地产新思维：养生地产的商业模式

 我把运作土地时，有意识地赋予土地以一种特别文化意义、并将这种意义长期而全面融入整个社区建没中的地产开发形式，称为概念地产。并把概念地产分成旅游地产、主题地产、产业地产、地铁地产、城市地产、高尔夫地产等。养生地产也是归结为一个概念，一个成熟的文化，一个成熟的思想，这就是灵魂。理念先行，在养生地产操作中可收到事半功倍之效。

一个策划思维的新模式

说到底，房地产和土地运作项目的成功，都是思想、文化、概念和视野的竞争与较量的结果，这点在养生地产领域表现得尤为明显。养生地产开发与策划的真正内涵就是赋予土地以特别的意义。农夫眼里的滩涂荒岛，可以变成巴厘岛；飞鸟难渡的沙漠，可以变成世界奇都，这一切不是神活，而是依据现代社会人类健康需求上演的创造生命精彩的故事。这其中的主题，就是人们为土地注入了一种特别的意义。

我们把运作土地时，有意识地赋予土地以一种特别养生文化意义、并将这种意义长期而全面融入整个养生地产开发形式，称为养生概念地产。即我们称之为概念性的操作方式。养生地产三大属性是：天然临水性、乡村花园性、养生配套性。

说到底，养生地产和土地运作项目的成功，都是思想、文化、概念和视野的竞争与较量的结果。中外成功例子并不少见，美国太阳城、日本北港新城、南美州罗曼村、上海淀山湖板块的新太阳养生城等。因之而成为当代世界一个值得研究的现象。

未来发展的空间巨大

房地产像前些年那样仅炒作概念是不行的，但如果没有概念，也是万万不行的。养生地产策划中的概念整理为地块在文化和思想上的“三通一平”，土地、概念、文化上的重整三者缺一不可，另外选址山水之地，尽远离大城市，这是养生地产可开发的前提。

通过养生地产发展，实现项目中“亚健康预防、治未病、促长寿”以及“人有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”的人生理想。养生地产方兴未艾。

养生地产开发模式

当“地产+教育”，遂使面临倒闭的碧桂园成为中国房地产10强之一，我们看到，混搭（复合）不仅创造出特殊价值、成为时尚标签，还将为社会、企业创造出更多价值。

我国的房地产开发经历了由卖楼—卖概念—卖配套的过程之后，有了一个质的突变，那就是形成了复合地产。这种模式是在某一种特定人性化的概念主题下整合各种概念、理念，将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，以房屋为载体，整合多种产业（如商业、旅游业、酒店业、疗养、休闲娱乐、文化、艺术、创意、生态、体育、教育、农业、科技等），创造出休闲的、健康的、人文的新生活方式，提高生活品质，为业主创造价值，也为城市创造价值。

这种混搭或者说复合两种及以上商业形态的地产开发模式就称为“复合地产”，比如“地产+教育”成为了教育地产（如碧桂园），“地产+旅游”成为了旅游地产（如美国佛罗里达州Orange Lake度假村、万科17英里），“地产+科技”成为了科技地产（如南京锋尚国际公寓、上海朗诗·绿岛），“地产+体育”成为了体育地产（奥园），那么，当“地产+养生”就成了养生地产了。

养生地产是复合地产的一种商业模式之一。比如，奥园集团打造的南沙奥园，就是在中西结合的现代养生学理论指导下（奥园集团与广州中医药大学合作成立广州中医药大学南沙奥园养生基地，在养生、保健、培训、体检、治疗等相关环节展开全面合作），以养生为中心，打造集集度假、会议、酒店、别墅、公寓及洋房于一体的综合性养生地产项目，包括CEO官邸、联体别墅、豪华洋房、单身公寓、休闲渡假酒店、商业长廊以及各种公建配套等物业形态，成为一个融合居家、休闲、娱乐、社交、商务为一体的高品质多元养生活动平台，配备养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等多项特色服务设施，营造全新的健康生活方式，将提供具有高贵优雅休闲品质的住宅环境，具有优美的山水景观并蕴藏丰富的文化内涵，同时也兼顾了娱乐、休闲、疗养健身的功能，体现出“健康维护营、生命加油站”的新居住理念。

南沙奥园就是典型的养生地产。养生地产投资开发与经营的真正内涵，就是赋予土地以一种特别养生文化意义，并将这种意义长期而全面地融入整个养生地产的开发形式，被业内称为养生地产。中外成功养生地产的例子并不少见，比如美国太阳城、日本北港新城、南美州罗曼村、海南博鳌.宝莲城、上海新太阳养生城以及前文讲到的南沙奥园等，因之而成为目前国内陆产界一个值得研究的现象。

一、养生地产的开发模式

根据我对全球相关养生地产的成功案例研究，他们几乎都是以“地产开发+中西医养生配套+全程养生服务”的开发模式投资、经营，其增值案例KPI（Key Performance Indicators）关键绩效体系分析如下。

具体来说，养生地产一般包括以下内容：

1、高质量自然环境

养生地产大多位于生态环境优越的地方，比如象黄山、海南、北海、青岛、烟台、威海等具备山、海、湖、岛、泉的特色魅力城市。

我最近为开发商规划开发的项目，就是一个集高端休闲度假别墅、排屋、精品养生理疗酒店、度假公寓、商业街区为一体的综合性养生地产。

2、高水平的养生保健项目

养生地产最突出的特点，就是在养生、保健、培训、体检、治疗等相关环节为入住社区的居民提供高品质养生服务。

一般配备多项特色养生服务设施，如养生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等，建立养生咨询培训中心（如资深专家坐堂、诊断开方、心理咨询指导、各类养生课程）、休养中心（如提供食饵养生、环境养生、熏治养生、中医养生音乐、瑜伽养生等服务）、养生膳食房（如调和五味、平衡阴阳、以食养生、药食同源，整理创新四季养生菜肴，日常膳食营养指导）、特色美容馆（如现代美容、传统养生、汉方驻颜、塑身美体、排毒活络等）、spa中心、养生国际研究交流中心以及室内外游泳池、网球、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室等，营造全新的健康生活方式。

比如我去年规划的项目，就配备了精品养生酒店、理疗中心，专门有中医理疗专家坐诊，提供养生膳食、特色美容、高端spa等高品质养生服务，成为“亚健康”人群的健康维护基地。

3、人性化、管家式的养生服务

度假养生项目，后续服务十分重要，决不是房子卖完就完事。相对普通商品房开发的服务标准，养生社区服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住居民的专业化养生服务上。

比如，增加了保健、培训、体检、理疗、诊疗、护理、洗衣、送餐等全方位养生服务;针对商务人群，还可以提供卫星会议、活动策划、会展中心等服务；甚至一些新型养生社区不仅能够实现全天候养生服务，而且还在送餐、夜餐甚至代机票、车票、旅游门票等方面下功夫。

养生社区人性化、管家式服务，从各个方面善待客户。从一日三餐开始，像管家一样无微不至地对客户进行关怀。根据具体情况制定服务内容。以客户的需求为主导，根据客户不同的身体状况、精神状态、性格喜好等实际需要，提供送餐、洗澡、家政、生活照料、身体护理、悉心陪伴等各种单项服务，可根据每位客户的不同需求适时调整、组合。其养生膳食从科学营养的饮食配方为客户制定健康食谱，以食养法实现延年益寿，主要从饮食物性味、与客户身体状态、天时气候、地理方域等关系修养养生之道。

比如美国太阳城，对于患有心脏病等严重疾病的老人，脖子上佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项缀”，救护车就会立即赶到。疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。

4、现代化的信息网络系统

现代化的信息网络系统包括社区自动控制系统、通讯自动化系统、安保自动化系统、消防自动化系统以及生活、办公自动化系统等。

5、和谐的养生社区氛围

由于养生社区一般都为中高端客户、老年客户，一般都倡导尊重、养生、健康的服务理念，营造科学、文明、健康、和谐的生活氛围，以周到、体贴、细致的服务，引导主动、互动的社区生活，赢得入住客户的满意和社会的认可。

二、养生地产的发展前景

对于养生地产的发展前景，我是这样认为的：随着社会经济的发展，广大民众尤其是社会精英群体普遍存在亚健康状态，对养生保健的消费需求越来越强烈，开创养生地产新模式的前景十分广阔。

据世界卫生组织统计数据分析，全世界亚健康人群比例惊人，达到75%，已成为与与艾滋病并列的健康大敌。

疲惫不堪、注意力不集中、工作效率下降、腰椎、颈椎频现不适……这些都是“亚健康”的表现。根据世界卫生组织一项全球调查结果显示，真正符合世界卫生组织健康的定义、达到健康标准的人群只占5%，有约20%的人群是需要诊治的病人，其余75%的人群处于健康和疾病之间的一种状态，即亚健康状态。

据意图集团（意图规划公司，意图咨询公司）的调研分析，中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15% ，与此同时，有15% 的人处在疾病状态中，剩下70% 的人处在“亚健康”状态，超过7亿人（其中北京、上海、广州亚健康人群比例分别达到73%以上）。通俗地说，就是这70% 的人通常没有器官、组织、功能上的病症和缺陷，但是自我感觉不适，疲劳乏力，反应迟钝、活力降低、适应力下降，经常处在焦虑、烦乱、无聊、无助的状态中，自觉活得很累。

目前来看，“亚健康”经常被诊断为疲劳综合征、内分泌失调、神经衰弱等，在心理上还常表现为精神不振、情绪低沉、反应迟钝、失眠多梦、白天困倦、注意力不集中、记忆力减退、烦躁焦虑、易受惊吓等，在生理上则表现为疲劳、乏力，活动时气短、出汗、腰酸腿疼等。此外，还可能出现心血管系统疾病，比如：心悸、心律不齐等。

我的分析表明：目前造成“亚健康”的主要因素包括，竞争日趋激烈，用心用脑过度，身体主要器官长期处于“入不敷出”的非正常负荷状态。即使是健康人，也会在一个特定时期处于“亚健康”状态。

对“亚健康”患者来说，最重要的是调整。这就给养生地产带来广阔的发展前景。养生地产能够满足“亚健康”患者的一切服务。

通过养生地产发展，实现 “亚健康预防、治未病、促长寿”以及“人有所养、老有所医、老有所学、老有所乐”的人生理想。

可以说，将养生融入地产，以养生回馈社会，创造养生与地产相融共生的开发模式。养生地产方兴未艾。