Melbourne新建房第二步：选择建筑商

上次简单的介绍了关于新建房选区买地，见
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这次我想简单分享以下关于选择建筑商的一些信息，希望能够帮助想要建房的还在彷徨选择建筑商的各位朋友

选好区域，决定要买地了以后，就开始了另外一个更加复杂和闹心的过程，建筑合同的签订。 这个分为好几个步骤，让我们先返回说一说买地， 为什么呢，因为地的大小决定了你可以修房子的种类和样式。

第一点：其实和买地有关，但是和建筑又分不开，那就是地的前宽和长度（这里讨论的是比较规则的地，最后不要买形状不规则的地）。 一般来说14米宽的土地适合修建一些小户型的单层房子和一些设计特别的两层房子， 15米的地基本适合各种两层的房子，和中型的单层房子，16米以上的地能够适合基本上所有的房子。当然对预算比较紧的朋友，可能会选择14米到15米左右的地，16米以上的地稍微贵些。所以地的宽度最好要考虑清楚，千万不要再没有做任何房型的调查研究前就轻易把地买了，特别是对于小点的地来说，不然可能很多你喜欢的房型都无法建造了。


第二点：建筑价格预算
价格预算是最难把握的，因为建筑商们有很多隐性收费，没有经历过你根本看不出门道，跟他们谈都是没有太大用处的。所以我希望这些信息能够帮助各位

建房的价格都有一个房型的基本价，也就是建筑商们列出来的价格，我们把它称基本价，具个例子，Simonds的Villa Grande 3900，两层房型，39SQ, (1SQ=9.29平方米)，差不多360平方米的建筑面积，基本价为246,000.

然后是Site Cost, 所有的建筑商在Site Cost的不太统一，不过也都差别不大，当然根据你地的所在区，价格变化很大，不过最好可以做Fixed site cost，这样建筑商根据你的土地的工程图，帮你估计价格，就算地下有任何东西，你都不需要再付起他的钱，当然你需要注意的是这些中间包括了什么，有些建筑商很狡猾，很多东西都不包括在Site Cost里面，正常的应该包括地基建设，临时围栏，白蚁防护，水电煤管道的连接等，要把这些都要算在总的Site Cost里面。一般建筑商都说给10000的资金分配，可能多了，可能少了，大家可以多找几个建筑商报价，就知道里面的水分了。

其次是基本设施，比如说Driveway, Fence, Landscaping，这些价格都大同小异，没什么太大的差别，一般来说Driveway 3000,  Fence 2500 (和你的邻居共享的), 基本的landscaping ，包前后花园，我有过最便宜的报价是（4000）。所以总共差不多又是 10000左右。 （注意，有的建筑商会在他们的Promotion中附送这些东西，如果没有的话就必须自己掏钱了）。

然后是门脸的升级 （Fa?ade），每次看演示房那么漂亮，门脸是很重要的一环，当然这一项根据建筑商的不同，变化很到，从几千到2, 3万都有，所以根据自己的喜好，价钱变化很大，目前我谈过得建筑商中，Porter Davis的门脸基本价最便宜，最贵的不超过9000，Simonds的最离谱，就这个例子的房型来说，最便宜的是12000。当然你也可以不选任何门脸，标准的能够满足基本要求。和Burbank谈过一个门脸，3万多，吓死人。

接着是房子结构的变化，很多大的建筑商提供不同的计划变动，比如加Alfresco, 加Spa, 加ensuit等等，还有就是朋友们自己在原来的基础上改动，有的公司收费，有的不收，有的允许改，有的不允许。但是这个价钱也很不一样。比如加Alfresco，porter davis差不多 4.8X4.0的报价6500，还是水泥地面，不加任何处理。Simonds报价5000左右, 但是是简单的木头柱子，加了砖以后也差不多6000，所以建筑商们价格比较类似。加ensuit差不多，5000所有，一个洗脸台，一个洗澡的，一个马桶，铺好所有的瓷砖。估计大家都有自己特定的要求，特别是Alfresco，基本很多人都会加的，所以预算8000-10000左右。（包括了timber decking或者地砖的价钱）。

然后就是房子装修的升级，那种类繁多，总体上来说最花钱的地方包括以下几个部分：地面的覆盖 (Flooring),  厨房 （Kitchen），洗浴 (Ensuit&Bath)，高顶（High Ceiling), 门窗，砖瓦，和电有关的东西（Cooling, Security, Downlights, Power Points）。其中最贵的是Flooring （包括Carpet, tiles, timber），一定要选择那些提供Flooring升级的建筑商，不然你可要准备好10000以上的银子来整地面（地毯，瓷砖，或者地板）。厨房主要是台面（一般是选择20mm凯撒晶石），抽油烟机（一定要大排量并抽送到室外的 external venting），灶要选择大的，洗碗机什么的就没必要，还有橱柜。浴室的东西根据预算来说，都是可有可无的，但是最好是在淋浴里面加瓷砖地面，自带的那个白的很容易脏而且非常难清洗。High Ceiling一般3000多，加到2.59m,还可以多出钱，加更高。 门的话，大门一定要美观，不然难看死了，一般好一点的差不多800左右，加上雾化玻璃差不多到1000，花了这么造房子，门还是应该要升级的。基础的内部门就是一个白板，什么都没有，但是加几个图案就是50-60多，贵得要死,没什么必要。窗的话如果喜欢木框的就比较贵，100-200左右一扇，最好加纱窗，基本的一扇差不多38，大家都知道夏天澳大利亚什么东西最讨厌。砖和瓦的升级比较简单，根据自己的喜好，可以选择不同级别的，价格差距在500-4000之间。电则是另外一个比较贵的地方，水冷差不多5000千，如果自己以后再装可以3000拿下（200-260平方米的房子），射灯一般是需要的，起码20盏左右，差不多100一个，所以2000左右，然后是插座，开关，电视接口等，差不多一个就是50多。想装安全系统的，我知道的有1000左右的。差不多如果都算上，电这一块又是差不多10000大洋。

装修升级,很多建筑商都在这个上面做文章，很多的Promotion就是这样来的，什么花几千买几万都是说的这些。这里选择一个好的Promotion就很重要了，个人的建议是一定要选那些实用的，像地毯，地砖这些要是包的是首选，因为这一块比起其他来说是最需要的，然后是厨房的用品也是很重要的，其他的倒是可有可无。

好了我们来做一个例子，可以帮助我们算出到底我们建房子需要多少钱，特别是在基本价的基础上要多花多少钱。以我之前的举例来说：

基本价：246000
Site cost: 10000
Driveway, fence & landscaping: 10000
Fa?ade : 2000
Plan Upgrade: 8000
Flooring: 12000
Kitchen: 6000
Door&Window: 2000
Electrical Upgrade: 10000

总价是 306000， 也就是说基本价 246000+60000。这还是保守的估计，当然如果有个好的Promotion，你可以大大的减低升级的价格，最后的预算可能在40000左右。因为是给自己选东西，朋友们的心理都是觉得这个也要好，那个也要好，到头了可能加出一个天文数字，所以在选择之前，我希望能够给大家一个好的参考，那些时必须要得，那些是没有必要的。这个价格跟房型的大小变化有一定的关系，但是基本没太多的差别，可能有不高于5千的差别

下次有时间我在和大家分享关于建筑商的选择和房型的讨论，我会像大家推荐我觉得比较好的建筑商，并详细列举他们的优劣。