一、不动产对外投资的会计处理
不动产的对外投资属于固定资产的处置环节。
《企业会计准则》规定：为了核算企业对外投资等固定资产处置原因转入清理的固定资产价值以及在消理过程巾所发生的清理费用和清理收入等，企业应设置"固定资产清理"科目。该科借方反映被清理同定资产账面净额、清理过程中发生的费用及其相关税费，贷方反映出售固定资产的价款、残料价值和变价收入以及应由保险公司或过失人赔偿的损失等，期末余额，反映企业尚未清理完毕固定资产的价值以及清理净损益。
案例1：
2010年3月20日，甲公司以一栋厂房为合并对价，取得乙公司80%的股权，并于当日起能够对乙公司实施控制。合并日，该厂房的账面原价为1000万元，已提折旧300万元，已提减值准备50万元，公允价值为900万元，营业税率为5%。乙公司净资产的账面价值为700万元，公允价值为1000万元。甲公司与乙公司的会计年度和采用的会计政策相同。甲公司投资当日资本公积——股本溢价为60万元，盈余公积为20万元。
会计分录如下：
首先进行固定资产的处置处理：
借：固定资产清理 650
累计折旧 300
固定资产减值准备 50
贷：固定资产 1000
借：固定资产清理 45
贷：应交税费——应交营业税 45
然后根据不同的长期股权投资的取得方式，分同一控制下的企业合并、非同一控制下的企业合并、非企业合并形成的长期股权投资分别介绍不同的会计处理。
1.同一控制下企业合并
假设案例1中甲公司从母公司购入乙公司80%的股权，合并前后甲、乙公司均受同一母公司控制。
根据会计准则的规定，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
则会计处理：
借：长期股权投资 560（700*80%）
资本公积——股本溢价 60
盈余公积 20
利润分配——未分配利润55
贷：固定资产清理 695
2.非同一控制下的企业合并
假设案例1中甲公司与乙公司不存在关联关系，此合并为非同一控制下的企业合并。
根据会计准则的规定，非同一控制下的控股合并中，购买方应当以付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为长期股权投资的成本。即作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量，公允价值与账面价值的差额，计入当期损益。
会计处理为：
借：长期股权投资 900
贷：固定资产清理 695
营业外收入 205
3.非企业合并形成的长期股权投资
非货币性交易方式换入的长期股权投资参照非货币性交易进行处理。
（1）公允价值计量模式下非货币性资产交换的会计处理
非货币性资产交换满足商业实质及换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量的条件时应当以公允价值计量模式进行会计处理。
换入资产的入账成本＝换出资产公允价值＋换出存货或换出生产用动产设备匹配的销项税＋支付的补价（或－收到的补价）－换入存货或生产用动产设备对应的进项税；
交易损益＝换出资产的公允价值－换出资产的账面价值－相关税费（价内税，如消费税）；
案例2：接案例1，甲公司仍以上述厂房出资，不同的是取得乙公司20%的股权，乙公司净资产的账面价值为2800万元，公允价值为3000万元。双方均保持资产的原始使用状态。该交易具有商业实质。
则长期股权投资的入账分录为：
借：长期股权投资 900
贷：固定资产清理 695
营业外收入 205
（2）账面价值计量模式下非货币性资产交换的会计处理
未同时满足公允价值计量模式的两个必备条件时，应当采用账面价值计量模式。账面价值计量模式的会计处理原则：（1）换入资产的入账成本＝换出资产账面价值＋换出资产的价内税＋换出资产匹配的销项税额＋支付的补价（或－收到的补价）－换入存货或特定固定资产对应的进项税；（2）不确认换出资产损益；
接案例2：假设甲公司房产的公允价值无法获取，计税价值为900万元.
则长期股权投资的入账分录为：
借：长期股权投资 695
贷：固定资产清理 695
二、不动产对外投资的税务处理
对于上述案例中不动产对外投资在营业税处理上应视同销售，在此不再赘述，以下主要分析涉及的企业所得税处理。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
同时根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例释义》的精神，视同销售时应按公允价值确定其收入，计算应纳税额。
因此，在企业所得税处理上，以固定资产对外投资应视同转让财产，以固定资产的公允价值确认转让收入，同时应确认转让损益。
在上述4种方式形成的长期股权投资会计核算中，非同一控制下的企业合并、公允价值计量模式下非货币性资产交换中都是以公允价值进行计量，不存在税会差异；对于其他两种方式固定资产处置都是以账面价值结转，未确认转让损益，存在税会差异，应纳税调增，调增额为（公允价值-清理账面价值=900-695=205）。
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