房地产开发前期工作流程手册

 房地产开发前期工作流程手册

 

1.0目的

明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行

2.0适用范围

适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。

3.0职责

公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。

3.1 管理中心负责：

a) 公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报；

b) 公司备案申报。

3.2 综合部负责：

a)《房地产开发项目手册》的办理；

b)《土地使用证书》办理；

c)《建设用地批准书》申办；

d)《建设用地规划许可证》的办理；

e)《建设工程规划许可证》的办理；

f)《施工许可证》的申办；

g) 《商品房预售许可证》的申办；

h) 《房屋所有权证》的办理。

3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。

4.0 作业内容

4.1 公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。

4.2 各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。

4.3 房地产项目公司注册及资质等级的办理

4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。

4.3.2 公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。

4.3.3 注册房地产开发公司应具备下列条件；

a)有明确的章程和固定的办公地点；

b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；

c)有不少于企业等级的自有流动资金；

d)有符合国家规定的财务管理制度。

4.3.4 国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。

4.3.5 以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。

4.3.6 本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定办理。

4.4房地产项目公司备案

4.4.1 房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。

4.4.2 申请备案时，应提交下列文件：

a) 营业执照复印件；

b) 企业章程；

c) 验资证明；

d) 企业法定代表人的身份证明；

e) 专业技术人员的资格证书和聘用合同。

4.5《土地使用权证》的办理

4.5.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。

4.5.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。

4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容：

a) 项目性质、规模和开发期限；

b) 规划控制指标及规划设计要求；

c) 基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；

d) 基础设施和公益设计建成后的产权界定；

e) 项目拆迁、补偿、安置要求；

f) 项目经营方式等。

4.5.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。

4.5.5 经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。

4.5.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。

4.5.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。

4.5.8 本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施；

a) 《中华人民共和国土地管理法》；

b) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

c) 《中华人民共和国城市房地产管理法》；

d)《城市房地产开发经营管理条例》；

e)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

f)《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；

g)《城市房地产开发管理暂行办法》。

4.6《土地使用证书》的办理

4.6.1 公司获得土地使用——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。

4.6.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。

4.6.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件：

a) 土地登记申请表；

b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明；

c)土地权属来源证明；

d)地上附着物权属证明。

4.6.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。

4.6.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。

4.6.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土地使用证书》，定期查验手续。

4.6.7 本程序4.6条的具体实施按《土地登记规则》办理。

4.7《房地产开发项目手册》的办理

4.7.1 房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。

4.7.2 房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在《房地产开发项目手册》中。

4.7.3 房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

4.8《建设用地规划许可证》的办理

4.8.1 开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。

4.8.2 申报时应提交下列文件：

a) 土地使用证书；

b) 红线图；

c) 开发项目规划方案（规划设计方案）；

d) 营业执照和房地产企业资质证书；

e) 其他规定应提报的文件。

4.8.3 房地产企业只有在取得《建设用地规划许可证》后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。

4.9《建设工程规划许可证》的办理

4.9.1 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理《建设工程规划许可证》，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。

4.9.2申办时应提交下列文件：

a) 建设用地规划许可证；

b) 初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）；

c) 设计单位资质证明文件；

d) 设计合同；

e) 红线图；

f) 其他规定应提交的文件。

4.9.3 本程序4.9条的具体办理，按《中华人民共和国城市规划法》执行。

4.10 《施工许可证》的办理

4.10.1 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理《施工许可证》申请。

4.10.2 申请《施工许可证》时，应提交下列文件；

a) 建筑工程用地批准文件/合同；

b) 建设工程规划许可证；

c) 需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件；

d) 确定的施工/承包合同；

e) 满足施工需要的施工图纸及技术资料；

f) 建设资金已落实的证据；

g) 建设资金已落实的证据；

h) 法律、法规规定的其他文件。

4.10.3 经核准并领取了《施工许可证》后，开发项目工程方允许开工。

4.10.4 本程序4.10条的具体办理按《中华人民共和国建筑法》及《建设工程施工现场管理规定》文件执行。

4.11《商品房预售许可证》的办理

4.11.1 商品房预售应符合下列条件：

a) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

b) 持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；

c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

d) 已办理商品房预售登记，取得《预售许可证》。

4.11.2 申请《商品房预售许可证》登记，应提交下列文件；

a) 本程序4.11.1款所列a）、b)、c)项规定的证明材料；

b) 营业执照和资质等级证书；

c) 工程施工合同；

d) 预售商品房分层平面图；

e) 商品房预售方案；

f) 需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。

4.11.3 本程序4.11条应按《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理

办法》执行。

4.12 《开发项目综合验收报告批件》的办理

4.12.1 开发项目全部竣工，经集团公司组织的预验收合格后，按集团公司《竣工综合验收组织程序》规定，由开发公司工程部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。

4.12.2 竣工综合验收必须符合下列条件；

a) 所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求；

b) 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全；

c) 各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求；

d) 施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平；

e) 拆迁居民已合理安置。

4.12.3 申请竣工综合验收应提交下列文件：

a) 申请书；

b) 商品受置人身份证明；

c) 土地使用权属证明；

d) 建设工程规划许可证；

e) 竣工验收证明；

f) 交付使用证明；

g) 总平面图和分层平面图

h) 具有相应资质的测量机构出人的勘测报告；

i) 规定其他应提交的文件。

 

 

4.13.3 房产行政主管部门经审核属实后颁发《房屋所有权证书》。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。

4.13.4 本程序4.13条按《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定执行。

5.0 记录

5.1 报建/报批、取证获取的各种证照，按集团档案管理有关规定进行保存。

5.2 所有申办报建/报批、取证提供的文件、资料，均应整套复印一份长期保存于申办部门。

5.3 报建/报批、取证获得的技术性文件（含图纸）按集团有关文控规定进行保存、传递和使用。

6.0 备注：

6.1 报建/报批、取证程序因时间、地区的不同而有所变化，责任部门应根据当时、当地的具体情况予以调整。