经过过去十多年的快速发展，国内住宅产业日趋成熟，客户的需求层次也不断提升，住宅产品满足的不再只是简单的居住功能，同时，也承载了客户对生活配套、居住品质的要求。另一方面，中国城市的发展也进入了新的阶段，尤其特大城市的发展动力已经由单一的人口增长逐渐转向城市功能和产业的升级，在用地供应上，体现为新项目中纯住宅项目越来越少，商用物业比例不断提升。在这一背景下，万科也顺应城市发展的趋势，从满足客户需求的角度出发，探索商用地产业务模式，为客户提供更全面的产品和服务。
万科发展非住宅类业务的出发点，首先是为了更好地做住宅，为客户营造“好房子，好服务，好邻居”的生活环境。目前，万科商用物业的业态包括社区商业，区域中心型商业综合体，以及一些酒店、服务式公寓和写字楼。其中资源占比超过50%、发展需求最迫切的是社区配套商业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性的特点，因此市场基础稳定，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。
过去，社区商业通常以底商或街铺形式被直接散售，由业主自行招商与运营，开发商售后不承担任何职能与责任。这种商业模式能快速回笼现金，解决资金压力，但由于商业产权分散，商业经营靠市场自身调整，若经营不好，对住宅项目品质影响较大。为了保证品牌形象，提升客户满意度，开发商开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。引进超市、餐饮品牌商家，提供便民配套等服务逐步出现。作为城市主流住宅开发企业，万科过去的住宅项目中，已经包含了一些商业配套。未来，在平均每年200个住宅项目的开发中提供怎样的社区商业产品，如何让社区商业在扮演好配套服务角色的同时，还能形成自身可持续发展的商业模式，成为万科发展社区商业的两个重要课题。
2012年6月，把名称统一为“第五食堂”后的万科旗下首家社区食堂出现在深圳坂田万科城，位于东莞金域蓝湾和北京长阳半岛的两个食堂也先后营业。未来，厦门金色悦城、上海尚源、深圳四季花城等项目的第五食堂也将陆续开业。“第五食堂”成为万科社区商业配套品牌化复制的第一步。食堂根据各地消费习惯设置运营方式，力求更贴近老百姓的口味。比如北京的第五食堂没有采用上海的透明厨房，只留了售卖窗口，用餐后还需将餐盘送回回收处，力求打造家庭自助的氛围；深圳的第五食堂在制作流程上通过机器人烹饪设备和人员外包提高效率和降低成本，并且自主采购，这样不仅保证了菜品的新鲜和口感，也有效控制了原材料成本。
继“第五食堂”之后，2013年3月，北京万科位于房山长阳镇首个社区菜市场“幸福街市”开业，解决了片区7000户居民的菜篮子问题。“幸福街市”倡导“新鲜、丰盛、实惠、便捷”的特色服务理念，提供“品种丰富、价格公道”的各类农产品和食品。从第五食堂到幸福街市，在社区服务品牌的打造上，依托万科物业，社区服务经营也注重精细化，包括菜市场菜品、食堂餐食都进行留样。诸如合作方选择，菜市场的供货方就有有机蔬菜基地，减少了物流环节，也使价格更优惠。这样的便民商业深受老百姓欢迎，不但将居民购物、休闲、娱乐等活动集中起来，提升了客户满意度，同时也促进了住宅产品的销售。
无论是食堂还是菜市场，社区自营配套的日常维护均由各地的万科物业承担。长期以来，物业管理费收入是物业公司维持运营的唯一来源。许多老楼盘不方便调整物业费用，物业公司都依靠地产公司来补贴。这种新型社区配套的经营为物业公司拓宽了营收渠道，促进了地产与物业的协同共赢。在社区商业初期的经营上，万科不追求盈利多少，通过科学管理达到收支平衡。目前，大部分项目处于微利运营中。
回归居住属性、方便居住者，为实现业主、商家、开发商、物业公司多赢局面，万科积极实践包含菜市场、第五食堂、以及将要增设的洗衣店、银行、社区医院等形成“五菜一汤”的配套设施。随着越来越多的新城社区成为市场主流，万科也将加大“五菜一汤”模式的丰富和推广。未来，新获取的社区达到10万平方米，都将计划配备1000-1500平方米的生活配套。按照不同的社区定位，“五菜一汤”的规模配比及品牌档次分为基础型、升级型、精品型等。随着城市发展，例如长阳半岛项目逐渐成熟，社区配套将与时俱进，由基础型向升级型转换。升级型项目周边配套起点较高，社区配套可不考虑开设第五食堂和菜市场，以引进品牌快餐/大型中餐和便利店（含生鲜）作为替代方案，既能解决社区配套，又能增强盈利水平。
房地产行业已经进入下半场，行业的游戏规则正在发生变化，上半场万科旨在“为普通人造好房子”，下半场万科要“盖有人住的房子”。不但要把产品做好，还要通过食堂、物业服务等方式，吸引人们住进来。大力发展社区商业，营造“好房子、好服务、好邻居”的“三好”生活环境，将是万科商用业务坚定不移的发展方向。
从长期看，相对于商业设施卖掉套现，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。这一方面，香港领汇基金将社区商业资产注入上市，开创了成功的社区商业盈利模式。领汇项目大多靠近香港大部份人口的住宅，业态集中于餐饮、日常必需品，定位大众基础消费。通过收购旧有商业进行活化提升，重新定位招商运营，提供稳定的收入及高租用率的零售资产。过统一持有管理，借助于规模优势，上市基金回报表现不俗。因此，在社区商业未来可持续发展的问题上，万科可以借鉴领汇的成功经验，阶段性持有一部分社区商业，通过统一规划、集中管理树立品牌形象，提升社区品质。未来，经营良好的优质资产可以以灵活多变的退出方式为万科创造更多的利润。
来源：安家 编辑：刘娟
