房市趋冷的全球动因

中国不仅是中国的中国，也是全球的中国。如果一种经济现象不仅是中国所独有，那么，寻找全球动因就是理解趋势变化的重要一环。近来，中国房市趋冷引发市场热议，2014年前4个月，中国房地产销售面积同比下降6.9%，商品房销售价格同比下降0.9%，市场人士总结了一系列内因来解释房市变化，并由此形成对未来走势的判断，目前来看，看多、看平和看空者各执一词，难言高下。

 

笔者以为，市场一直忽视了一点，那就是：房市趋冷是一种全球现象。2014年2月，美国标准普尔20个大中城市房价环比下跌0.03%，已经是连续第4个月环比负增长；2014年4月，日本东京圈和近畿圈新屋销售均价分别环比下跌3.7%和3.16%，后者连续第三个月环比下跌；2013年第四季度，欧元区和欧盟房价指数分别环比下跌0.7%和0.3%，均结束了前两个季度连续环比正增长的态势。

 

全球现象，必有全球动因。忽略每一个个体的独特性，能够从全局层面解释全球房市趋冷的原因有四：其一，全球经济复苏遭遇“低收入增长”的挑战。虽然全球各地的数据口径、数据频率和更新状况不尽相同，但利用截至目前可获得的各种数据进行测算，数据趋势却惊人地相似，无论是发达国家和新兴市场国家，都呈现出复苏后半程（2013年至今）比前半程（2010-2012年）收入增长明显趋缓的状况，部分国家的居民实际收入甚至出现了负增长。全局性的收入增长放缓削弱了全球购房者的购买力，导致房市承压。

 

其二，全球货币政策呈现出“相对趋紧”的共同特征。虽然各主要经济体货币政策状态截然不同，美国正在有序退出QE，欧洲央行还在考虑负利率，日本再通胀也从未松力，但相对于其各自经济复苏态势而言，各主要央行的政策选择都显得有些偏紧，或者说，宽松力度相对不够。从各主要经济体2014年第一季度羸弱的经济表现，以及近来主要央行宽松倾向均有所增强的态势来看，货币政策相对趋紧是存在的，而且已经借由利率和预期渠道给房市带来了压力，美国房市就是最直观的例子。

 

其三，全球风险偏好出现普遍提升的态势。从复苏历程来看，2014年是一个特殊的年份，这一年，复苏中的“不平等问题”骤然凸显，宏观层面表现为国别分化持续深化，微观层面则表现为两极分化风险大幅上升，IMF在2014年经济展望中就首次强调了这一点。此外，2014年又是危机以来地缘政治风险最为突出的一年，年初以来，乌克兰乱局、泰国军事政变和恐怖主义事件接踵而至，引发市场高度担忧。在社会矛盾和政治动荡加剧的背景下，全球风险偏好普遍下降，给包括房市在内的资产市场带来了压力。

 

其四，全球房市基本面支撑力度不足。根据世界银行2014年发布的数据，2012年全球65岁以上人口占总人口的比例为7.83%，较危机前上升了0.43个百分点，老龄化已经变成全球现象，2012年，高收入国家、中等收入国家和低收入国家65岁以上人口占比就分别较危机前上升了0.72、0.2和0.15个百分点。此外，2012年，全球城市化率为52.55%，0.47个百分点的上升幅度为2001年以来最低，表明全球城市化的推进正进入一个边际动能递减的阶段。加速的老龄化和放缓的城市化，共同给全球房市基本面带来长期性的抑制作用。

 

值得强调的是，虽然房市趋冷是一种全球现象，且能找到具有一定解释力的全球动因，但全局性差异也是存在的。主要体现在三个方面：首先，各经济体房市所处的周期位置大不相同，例如，美国房市可能处于长周期复苏的短期调整阶段，欧洲房市可能处于长期周期调整的寻底阶段，中国房市之前处于长周期繁荣阶段，现在是处于长周期拐点还是短周期回调点，很难判断。不同性质长周期中的房市，短期变化的持久性和深度也会迥然有异。

 

其次，各经济体房市的风险状况不尽相同。从房屋空置率、房贷负担率、抵押贷款赎回权丧失率等角度看，美国房市处于结构改善的过程之中，而另一些地区的房市调整显然尚未伴随着相称的风险释放。可以推测，后一种地区的房市调整如果得到趋势确认，力度相比美国可能会更加激烈。

 

最后，全球资本流动的影响可能不太一样。虽然在风险偏好降低的背景下，全局性资本流入处于下降态势，但全球资本的结构性流动还是会给不同经济体带来不同影响，面临较大资本流出压力的新兴市场房市，压力会更大一些。

 

总之，房市趋冷是一种全球现象，从全球看中国，内因的变化未必能带来预期中的房市影响，只有将全球动因和全球差异考虑进去，才能看得更加清晰。