在土地交易主要包括新征耕地环节、土地出让环节、土地转让环节、土地使用环节，其中土地使用环节又分自用、出租、投资几部分。在这些环节中包含的土地出让契税所涉及的税种、税率和内容均不相同。以下我们就来简单分析下土地交易各环节中的土地出让契税。第一是新征耕地环节。这个环节包括征地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税。其中耕地占用税中实际占用的耕地面积包括批准占用的和未经批准占用的耕地面积。契税按成交价格的3%缴纳。印花税按土地使用证数目征收，每本贴花五元。城镇土地使用税中征用耕地的自批准之日起满一年时开始缴纳，非耕地的自批准征用次月起缴纳。第二是出让土地环节，包括土地出让契税和印花税。其中土地出让契税为在我国境内转移土地、房屋所属，承受的单位或个人缴纳。土地出让契税按成交金额的3%缴纳，不得因减免出让金而减免土地出让契税。印花税按土地使用证数目征收，每本贴花五元，而土地使用权出让合同按产权转移数据征收，按合同金额的万分之五缴纳。第三是土地转让环节。这个环节包括营业税，城建税、教育附加、地方教育附加，土地增值税，所得税，印花税，契税。其中营业税按转让土地使用权收取的全部价款和价外费用的5%缴纳。城建税、教育费附加和地方教育附加积水依据为营业税，城建税的税率为市区7%，县城和建制镇5%，其他1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加为2%。土地增值税分为四级，税率分别为30%，40%，50%和60%。契税按成交价格的3%缴纳。第四是土地使用环节。其中自用环节应缴的税为城镇土地使用税。出租环节应缴城镇土地使用税，营业税，城建税、教育费附加、地方教育附加。投资环节应缴营业税，土地增值税，企业所得税，契税和印花税。
土地出让过程应缴纳的土地出让契税简和具体操作简要分析
在房地产行业中所涉及的税费多如天上繁星，其中仅土地出让环节中的土地出让契税也不少。而土地出让契税主要包括营业税及附加，印花税和契税，土地增值税三个主要税种。以下我们就这三种主要的土地出让契税做简要分析。第一，营业税及附加，它是由土地出让方缴纳的土地出让契税，其中附加税包括成交谁和教育费附加。国家税务总局印发的通知规定，转让无形资产即转让无形资产所有权或使用权的行为，应该按照转让土地使用权的对方征收全部价款的价外费用的百分之五计算应缴纳的营业税。具体的操作是出让方按土地转让价与购置价的差价缴纳百分之五的营业税，并且按缴纳的营业税缴纳百分之七的城建税和教育费附加。第二，印花税和契税，印花税是土地出让方和竞得方双方都要缴纳的土地出让契税，而契税在是由受让方承担的土地出让契税。根据印花税的相关规定，转让土地使用权应该产权转移数据计算缴纳印花税，税率为万分之五。而按取得土地使用权合适缴纳土地使用税问题，以纳税人实际占用的土地面积计税，依照规定的税额在取得次月的缴纳城镇土地使用税。又有规定，以出让或者转让方式浴场取得土地使用权的，应该又受让方从合同约定缴纳土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从签订合同的次月起缴纳土地使用税。具体操作是土地出让双方按产权转移书据即合同所载金额缴纳百分之零点零五的印花税，此外按合同所载成交价格缴纳百分之三或者百分之五的契税。第三，土地增值税，这是由土地出让方缴纳的土地出让会。国家相关法律规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物和附着物并取得收入的单位和个人，均为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。其具体操作是出让方按取得收入减去规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。其中规定扣除的项目包括土地使用权所支付的金额，土地开发的成本和费用，与转让房地产相关的税金等。
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