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商业地产投资的九种模式

2014-06-10  文山书院

【商业地产】商业地产投资的九种模式

2014-06-09 中国房地产城镇化联盟

一、产权酒店只管投资

很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。

点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。

二、分时度假居住投资两相宜

又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。

点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。

三、认购建筑面积挖掘中小客户

这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。

点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。

四、银行担保保障回报

一些商业地产项目都作出了不得低于 8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。

点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。

五、投资保障招揽顾客

投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于 8%的投资回报承诺。开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。

点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。

六、产权商场两权分离

所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。

点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。

七、商企联姻巨头摇旗

商企联姻模式是著名开发商与零售巨头进行联姻,即开发商与零售巨头进行捆绑合作,事先由开发商量身定做零售巨头认可的商业物业,零售巨头随之进驻,如 SM和沃尔玛,万达与普尔斯马特。这种强强联合使开发商地产开发的风险大大降低。

点评:谁敢像沃尔玛那样“牛”,说“我在哪里,口岸就在哪里”呢?这种物业当然可以考虑投资了,和“老大”一起操,总是可以少挨飞刀的。

八、品牌营运整合优势

众所周知,大地城市脉搏引进了香港的欧来特、汇发摩尔引进了百盛,紫微银座与太平洋,金色夏威夷引进了欧宝公司,在招商过程中都获得了巨大成功。在开发项目时引进一个国际知名品牌营运商来进行商场管理经营和招商,使开发商与品牌营运商之间能最大限度地实现优势互补。

点评:国际知名的专业品牌商,有点石成金之术和良好的经营业绩和规模效应,以及强大的号召力,能确保投资者持续、稳定的财富增长,也整合了优势资源,是目前地产商最热衷的手法。

九、新步行街先招商后卖房

步行街主要是为了迎合人们休闲之余爱逛街的习俗。这种模式是在城市的商业中心或非常繁华的地带,修建一条只能让人进出,小车和自行车都免进的一条街,所以取名为步行街。步行街,迎合了人们的习惯和口味,但是先招商后经营,把蛋糕做大后再卖房,在成都的步行街中还不多见。

点评:女人逛街最爱闲庭信步,谁愿推着自行车走马观花呢?比起繁华大街,步行街不受车水马龙的影响,从左到右,从右到左,只让时尚牵着眼线走。这种物业形态适合成都人购物习惯,有投资前景。

十、投资者眼中的商铺推广

“一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的,也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。对此,投资商铺的老百姓应该如何看待?投资是要很理性的,不能听风是雨,我们要有理性的分析,商铺投资更是如此。

一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说,开发商希望出售商铺价格高些,但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小?是否值得投资?

十一、看人气是永久旺还是分时段旺

说商铺就不得不说零售消费市场,因为商铺就是买东西消费的地方,你所选择投资的商铺的价值大小,很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的,这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考:

静态消费区,就是在具体的一定的时间段里,才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域,叫做静态消费区。打个比方,一个仅对内的社区商业区,它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费,其他时间如上班时间,整个商业区域会比较安静,购物的人很少,或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费,这样的区域我们叫做静态消费区。

动态消费区,就是在规定的营业时间里,不分固定时间段,都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域,叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义,就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域,商业辐射范围涉及到整个北京市,甚至是全国,如中关村电子市场等,这样的区域我们叫做动态消费区域。

我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去,就算自己做生意经营,也是希望能消费人气旺,多赚些钱财,所以来此商铺消费的人越多,这个商铺价值就越大,这除去经营方面的问题,更多的就是经过商铺人流多少来决定,经过人流越多则消费人口的基数就会越大。

静态消费区平时并不具有人流,其中产生消费的多会是固定的人,而动态消费区中更多的是流动人群,如王府井大街每天在此的游客多达50多万,吸引着来自全国各地的游客,其区域的铺位价值现在都很难估量,因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。

但这并不是就定论静态消费区的商铺不好,其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲,就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说,此区域四座大厦环绕林立,在上午和下午的上班时间中,无太多人流消费,而到中午午餐时间和下班后,消费区域一片的繁华,好几万的大厦白领在此固定消费,并且带动周边商业市场,其旁边的昆泰国际大厦的底商,刚开盘就以3万多的价格出售,且销售情况不同凡响。

十二、谨防高回报率的承诺

很多对于商业物业投资回报分析文章中,15%的回报率是个经常出现的数字,说你花多少万买了个铺,然后多少钱租出去,接着是一套投资回报的计算公式,得出一个结论,基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收。笔者作为从事商业地产策划的职业人士,对此非很奇怪,为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心,不负责任。

商业物业投资是个要综合考虑的问题,不能像住宅物业投资一样,商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的,商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定,而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制,还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下,或者只考虑几个方面,就妄下决定,是有很大风险的。

十三、要分析商铺适合经营什么

我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的,有的部分就只能做餐饮,有的就只能开精品店,而各个行业的品牌客户在做店址选择时,都会有其最高租金标准,其中餐饮的租金较低,而精品店和品牌服装专卖店比较高。

所以在要投资购买商铺时,要分析它能做什么不能做什么,再分析所选择的租客中,租金会在什么范围内,然后了解其周边商铺情况,得出最可行的租金估价,再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。

十四、要看商铺的前景商业环境

而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景,要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位,几年之后,此地逐渐形成商业氛围,区域商业物业价值迅速攀升,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出,这哪里又是15%的概念。

我们要想成为商铺投资中的不败赢家,就要信自己,去了解商业物业的特性,学习商业地产市场的规律,并且要懂经营。有房子谁都会住,但生意不定谁都会做,那我们就从商铺投资中去学做生意,以至于更多的东西。来源:房地产经理人联盟

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