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房企融资渠道不同 成本费用扣除有别（上）
2014.3.24中国税务报 作者：樊其国
目前，房地产行业融资方式呈现多元化，除传统的银行贷款、证券融资外，还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式。融资方式的不同，不仅直接影响融资成本，也关系到融资费用如何税前扣除问题。笔者就房地产企业常见融资方式下成本费用的税前扣除政策解析如下。
向金融机构借款
从银行借款是开发商的主要筹资渠道。
企业所得税法实施条例规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出准予扣除。对企业发生的向金融企业的借款利息支出，可按向金融企业实际支付的利息，在发生年度的当期扣除。发生年度的界定，应该遵循权责发生制的原则，即使当年应付（由于资金紧张等原因）未付的利息，也应当在当年扣除，但要按规定取得合法有效凭证。对非金融企业在生产、经营期间向金融企业借款的利息支出，按照实际发生数予以税前扣除；因逾期归还银行贷款，银行按规定加收的罚息，也可以在税前扣除。
对于借款企业向银行支付的融资顾问费、理财顾问费、资金托管费、资金账户管理费等费用，如果对应的银行贷款与企业生产经营有关，企业发生的利息支出和合理的费用可以凭合法凭证进行税前扣除。
向关联企业借款
《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定，企业实际支付给关联方的利息支出，满足两个条件，即不超过债权性投资与权益性投资2∶1比例和企业所得税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过部分不得在发生当期和以后年度扣除。
财税〔2008〕121号文件第二条规定，企业如果能够按照企业所得税法及其实施条例的规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的，或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。实际工作中，对能够满足这个条件的不受前面比例限制，不需要调整。需要注意的是，企业实际支付利息的利率水平不得超过金融企业同期同类贷款利率水平，超过金融企业同期同类贷款利率水平的利息支出还是要进行纳税调整，即先调超利率水平不得扣除的利息，后调超债资比例不得扣除的利息。
《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法（试行）〉的通知》（国税发〔2009〕2号）第八十五条规定，不得扣除利息支出＝年度实际支付的全部关联方利息×（1－标准比例÷关联债资比例）。关联方债权投资包括关联方以各种形式提供担保的债权性投资，权益性投资为企业资产负债表所列示的所有者权益金额。如果所有者权益小于实收资本（股本）与资本公积之和，则权益性投资为实收资本（股本）与资本公积之和；如果实收资本（股本）与资本公积之和小于实收资本（股本）金额，则权益性投资为实收资本（股本）金额。利息支出包括直接或间接关联债权投资实际支付的利息、担保费、抵押费和其他具有利息性质费用。
此外，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十一条规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
私募股权投资基金（PE）
房地产企业私募融资的投资形式主要有两种：债权融资和股权融资。债权融资，即投资者以借贷形式将资金投入房地产企业，进行房地产开发，收取利息，投资者不承担经营风险。但法律上的障碍是，国家政策不允许企业之间进行资金拆借，只有自然人向企业贷款是合法的，而企业吸收自然人投资，有可能出现被认定为非法集资的法律风险。
同债权融资比较，股权融资相对安全稳健。股权融资，即投资者以股权增资形式将资金投入房地产开发企业用于房地产开发，持有房地产公司股权，按股权分红形式取得投资收益。股权融资的优点是不支付利息，投资者与公司共同承担经营风险，如果投资出现亏损，不存在还本付息的压力，同时可以降低公司的资产负债率，使公司易于再融资。而债权融资会增加公司的资产负债率。股权投资的缺点是，公司的股权被稀释，管理权可能旁落。由于没有财务杠杆，出现亏损时风险不会放大，但当公司的收益较高时，要把收益分配给投资者，不能取得较高的收益。投资者的收益不能在税前扣除，增加了企业的税收负担。而债权融资的利息支出可以在税前扣除，有税收上的利益。
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