|
转自：朱业胜的个人空间 1.黄晨炜的分享 过去判断一个人是穷人还是富人，看工资收入； 现在判断一个人是穷人还是富人，看财产性收入。 另外，沙龙上讲了解决限购限贷的具体做法，尤其是关于限贷部分。 黄晨炜的整个分享非常给力，从宏观到微观、从过去到未来、从国内到国际、从看法到做法，把中国特色的房地产基本讲明白了。 我说说由此引发的我的思考。 ================================= 2.穷人和富人的分水岭 首先，没有财产性收入而只有工资收入，永远不可能是富人；但有了财产性收入也有可能仍然是穷人。 其次，决定财产性收入的主要是三个因素：收益率、融资成本、融资总额。 ================================= 3.穷人和富人的分水岭之一——收益率 这里的收益率，是扣除通胀率之后的收益率。 巴菲特之所以是巴菲特，因为连续30年他的年平均投资收益率30%左右。 穷人之所以是穷人，是因为他们的扣掉通胀率之后的收益率为负数，钱不断缩水。 收益率，取决于我们投资的水平，用神的话来说，就是懂*杠杆*坚定中的第一条"懂"。 以房产为例，是否懂房租、房价，懂过去、现在和未来的房租和房价，是否懂分割、凤姐变冰冰等等， 这些都是提高收益率的方法，也是目前房产出圈计划的重点。 ================================= 4.穷人和富人的分水岭之二——融资成本 收益率提高可能会有一个限度，到了一定时候关注重点可能要从收益率的提高转到资金成本的降低上来。 向资金成本要效益! 例如同样5%的收益率，4%的资金成本就可以无限量做这样的生意，5%的资金成本就只能保本，6%的资金成本就只会亏损了。 话说巴菲特之所以是首富，其实他的投资收益率和一般价值投资高手类似，但他因为早期投资并控股了一家保险公司，保险公司有大量当期不用做保险理赔的"浮存金"，资金成本为零，他用来做其他投资。 ================================= 5.资金成本之不公平的优势 中国大的来说有两种利率，一种叫国企利率，一种叫民企利率。 6.55%的利率及优惠，主要都是定向给了国企； 民企从银行借不到钱，只能在影子银行、地下钱庄借钱，利率平均在20-40%。 你，在某些情况下也可以享受国企待遇，拥有不公平的优势。 你，想到这项不公平的优势是什么了吗?想到实现的方法了吗? ================================= 6.穷人和富人的分水岭之三——融资总额 有人就说了：资金成本最低的就是自有资金了，零成本。 但是，自有资金的问题是一开始数量极其有限，只有融资才能获得大量的资金总额。 翻开所有上市公司的财务报表，其中有一项叫"资产负债比"，没有一家是没有负债的，负债就是融资。 能否融到足够多的资金，是一种重要的能力。 ================================= 7.杠杆：融资成本和融资总额 资金成本和资金总额，加起来就是金融杠杆。 如何降低资金成本、如何提高资金总额? 这些都是金融，需要我们懂银行、懂利率、懂信用。 ================================= 8.公式演算 演算1——中产模式 年收益率=-1.5%(存银行，利率3.5%，通胀率5%)，年融资成本=0(全是自有资金)，年融资总额=100万。 年财富增值=[年收益率-年融资成本]*年融资总额 年财富增值=[-1.5%-0]*100万=-1.5万。 演算2——投资模式 年收益率=15%(投资房产每年房价涨幅15%，房租收益率5%，通胀率5%)，年融资成本=0(全是自有资金)，年融资总额=100万。 年财富=[年收益率-年融资成本]*年融资总额 年财富增值=[15%-0%]*100万=15万。 演算3——金融杠杆模式 年收益率=15%(投资房产每年房价涨幅15%，房租收益率5%，通胀率5%)，年融资成本=5%(全部融资)，年融资总额=3000万。 年财富=[年收益率-年资金成本]*年融资总额 年财富增值=[15%-5%]*3000万=300万。 一般而言，都是先提高收益率，然后做杠杆。 房产投资，最开始是玩房子，最后是玩金融； 做企业，最开始是做生意，最后是做金融。 收益率，是挣钱的能力； 融资成本和融资总额，是借钱的能力。 ================================= 9.看懂就是身家所在 财富=[收益率-融资成本]*融资总额 里面每一项，都要花大工夫去学习和行动。
|
|
|
