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好不容易买到了心仪的房子，但房子里的住户却不肯搬走，好不容易签好了调解协议，住户却突然在屋中去世。遇到这种买房倒霉事，买家如何给自己维权呢？ 文 张晓莉 本刊记者/邢 力 每个房屋买家都希望买房子的过程中不要出现各种意外，更不希望出现尚未入住的新房死过人这种晦气事，然而这种倒霉事却让李国民给摊上了。 交房遭遇“钉子户” 2012年8月，李国民（化名）与房东王金水（化名）签订了一份二手房买卖协议，约定购房款加装潢补偿款共计93.3万元，双方应于2012年9月20日前付清款项并办理过户及交付手续。 辛苦打拼多年，眼看终于在上海有了自己的温馨小屋，签下购房协议那一刻，李国民的内心激动不已。没想到的是，临近交房期限，房屋内原本住着的那对老夫妻却还是迟迟没有搬走的意思。原来这对老夫妻是王金水朋友赵顺兴（化名）的一双父母，由于赵老伯身体有恙，来上海看病期间便暂住在了王金水的这套房子里，如今房子虽然卖了，但一时半会他们却没能找到其他能落脚的地方。 无奈之下，工作繁忙的李国民便委托表弟陆远（化名）与王金水交涉。双方沟通后达成如下协议：王金水推迟一个半月交房，期间赵老伯夫妇可继续暂住该房屋内，在此期间由王金水向李国民每月支付租金2000元。由于考虑到赵老伯身患重病且年事已高，为预防不测，双方还约定，如果在延迟交房期间居住人在该房屋内去世，王金水除需退还李国民购房款外，还应支付房款总额的30%作为赔偿。双方就上述约定签署了一份《调解协议》。 《调解协议》既已签订，李国民觉得有了白字黑字作证，对方总不至于反悔吧，于是便按照购房协议的约定付清了大部分款项。10月10日，王金水与李国民一道办理了房产过户手续，将房屋过户到李国民名下。 时光飞逝，到了11月4日，也就是《调解协议》约定的交房期限，王金水仍然没有将房屋的钥匙交到李国民手中。此时，李国民刚刚放下来的心又悬了起来。 住户离世引矛盾 正当李国民气愤地想要质问王金水时，他却得到了一个颇为意外的消息，就在11月6日，赵老伯在该房屋内突然不幸离世，他的家人还在自己刚买的新房内设了灵堂并为赵老伯“做七”。 得知此事的李国民再也坐不住了，辛苦赚钱购买的房子，原以为可以高高兴兴入住，却遇上了这样的事，大大影响了今后居住的心情。 于是李国民再次委托表弟陆远与王金水交涉。当时正值赵家为赵老伯“做七”期间，为息事宁人，王金水与朋友赵顺兴答应与李国民择日进行协商。 11月30日，陆远受李国民委托与王、赵二人签订《协议书》一份，约定王金水以135万元的价格回购这套房屋，并于12月10前分期支付完毕，同时放弃对8万元购房尾款的主张；若王金水未按约回购房屋，则房屋所有权仍归李国民所有，同时由王金水支付房屋内人员死亡的补偿款30万元及逾期交房违约金，并放弃对8万元购房尾款的主张；赵顺兴自愿为王金水提供担保，承担连带保证责任。 然而到了12月底，在赵家办理完丧事之后，王金水竟像没事似的把钥匙给了李国民，既未依照《协议书》的约定回购房屋，也没有支付约定的补偿金。李国民眼看别人在他新买的房子里办过丧事，约定的补偿款也没有了踪影，签了协议难道都不作数？无奈下只好将王金水和赵顺兴告上了法庭，讨一个公道。 对簿公堂维权益 诉讼中，李国民一方认为房子是买来自住的，因此不希望有不吉利的事情发生在房屋内。而赵老伯在该房屋内去世的这一事实将严重影响他今后的居住心情，所以请求法院判令王金水依照《协议书》的约定回购房屋，或者支付补偿款30万元，并且支付逾期交房的违约金；赵顺兴对王金水的上述债务承担连带清偿责任。 而王金水和赵顺兴则认为《协议书》上没有李国民本人的签字，对其真实性存有异议，该协议应被认定为无效。此外，王、赵二人还认为死者为大，陆远受李国民委托在赵家“做七”时上门闹事不通情理。对于李国民诉请的逾期交房违约金，王、赵二人则表示，即便自己存在违约情形，该违约金数额也过高了，请求法院予以调整。 法官明断化纠纷 法院审理后认为，根据两方当事人的陈述和递交的证据材料，现已查明，双方在9月14日签订的《调解协议》中约定了居住人万一于延迟交房期间过世的处理方案，证明双方已经预见赵老伯夫妇因年事已高，有在居住期间死亡的可能性。后来，因为赵老伯的死亡以及在该房屋内办理丧事的事实导致双方矛盾发生，李国民委托表弟陆远与王、赵二人协商，经协商后又签订了一份《协议书》。该《协议书》上明确表明陆远是李国民的代理人，李国民也认可协议的效力，因此《协议书》真实有效，对双方均具有约束力。现在王金水未依照约定回购房屋，因此判决其向李国民支付补偿款30万元，赵顺兴依照协议对王金水的债务承担连带责任。 针对王、赵二人提出的逾期交房违约金过高的问题，法官也注意到，如果依照《协议书》的约定，王金水应支付房价20%即18万元的违约金，数额明显过高。而诉讼中王金水也表示愿意放弃对李国民尚未支付的8万元购房尾款的主张，以此作为违约金，李国民予以确认。法官认为违约金的主要功能是弥补经济损失，8万元已经足以补偿因王金水逾期交房给李国民带来的损失，因此没有支持李国民提出的这一诉讼请求。 最终，法院判决王金水在判决生效后10日内向原告支付补偿款30万元；赵顺兴对该债务承担连带清偿责任；驳回李国民其他诉讼请求。 理财金手指：购房补充协议要写清楚 作为一生中最重大的一次消费行为，买房时无疑要小心谨慎，务必需要在合同中把各种意外情况的违约责任写清楚。尤其是出现类似上述案例中所出现的特殊情况时，更是必须白纸黑字写清楚，以防对方违约时，可通过诉讼手段保留维权的最后途径。 根据《合同法》第114条第1款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。因此在上述案例中，赵老伯的去世虽然没有对李国民在该房屋的实际居住利益造成物质上的直接损失，但依然可以根据双方签订的协议支付相应的违约金。不过一般来说，合同违约金上限不超过实际损失的30%，如果违约金设定过高，违约方可请求法院酌情给予减少。所以签订补充协议时，以房屋成交价格的30%作为违约补偿较为合理。 (理财周刊) |
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