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随着家庭人口增加和对住房条件改善需求的增大，身边越来越多的家庭有了购买二套房的意愿，但是鉴于国家出台了限制购买二套房的措施，对二套房首付比例、二套房贷款利率和契税征收等方面都做了严格限制，一些人因此对购买二套房产生了许多疑惑，今天就为大家详细解读目前国家最新的二套房购房政策。 在2013年3月国务院发布《新国五条细则》，同时上调了二套房首付比例和二套房贷款利率，并且规定对出售自有住房的个人征收20%的个人所得税。《新国五条细则》出台不久，许多城市上调二套房首付比例到7成，银行二套房贷款利率也上浮5%-20%。  二套房认定标准十分严格 假离婚无法钻空子目前银行在审查购房贷款时，不仅要查询借款人的贷款记录，还将登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。严格按“认房又认贷”原则界定二套房。“认房又认贷”，指无论购房人现时名下是否有房产，只要之前有过住房贷款的记录，就会被认定为二套房，执行二套房贷款政策。 二套房认定标准一：父母名下有住房，以未成年子女名义再购房 详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。 二套房认定标准二：未成年时名下有房产，成年后再贷款购房 详解：根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。 二套房认定标准三：个人名下有全款购买的住房，再贷款购房 详解：过去只"认贷"，这种情况不算二套房，但现在加了"认房"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。 二套房认定标准四：个人贷款购买住房，结清出售后再贷款购房 详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。 二套房认定标准五：首次购房使用商贷，再次购房使用公积金贷款 详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。 二套房认定标准六：婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起 详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。 二套房认定标准七：婚后双方共同贷款购房，离异后一方再贷款购房 详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这一条对二套房的认定标准，使得很多试图通过“假离婚”来规避二套房贷款新政的想法也付之东流。 多城市二套房首付比例提高至7成2013年3月1日，国务院办公厅发布《新国五条细则》规定，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 目前，北上广深四个一线城市以及部分热点二线城市的二套房首付比例上调为购房款的7成，而绝大部分三四线城市仍保持6成首付比例没变，其中一些城市二套房首付比例正由六成向七成过渡： 二套房首付比例7成城市：北京 上海 广州 深圳 杭州 厦门 南昌 昆明 武汉 宁波 南京 二套房首付比例6成城市：哈尔滨 西安 内蒙古 中山 济南 太原 济宁 长春 重庆 合肥 大连 目前沈阳二套房首付比例为65%，长沙购买二套房面积在90平方米以下首付比例为6成，90平方米以上为7成 二套房贷款利率至少上浮10% 部分银行上浮20%《新国五条细则》中同样对二套房贷款利率做出规定，要求各地上调二套房贷款利率，目前二套房贷款利率多执行1.1倍基准利率，甚至更高。 自去年银行闹“钱荒”以来，个人房贷一直处于持续收紧的状态，今年初以来，不少一二线城市银行已开始上调房贷利率。有权威机构调查数据显示，全国近九成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%，个别上浮20%。二套房贷款利率更是全线上调10%，部分银行上浮达到20%，利率优惠更是成为历史。 虽然房贷业务还在正常办理，但放款速度不容乐观。去年年底出现的放款难问题，未见丝毫缓解，特别是二手房，3个月办下来已经是最快的了。一家银行表示，目前国家正收紧资金的流动性，不允许太多资金流入市场，使得整个银行放贷资金偏紧，商业贷款周期大约都在3个月左右。但公积金贷款属于政策贷款，速度会快些。 商业贷款基准利率：6.55；上浮10%为7.205；上浮20%为7.86。 二套房契税征收上调为房屋成交价的3%契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房，减按1%征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。 普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；别墅契税为4% |
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