万科的营销战略可以归结为“以客户细分实现产品增值”,对于那些概念满天飞的发展商，万科在营销上相对平淡无奇。万科的营销推广费用（不包括样板房、样板段、售楼处土建费用等硬指标）在其销售总额中约占到3%，这在房地产企业中算是一个中等的预算水平。
万科的营销是建立在它的产品与服务上才有效果的，对于任何一个企业来说，只关注短期的营销效果，并不可取。其实万科的营销压力既可以说大，也可以说小，说大是因为大家都关注，说小，建立了良好的品牌知名度，自然也有追随者。
相对而言，万科在项目推广营销上就有很多优势：
1.很高的知名度（广告费大大节约）；
2.万众期待的关注（目标消费群自我锁定）；
3.创新或者成熟的产品（专利产品的申请）；
4.万客会形成的目标客户基础；
5.众多媒体主动关心（利用媒体力量发动软性炒作）；
6.政府的支持（万科大部分建城项目容易形成政府的支持力量）；
7.其他运用娴熟的营销技巧。
有了以上的产品先天优势，使万科在初始阶段，就已经高举品牌发展商的大旗，引起客户的初步认知。
一、体验营销的先行者
1.样板段、样板房、售楼中心提前3个月打造
万科评价过它的客户来源，1/3客户来自于万科会的忠实客户；1/3客户来自于区域客户；1/3则是来自于房地产界的业内人士。正是因为用产品打动客户，才使万科的在产品本身成为一个最大的亮点，其样板段、样板房、售楼中心的至少提前3个月打造完成接待客户。（这并不意味着万科牺牲的是销售时间节点，而是在规划之初，万科的样板区域就已经被规划建设，并不是按照其他发展商循序渐进的建设，这既保证万科的从拿地、建设、销售之间周期的有序性（一般9个月），也保证客户积累的有效性。当然这与万科的投入是息息相关的。）
这种方式的来源是来自于客户的理性选择，以及让客户参与到项目中的身临其境。
2.关注细节及客户需求
在其产品样板展示中，万科对细节的追求是极为考究的，它的“道路”是做得很有味道。道路的砖块材料选择，颜色，曲折度，路边种什么花草，在什么地方要放把椅子，都很有讲究。
再比如社区指示系统。万科社区里每一个道路交汇点都有一个非常明确的指示牌，做工非常漂亮，在人车交汇点还装有凸面镜，让人看清每条道路的人车情况。
正式在细节的考究中展示了发展商的责任感，社区不仅仅只是社区，也有家的细腻。
3.服务与营销的结合
微笑服务展示一种亲切和快乐的感受，所以在营销推广初期，万科的物业配合就是比较到位，从保安的规范到客服的亲切，万科展示的是一种人文精神。
当然样板区以及售楼处的清洁卫生也是其中的一部分。
二、营销手法形式
1.广告传播上广告，既尊重每个城市的习惯，但传承万科的气质
其实仔细看万科的各个项目的广告，虽然是各个不同的公司在制做，但是如果放在一起看的话，却发现有很深的万科烙印，基本上没有什么创意空间。
万科有自己喜欢的认同的方式，方向思路很清晰，应该是有统一的技术指导，在从中做主题，自然大部分万科同系列产品的广告既好又相似。
2.充分利用万科的品牌优势，让媒体来为万科服务
（1）软性媒体的推广
所有的发展商都知道软新闻炒作，而且也会大量的投放软性报道、新闻报道，不过万科的软性操作有一点是很实际，或者是说实惠，基本上万科会经常运用起原有的品牌优势发表一些言论，如其在上海财经频道赞助了“万科第一地产”，在所有敏感的时间点上，万科的发言人都适时发表一些利于万科的言论，这样的品牌建设，有利于项目，也有利于客户的了解。
（2）硬广告的传播
万科在广告媒体推广上也有惯用手法：
A.市中心树立大型户外广告牌，或者是高速入口，而且是长租。项目在没有开发推广前，主要是万科的“形象”，什么中国第一，开发了多少项目，进入多少城市等等；
项目销售进入销售阶段后，会投放项目广告信息，而且更换的频率很高，基本是每月要更换一次，不论怎么样，始终在城市最核心的位置看到万科的形象广告。
B.项目销售前一年，万科的广告就开始与市场接触，什么招聘，招标，新闻发布会，战略联盟会，万客会酒会等等，软性报道也很快跟上，对万科在全国的光荣历史一一展示。
C.进入正式广告推广期（项目开盘前3个月），万科开始大量的推广广告，广告总能带领人们对项目的一些联想，一定的好感，当然各个系列的产品也是有不同的。
D.销售阶段，万科的广告很务实，一般来说都是以实景描述，在并不突出的项目现场拍摄很多很精美的画面（会请比较著名的专业摄影师），吸引消费者到现场。
3.销售现场气氛营造：快、全、美、味、通
（1）快——速度快
万科把销售中心作为项目工程第一步来实施的，不是同步进行，销售中心建造一定要远远大于工程进度。但万科一般不会在销售中心投入太多的资金建设，只要有一定的形象，简洁但不失为现代，一般不是很豪华，速度效率是第一位的。
（2）全——资讯全
万科全国项目多，各种资料非常完备，加上广告公司介入比较早，消费者需要了解的资讯基本都非常全，体现了一家全国性品牌公司大气。消费者可以随时了解万科在全国开发的情况，可以了解当地项目的进度，万客会的加盟事宜等等。甚至包括物业中心的办理都一一展示。
（3）美
主要是现场环境的营造。万科进入一个新城市一般的做法都是卖现房，把环境做到位才销售。但万科给每一个城市的消费者带来的都是震撼，说得好听就是：把消费者的居住理想给做出来了。万科在现场环境营造上重要的有以下几点：a.社区商业街（基本上建商业街的目的是为了营造出一种城市的感受，减少客户对区域荒凉的感觉）；b.会所，（基本上都有游泳池）；c.社区入口处以及景观；d.销售中心到样板间的道路以及路边的景观；e.大部分中心园林景观；f.3套左右的样板间，包括交楼标准间。
（4）味
有味道。万科基本会在这里展现未来的生活配套。万科有很多项目周边的配套条件是非常差的，为了消除消费者思想上的顾虑，会尽量提前把这里的生活氛围给营造出来。例如社区商业街、银行、酒吧。很多开发商在销售过程中最怕的是商业部分的销售与招商，把商业都做成沿街形式，放到最后销售，很难顾及未来经营，但万科恰恰相反。即建设有味道的社区，商业先行。
（5）通
就是任何消费者任何时候都可以顺利到达项目现场。让消费者感觉到自己是一个被尊敬的人，基本都开通看房车，开通小区直通车。看房班车即是路上的广告，也是让客户对区域减少抵触。上海万科城市花园还特别引入公交站线到社区。
4.万科的六大工具运用
万科苦心孤诣地制造了六大工具，这就是万客会、万科周刊、万科网站、万科文化、万科学校和万科批判。而这六大工具，也是万科仍有自身企业管理控制制作的部门。
“万科会”，圈层营销——从任何一个项目开始之初，万科利用其万科会做好产品的基本宣传，让其大量的客户群了解项目，有投资的欲望，并提供一定的优惠方式，吸引部分客户；
“万科周刊”，宣传公司理念——当产品与公司品牌相连的时候，才是最大程度培养忠诚客户的平台；
“万科网站”，全国发布——目前为止万科的网站是全国房地产网站上最齐全，信息量的网站；
“万科文化”，品牌建设——万科的项目都有万科的印记，从“建筑无限生活”到如今“让建筑赞美生命”，万科的住宅也同时给客户一种人文住宅的概念；
“万科学校”，教育先行——在万科的营销理念中，还有一个观念是与名校合作，学校开到社区中，很多住在新区的客户最担心的是孩子的教育问题，住宅与教育联办，也成为产品的卖点。
“万科批判”，共同进步——很欣赏万科的这一点，是坦然面对批评的态度，并从中开始进步。
