 新加坡交易所助理副总裁林梅 【林梅】：大家好！非常感谢大会给我这次机会。我下面给大家介绍一下新加坡的REITS的发展，之后我会给大家介绍一下新加坡整体的证券市场的状况，中国公司在那边上市的情况，即这些公司比一般的公司上市所需要遵守的规则。
首先介绍一下新加坡交易所，我们这个交易所是99年由新加坡的证券交易所，和新加坡国际金融交易所合并而成的。
在新加坡上市的信托基金是成熟的物业，已经开发了有相对比较稳定现金流的物业放在房地产信托基金里面上市，房地产信托基金是由相关的专业机构来监管的，首先有基金管理公司，来管理整个基金的运作。另外还有信托人、信托公司管理信托，因为它本身也是一个信托，它代表每个信托单位的利益，参与信托基金的管理，另外房地产管理公司对物业的出租和管理方面也有专业的服务，所以这些机构可以收取专业的服务费。房地产信托基金在这个层面上是拥有了这些物业，这些物业等于通过房地产信托基金的心里在证券市场上卖给更广泛的投资者，有可能是机构投资者，也可能是散户。在这种情况下，为什么说房地产信托基金对市场产生这么大的影响，首先从投资者的角度，比如说我是一个投资者，房地产信托基金它是用相对比较稳定的收入返还给投资者的，投资者买了一个相对稳定回报的产品一样，另外由于它是一个上市的产品也很容易的在市场流通，他可以在市场上很容易的买卖这个产品。对于房地产开发公司，比如在座的有不少房地产开发公司，为什么喜欢这个产品呢？就是他们把物业放在证券市场上，把投资收回的一种方式，因为成熟开发的物业如果他没有放到房地产信托基金上有可能他自己还是一个大股东，按照公司持有方式在持有物业，他们他的投额很大一部分锁定在物业里面，但是放作房地产信托基金等于把物业卖给了信托基金，那么你大部分投资就可以收回来，这些基金可以开发新的物业。新加坡凯德物业是集中起来第一个在新加坡上市。
下面我们简单介绍一下在新加坡上市REITS需要遵守的规则，它要遵守金融管理局发布的投资基金相关规定，第二个，它也是一个上市的实体必须遵守新加坡的交易规则，我们这个房地产信托基金不是为了开发新的房产设置的基金，他是让开发商可以把成熟物业收回的产品，所以我们要求资金至少70％以上的投资必须是在房地产及其相关的资产上；第二个，基金不能从事不开发工作，当然我们目前正在探讨有可能我们会让很小一部分的基金从事开发，但是目前还没有一个定论，即使开发我们也是有一个限度的。收益分配我们要求90％的收益要返还给投资者的；负债的限额新加坡最早在制定规则是25％后来提高到35％，到目前是60％，但是60％也是有条件的，昨天长江实业也介绍了他公布自己的信用评级，以提醒者公司的负债是怎么样的。REITS是要在新加坡注册的，它享有相应的优惠税务政策。新加坡推出REITS规则是最早的，01年就考虑为什么没有人上市，发现税务的优惠政策是非常重要的，在01年的时候新加坡在修改REITS规则的时候，把REITS税收透明制引进来，就是说我们不再REITS的基金层面征收它的所得税，90％是返还给投资者的，这个不征税。新加坡今年新一度的财政预算是，所有在新加坡投资REITS都是免所得税的。海外的机构需要交，他交所谓的税就是带扣带交税。应该说投资REITS的个人是不用交税的。所以为什么税务的政策对REITS的形成是非常重要的，它直接关系到它回报率，如果你在基金层面交很的高所得税，有可能你给投资者的回报本身就会变得比较低，这个可能是国内的机构希望做一个REITS所面临的最大的课题，国内目前的税制，如果交了所有的税项，是不是能够给世界的投资者5％－6％的回报率，否则的话REITS本身就没有吸引力了。
在这边可以看到，新加坡REITS走得比较早，02年有亚洲目前唯一的跨国的REITS上司，就是李嘉诚旗下的长江实业，04年又上了两个，95年又有两个，我们相信在未来的半年或者一年还会有一些REITS在新加坡上市，除了REITS新加坡目前有一个最新的发展，就是说REITS你可以发现它是一个房地产信托基金，既要房地产投资，又是信托还是基金，所以在各方面有很多条件的限制，目前如果大家有兴趣的话，可以去我们的网站差一查，我们今年上市的一家非常特别的基金，是麦格里集团他的国际基础设施投资基金，在新加坡上市，它的结构跟REITS不一样，但是它起的效果跟REITS差不多，因为他给投资者的回报也是一个相对稳定的回报，应该说结构方面比REITS更有灵活，我相信今后一些类似的基金也会在新加坡上市。这个是置富信托基金，它置业把物业放到房地产信托基金里面。应该说置富信托在新加坡表现是不错的，有73％的认购者是新加坡的，有21％是香港认购的。
亚洲跨国REITS要考虑的因素，一个是税收相关因素，资产转让的印花税，还有结构方面的考虑等等。下面就简单介绍一下新加坡证券市场的情况，新加坡目前其实有接近670家上市公司，我们的外国企业的数字是非常突出的30％，这些外国企业的来源也非常多元化，中国大部分目前有85家了，香港地区51个，香港置地也是在新加坡上市的发展商，而且他们的市值应该是上百亿新币的。我相信除了我刚才讲的一个房地产公司可以考虑把它成熟的物业用REITS的形式上市，公司本身如果他建立了一定的品牌、信用，它也可以作为一个公司上市，之所以房地产公司上市面临的最大的挑战是哪方面呢？它不像生产型的企业，他主要有自己的产品，它的市场相对稳定，但房地产不同，房地产开发商土地储备、未来开发的项目面临的风险是非常不可测的，这就是为什么投资者对房地产上市是相当谨慎的，但并不是非常机会。很多新加坡置地全都是我们的上市公司，如果房地产在这个行业发展到一定程度，你在这个市场有了信誉的，你作为公司本身也可以上市的。
新加坡在吸引外国企业方面是做得比较早的，新加坡04年85家企业有48家都是来自海外的，相对而言新加坡本地企业只有34个，你会发现这个市场是一个非常开放的市场，即使是海外的企业如果他素质足够优秀的话，他可以取代新加坡企业取得上市的资格，我们的政策是完全公平的，只要外国企业足够优秀，投资者愿意投的话绝对可以。新加坡的基金指数也是非常高的。中国企业在新加坡上市有80多个，但是没有一个真正的中国房地产发展商。中国企业在新加坡表现如何呢？我们把中国企业的换手率画了一个图，他们的换手率高与新加坡本地企业。房地产开发公司去上市需要一些特别的条件，因为他不是一个一般的企业，所以我们对土地的租期，评估有特定的要求。新加坡在上市方面是非常透明和有效率的，我们的审批是新加坡交易所，符合要求的公司拿到交易所的符合信，公司可以把它交给新加坡金融管理局，他会把照招股书放在网站上公布。我的介绍就到这里，谢谢大家！
主持人：应该说国内物业筹备到新加坡上市的行动今年底就能有突破了。下面有请纽约大学房地产学院的教授劳伦斯先生。 |
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