卖合同签订后，双方未办理房屋产权变更登记。2009年，房开公司以办理房屋产权手续需变更购房时间为由，要求张某将合同签订时间变更为2009年10月20日。2008年12月29日，西城支行与房开公司签订《借款合同》及《抵押合同》。后西城支行与房开公司办理了抵押登记，房开公司将包含本案争议房屋在内的所有一层房屋作为担保贷款300万元。后西城支行与房开公司因逾期偿还贷款发生争议，法院判决房开公司偿还贷款300万元及利息；房开公司如不履行上述债务，西城支行有权对房开公司的抵押财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，西城支行依法向法院申请执行。在执行过程中，张某向法院提出执行异议申请，请求法院解除对本案争议房屋的查封。法院作出民事裁定，驳回了张某请求解除查封的异议。张某对法院的民事裁定不服，向法院提起诉讼，要求确认争议房屋归其所有。 [解析] 本案是不动产执行领域中最典型的会发生争议的执行异议案件，其原因就在于提出异议一方适用最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（以下简称《执行规定》）第十七条确定争议房屋权属要求解除查封，申请执行一方适用物权法行使抵押权，双方适用的法律规范不同，进而导致裁决结果不同。就物权法与《执行规定》在具体个案中如何适用的问题，已经成为审判、执行实践亟待解决的问题。笔者认为，类似案件应当确立物权法绝对适用与《执行规定》例外适用相结合的审理规则。 1．物权法绝对适用的法理依据 （1）从法的效力角度分析，无论从新法优于旧法原则，还是从上位法优于下位法的原则来说，物权法都具有毋庸置疑的优先适用效力。 （2）从利益权衡的角度分析，《执行规定》与物权法的立法宗旨都是保护案件相关人对不动产享有的某种权益，各有侧重，物权法侧重保护申请执行人，《执行规定》侧重保护异议人、案外人，尽管两种法益无法进行量上的孰轻孰重的比较。但是从利益平衡的角度看，物权法更具公平、合理性。 首先，物权法将不动产物权变动划分为原因行为和结果行为，未办理变更登记不产生物权变动效力，但不影响债权效力，即物权效力与债权效力独立存在。所以，只要不动产转让行为依法成立，其债权关系就依法成立，即使未达到最终的物权转让的目的，受让人也可以通过诉讼等救济途径向转让人行使债权追偿权，最大程度降低受让人的损失。同时，这也为基于对登记公示制度确信的被执行人提供实现债权的机会。这既是对申请执行人、案外人的利益平衡，同时也是尊重了一种既定的物权制度，这对于规范不动产市场秩序尤为重要。而《执行规定》第十七条，拘泥于从不动产的现实占有状况出发，对于无过错第三人长期、稳定、占有不动产的事实予以确认和保护，即对一种长期占有的事实状态赋予了法律的排他性权利，缺少强有力的法理基础和制度做依托。所以，从适用的价值衡量的角度分析，优先适用物权法更具有现实意义。 2．以《执行规定》的适用为例外的情形 尽管目前，物权法与《执行规定》法律适用存在冲突，但在《执行规定》效力犹存的背景下，我们只能严格限制《执行规定》适用的范围，以保持其与物权制度的协调统一。由此，笔者认为，《执行规定》的适用仅限于以下两种情形： （1）法律关系发生在物权法生效之前，《执行规定》予以适用。我国制定法具有与生俱来的不溯及既往的效力。同样，物权法效力是不能及于其生效之前发生的不动产物权变动法律关系的。在物权法生效之前，《执行规定》含涉一定的民法原理和司法实效性，对于维护不动产交易秩序，保护善意的交易第三人，起到了举足轻重的作用。 （2）登记机关的延迟登记。在实践中，我国不动产登记制度还不健全、不完善，登记机关机构设置、权限划分、职责范围等不明确，审批流程不规范、不流畅，可能会导致登记出现延期、延误、错误登记等情形，这种由登记机关的原因导致的错误登记，当事人是没办法预料和控制的，是不可归责于买受人的原因之一，属于买受人的客观不能，这种情形理应确认买受人对不动产财产合法所有，人民法院不能对该不动产采取执行措施。 3．本案应如何处理 就本案而言，有观点认为，由于房开公司以办理房屋产权手续、需变更购房时间为由，要求张某改变了合同签订时间，故张某购买房屋时间在前，房开公司将张某已购房屋用于银行抵押贷款在后，其过错应当属于房开公司。张某符合《执行规定》中已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的无过错买房第三人的情形，因此，争议房屋应当中止执行并解除查封。关于张某要求对争议房屋确认所有权，并排斥抵押权的问题，因西城支行设置的抵押权亦合法有效，故不予支持。 本案若适用《执行规定》第十七条的规定，一方面判决停止对张某所购房屋的执行，另一方面又认为张某要求对购买的房屋确认所有权不能排斥西城支行的抵押权，两者本身存在矛盾，故此观点是值得商榷的。笔者认为，本案中，西城支行在与房开公司签订抵押合同及办理抵押登记时并不知道房开公司已将争议房屋转让给他人，故该抵押权合法有效。同时，根据前述理论，本案法律关系发生于物权法生效之后，且案外人张某未进行房屋产权登记并非因登记机关迟延登记行为所致，故本案应适用物权法的规定确定争议房屋的权属。依据物权法之规定，买受人张某对争议房屋并不享有所有权，仅享有债权，又依据物权优于债权之规则，西城支行对争议房屋享有的抵押权优先于张某对争议房屋享有的债权，故本案不应中止执行并解除对争议房屋的查封。综上，本案应当驳回案外人张某的诉讼请求，张某可以依据房屋买卖合同的约定向出卖人即抵押人房开公司主张违约损害赔偿。 （作者单位：北京市第三中级人民法院） |
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