一、休闲地产项目分类
休闲地产项目的规模一般为数百亩到数千亩不等，从地块分布上来看，主要包括以下三大类：
1、在大景区外围的休闲地产项目
此类项目一般距离城市较远（如海南国际旅游岛、黄山等名山大川），其开发机会主要在于依托著名景区的稀缺价值与其已有的庞大市场基础，借助交通的改善、旅游业态从单一观光向综合休闲升级的大势，通过发展互补于核心景区观光功能的休闲业态，来带动第二居所型房地产（投资置业、度假置业为主）的开发。
2、在大城市周边的休闲地产项目
此类项目一般位于城郊，距离中心城区在2个小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模大都较大，其开发机会，主要是依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场，来带动第一居所与第二居所相结合（投资与自住型置业并存）的休闲地产开发。
3、在城中新地块的休闲地产项目
此类项目一般位于中心城区或者位于中心城拓展区，常常拥有某些独特的人文资源或者是城中村大型改造地块，如曲江新区，其机会主要是依托中心城区强大的休闲消费与地产消费需求，利用城市的产业升级与空间拓展大势，通过特色文化休闲体验产品（商业地产）的打造，来带动第一居所型房地产（自住型为主）开发。
二、休闲地产项目的核心困局
1、缺乏核心吸引物
休闲地产的开发，要使得生地变熟地，需要有核心吸引物。许多项目，特别是位于城市周边的项目，除了拥有较好的生态环境外，几乎没有任何拿得出手的吸引物，更有甚者，就连项目地块本身的生态环境，也极其一般。缺乏核心吸引物，这是相当一部分休闲地产项目所面临的最大困局。
2、同质化问题严重
休闲地产的开发，也并非拥有好资源就是拥有春天。在现实中，依托一个核心景区或资源进行开发的休闲地产项目，往往不止一个，而是以集群的形式出现，如海南岛各大湾区、云南阳宗海板块等，资源同质、客源同质、模式同质、产品同质，同质化问题非常严重，如何避免陷入“多你一个不多，少你一个不少”的红海竞争，必须破解“同质化”这一核心困局。
三、休闲地产项目的开发关键
综合以上关于分布特征与核心困局的分析，结合项目实践的经验，绿维创景提出休闲地产项目的开发关键如下：
休闲地产的开发关键
1、以赢利最优化的眼光，透析项目本质，认清其实质
任何休闲地产项目，均是由“旅游休闲+休闲地产”两大板块构成的综合性土地开发，其实质是要实现赢利最优化。
一般说来，既要有地产板块销售的快速回收，还要有休闲板块经营的持续收入。其实现的途径，就是要把项目打造成为一个具有强大吸引力的休闲综合体或休闲目的地，这就要求首先要创造一个特色休闲平台，继而带动休闲家园建设，并且让两大板块在布局与经营上实现很好的融合与互动。
2、以区域一体化的眼光，挖掘比较优势，明确其角色
在经济全球化与区域一体化的今天，休闲地产开发特别是在同质化问题突出的集群式开发中，必须跳出地块，研究区域旅游休闲与城镇化的发展格局来明确自身的角色，这是融入区域大格局的前提。
通过挖掘自身的比较优势，发现区域格局中最大的功能空白，从而明确自身的功能角色定位——是门户、客厅、卧室或花园，这是休闲地产项目特别是后发者提高战略定位、破解同质化困局的关键之道。
3、以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色
对于休闲项目来说，竞争力形成的关键，主要依赖于差异化的体验，必须通过构建一个具有强大感召力的独特主题——将整个项目统领起来的灵魂主线、核心概念、总体定位，这对于休闲地产项目来说，至关重要。
独特主题的构建，需要将资源基础与特色文化整合起来，可以是本土文化，也可以是外来文化，关键是要对市场形成强劲的吸引力，能够为旅游休闲板块与休闲地产板块创造出特色的意境，极大地提升其文化内涵与附加值，并最终促进项目市场竞争力的提升。
4、以市场特定化的眼光，打造核心项目，铸就其引擎
休闲地产项目的开发，需要有一个或多个核心项目，即区域发展的引擎来带动。
引擎的打造，主要有“特色景区、主题公园、主题活动（实景剧、音乐会、电影节、民俗文化活动等）、特色休闲项目（包括温泉SPA中心、高尔夫球场、主题度假酒店、主题小镇）及多个项目组合”五种。
核心项目的选择，需要立足资源本底，研究核心市场，根据市场的特定化主流需求来选择打造。
5、以运营科学化的眼光，创新操作模式，突破其发展
运营操作的创新，关系项目的发展升级，主要形成以下经验：
（1）项目运营
一是先做休闲平台，再做休闲地产。休闲平台主要指运动平台、养生平台、会议平台、文化休闲平台，通过休闲平台的打造，来带动休闲地产的开发，是休闲地产项目开发的商业模式实质。
二是先做项目品质，后做销售面积。在开始先注重项目品质，为的是创造品牌效应，在土地充分升值后做大销售面积（追求合理容积率），是为了更大程度的获取增值回报。
三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。一般来说，除了主题园区、会所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在内的休闲地产产品均可以产权式物业的手法先售后租，通过会议经营实现回租后的有效使用。
四是以会员卡的模式，实行捆绑销售，增加项目附加值。如高尔夫地产可以与高尔夫会员捆绑销售，温泉地产可以与温泉泡浴年卡捆绑，同一家企业的若干个项目则可以通过会员卡实现组合权益大联动。
（2）企业运营
从“项目开发商”到“区域运营商”，做“一级半”开发。在企业运营上，从“项目开发商”到“区域运营商”，以“一级土地开发与二级土地开发相结合”（即一级半开发）的方式，部分重点项目引进战略合作伙伴共同进行开发，如度假酒店、温泉SPA、养生项目、商业休闲街等，可分别引进国际著名的酒店管理集团、著名SPA、国家级中医理疗机构、休闲商业街各类业态品牌店来合作开发，最终推动整个项目的大发展，而开发商将在降低开发风险的同时，在土地增值与经营分成中获得巨大收益。来源绿维创景
