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转:房地产开发成本费用明细

 石崖山人 2014-04-08
转:房地产开发成本费用明细

一、土地征用及拆迁补偿费

   土地征用及拆迁补偿费,是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等。土地征用费是指支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价,补偿合作方地价,合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税费等。拆迁补偿费是指有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账,分别冲减有关成本。市政配套费是指向政府部门交纳的大市政配套费,征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。

 

二、前期工程费

   前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘和”三通一平”等前期费用。具体包括项目行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费以及其他前期工程费等。

行政事业性收费是指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费,如市政基础设施配套费、异地绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、地方教育费附加、白蚁防治费、建设工程社会保险费、新型墙体材料专项基金、工程质监费、防雷图纸及检测、施工图抗震设防技术审查费、工程招标代理费、图纸审查费、散装水泥费、环评报告编制费及招投标管理费等。

规划设计费是指方案设计、施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计、人防设计、制图、晒图费,规划设计模型制作费,方案评审费等费用,如遇到比较复杂的地质,还需要进行岩土设计,会发生岩土设计费等。

勘测丈量费是指水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费,拨地钉桩验线费,复线费,定线费,放线费,建筑面积丈量费等。“三通一平”费是指接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

临时设施费是指施工方临时办公室,临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

预算编审费是指支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

 

三、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费),有甲供材料、设备的,还应包括相应的甲供材料、设备费。具体包括土建工程费、安装工程费和装修工程费等。

土建工程费是指土石方、桩基、护壁(坡)工程费,基础处理费,桩基咨询费,土建结构工程费(含地下室部分)。有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。

安装工程费是指主体工程内的照明等电气设施安装费,主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费,主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费,主体工程内的电梯及其安装、调试费,主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费,主体工程内的自动喷洒、消防栓和消防报警系统等消防设施安装费,主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费,主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。上述各项如有甲供材料、设备,还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

装修工程费是指内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)棚、雨篷等的装修费,有甲供材料的,还应包括相应的甲供材料费。

 

四、基础设施费

基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明和绿化等基础设施工程费用,红线外两米与大市政接口的费用,以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。具体包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防智能化工程费以及小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、自然下沉整改费等。

供电工程费是指变(配)电设备的购置费,设备安装及电缆铺设费,供(配)电贴费,电源建设费,交纳的电增容费等。

给排水工程费是指自来水、雨(污)水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用,以及向自来水公司交纳的水增容费等。

煤气工程费是指煤气管道的铺设费、增容费、集资费,煤气配套费,煤气发展基金、煤气挂表费等。

供暖工程费是指暖气管道的铺设费、集资费。

通讯工程费是指电话线路的铺设、电话配套费,电话电缆集资费,交纳的电话增容费等。

电视工程费是指小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

照明工程费是指小区路灯照明设施支出。

景观绿化工程费是指小区内景观建设、人工草坪、栽花、种树等绿化支出。

环卫工程费是指小区内环境卫生设施支出,如垃圾(箱)、公厕等支出。

安防智能化工程费是指小区内安防、监控工程费。

 

五、公共配套设施费

公共配套设施费是指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目,具体核算内容可区分为以下情况:(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园和自行车棚等设施的支出。(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池和球场等设施的支出。(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时,发生的没有投资来源的费用。(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立核算。

 

六、开发间接费

企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、社保费、公积金、折旧费、修理费、办公费、交通费、差旅费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

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