在商业中心界定里面，我们分为四级区域和社区，这三个方向区域上和社区是目前国内讨论比较多的话题。社区商业是国内热度最高的，包括万科在做社区商业。我们的商业必须是以售为主，一是基于现金的问题，第二个是运营的考虑后果。但是我们这两个后果会导致同质化，区域中心同质化化现象比较严重。同质化主要是购物中心的同质化，它的问题非常复杂，体现在面上问题是第一规划设计，第二是品牌，第三是业态组合传统单一。社区商业全国提得很多，但是社区商业同质化现象尤其突出，只是对它的后果没有太多分析，因为它没有多大后果，我给大家分析一下，社区商业当面临购物中心成熟的时候，社区商业会有比较大的打击。
在同质化当中业态里面，我们的过程当中有一个专业公司，它有的明确导向，但是一般情况下我们做业态定位的时候，首先是优质的品牌。在业态定位里我们没有能力具备业态上的调配能力，这是开发商从专业上和资源上调配角度方面导致的一个后果。商业密集症，商圈本身话题不仅是在成都，我说的通常指全国，商圈当中定义，分三成种，一种是像成都春熙路盐市口商圈，第二种是政府规划商圈，这两类商圈是国内普遍采用的价值标准。但是我们认为在这两个基础上上有第三种，通过商圈模型形成推导成，我们国内目前为止商业总数量占全球50%份额，但是在目前为止我们国内没有开展商业培训的课程，更多是业内凭借自己经验形成的培训班，这就导致对商圈解读形成区域政策化。另外我们商圈密集型导致后果是配对造成的，我们营销类人才把销售经验嫁接到商业做法，人为造成的商圈提法，我个人认为99%的商圈提法是错误的。
这是我本人的观点，在三年前我提到过，放量大且时间集中。开发一哄而上，投入市场时间集中，市场难以消化。我们成都业内商业泡沫和成都商业危机都是不专业的提法，放量大不是企业造成的后果，是政府规划造成的后果，另外也不是成都一个城市的现象，这是全国所有城市的现象，只是成都和沈阳是在全国数一数二的位置，所以由此形成泡沫和危机结论，这也是对这个城市不负责任的结论。我们地产当中有一个最擅长做法就是抄袭和模仿。
商家资源问题。现在做商业地产得资源者得收益，这是行业凸显的情况，因为开发商在使用项目的利益需求的时候第一个考虑是商家资源，对专业解读业内普遍缺乏系统性解读的过程，所以眼光直接跳过资源板块，这样导致两个后果，就是我们商家不配合你，因为他太懂商业了。我们现在说开发商挣的钱很野蛮，他拿到这个钱会让他得理智远离他的项目的风险，另外商家资源稀缺情况下，现在项目放量扩大以后，同样也造成商家资源人为数量不够，因为商家资源成长型跟开发商土地增加结构是两个界面，一个是理性一个是非理性界面。
租售矛盾尖锐为维持资金链，多数区域商业中心选择散售，快速回笼资金，进行滚动开发。产权持有对商业地产日后长期稳定的运营有着很强支持作用和升值保证。目前在中国运营人才很稀缺，所以现在在商业地产当中做运营的像杨总这种级别基本上年薪可以达到150万到200万年薪，在中国来讲租售矛盾更深层，表象来看开发商不销售就没有现金流，即使在5年前不理解，到现在理解他还是要销售。深层原因是什么？在境外当一个商业地产从拿地到进入和退出都不需要经过自己的资金，他都通过资金模式一进一出，在进行来讲进入它要自己的钱，你退出你只能通过市场。在这个过程当中，起码15年很难形成破局，今年年初有一个成功案例，就是中信自己的一个项目。
我曾经跟一个会员交流，当时我抱怨说全国的商业地产都不好做，他说我不同意你的说法，那是我们从业人员水平不够。其实我们中国商业地产发展太快，在10年前百货还没有成熟情况下，过去3年去百货化，百货还没有搞明白就全面购物中心化。购物中心可以通过本身提档升级可以改造推动零售商家的变革。但是我们很多问题还没有搞清楚的时候，电商突然全面进入零售行业，我们开发商吓得不得了。我经常跟开发商说你的收益是从哪一方面获得，第一是销售，第二你的收益是租金，电商根本不会影响这个行业本身发展。现在零售行业在一线开发商根本不在乎电商发展速度，因为它需要是融合，它是一个竞合关系，不是一个竞争关系，所以开发商谈到这个话题，我就说这个话题已经是落伍了。
第二个板块区域商业中心如何突破。这是我今年开年以后我连续在沈阳、上海、武汉、北京参加零售业协会的时候，我们业内活动我参考过他们的观点，所以上面的观点有些不是我本人观点，只是我认同的观点。一个商业中心里面投资者、运营商和商家，我们开发商通常扮演投资者角色，从投资者角度来讲你是退缩还是坚守，我告诉你两个选择都不一定正确。我前两天去武汉，所有做地产开发商有谁不做商业地产，你做不做都得做，你想退也退不了。
从破题思路上来讲，心态调整是一个点，对在座各位来讲是一个很虚的点，但是我认为是很务实的点。第二个是调整战略，做商业地产如果还拿做住宅状态介入商业地产，你要想一想你的心态合不合适。商业地产核心可以以销售来进来出，但是这个不是它本身规律。战略调整，你的持有和销售怎么去把控。做商业地产要有据可依，开发、建设、规划、招商、运营，每一个步骤都要有合理数据做支撑，目前一线城市基本上都是这样，但是二三四线城市基本上都是凭自己的经验。
利用互联网思维改进传统零售。对于传统零售而言，最关键不是在于做电商，而是要明确互联网思维，借助互联网这一工具，与消费者互动，为消费者提供线上难以提供的体验。减少购物比重，加大体验业态，多难度寻找消费者前往区域商业中心的理由。
通过大数据打造社交平台，利用大数据关键点不单是数据采集，而是对数据分析与洞察，也就是使这些数据为人所用。互联网时代我们通过进行消费者行为采样，能够在样本中找出适当营销模式，根据消费者消费行为和心理，搭建社交平台。
第三，区域商业中心未来的趋势。互联网大肆渗透，它改变了消费者购物行为方式，商业地产市场机会也受之影响。区域商业中心迅速涌现，高水平开发商屈指可数。政府的主导力量、市场榜样的力量、商业地产开发主体的扩容，这三大力量在驱动着商业地产开发热。科技化、大数据成为区域商业中心基本配置。艺术、生态、高科技，从硬件设计到招商，到运营管理，体验感将无处不在，定位里面破差异化的主旋律。社区购物中心引领未来商业市场，我比较认可这个提法。餐饮成为商业中心新宠，这个话题在五年前就提，但是现在来提有内涵上的新变化。相比传统餐饮行业调整转型，新型的具备互联网精神的快时尚餐饮成为商业中心新宠。线上线下争夺生鲜。儿童业态蓬勃兴起，儿童业态品牌招商逐步扩大化，成为商业中心拉动家庭型消费及关联商品销售重要因素。
作者系成都新巢地产商旅顾问有限公司总经理
