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一、上半年房地产市场总结 1.全国房地产各项指标表现情况 （1）成交继续下滑，1-5月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大 1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。 （2）土地市场趋于冷清下滑，成交增速下滑，6月成交土地溢价率持续回落 6月份,40个大中城市成交土地溢价率持续回落。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。 （3）从客户看，2014年上半年投资客占比进一步走低 （4）从年龄段来看：购房年轻化，65%客户低于35岁 由于调控及房产税原因，50岁以上购房者比例将持续走低；40-50岁豪宅买家持续被二手分流；18-25岁逐步成长为刚需主力客群。 （5）品牌开发商业绩：目标完成率较低，多数销售同比下降 2.各线城市市场表现均不佳 （1）一线城市：成交量同比均大幅下降 （2）二线城市：重庆、成都、长沙成交量同比大幅回落，武汉相对稍好，成交均价波动区间不大
（3）天津、合肥成交量同比不同程度下降，杭州成交量腰斩
（4）沈阳、厦门成交量大幅下降，沈阳价格走势平稳，厦门价格继续上扬
（5）宁波成交量同比大幅下降，南宁成交量同比均有不同程度上涨
（6）三线城市：东莞、惠州和中山等成交量同比不同程度下降，佛山成交量小幅上升，但价格有所下调 （7）无锡、徐州和常州成交量同比下降，泸州小幅上涨 3.库存持续攀升，去化压力增大 （1）一线城市：库存暂处于良性阶段，去库存周期持续上升,广州去化压力较大 （2）二线城市：成都、重庆去化时间仍在合理区间内 （3）南昌去化时间在合理区间内，苏州库存和去化时间迅速攀升。 （4）济南去化时间在合理区间内，青岛、宁波库存和去化时间攀升明显 （5）三线城市：惠州城区去化压力不大，东莞、镇江和湛江去化压力较大
（6）常州、温州等三四线城市去库存压力巨大
二、下半年市场展望 1.房地产市场内在调整仍将持续 （1）重点城市成交：5月以来成交并无起色 2014年截至7月6日，30大中城市周平均成交面积324.55万平米，同比下降19.62%，成交的改善仍需等待。
（2）房企：行业并购案例大幅飙升 （3）降价：量领先价格3-6个月左右，大规模降价已经开启 2008年调整期：成交量持续下滑14个月，最大跌幅达33%,价格持续下跌7个月； 2012年调整期：成交量持续下滑9个月，最大跌幅达14%，价格持续下跌8个月； 2014年调整期：成交量已持续下滑近5个月，价格尚未出现明显回落。 三、“白银时代”的房地产行业 1.房地产进入“白银时代”，闭着眼赚钱的黄金时代已经过去 2011年以前，房地产企业ROE一路飙升，在这样的情况下行业出现非常高的企业盈利水平的上升，房地产企业很少有不赚钱的。2011年后，随着市场供需趋于平衡，房价上涨趋势放缓，成本上升，行业ROE提升空间有限，下行压力较大，这意味着房企闭着眼赚钱的时代的终结。 2.杠杠率：过往单边上涨市场下高杠杠模式难以为继
从人口结构上看，首次购房和改善需求将逐步减弱，叠加其他投资渠道的分流，房价上涨趋势将放缓。在此背景下，房企大幅加杠杠谋发展的方式难以为继，对比香港上市房企，内陆房企资产负债率普遍偏高。 3.资产周转率：上市房企资产周转率呈下降趋势 高地价使地产企业的前期投资压力增大，投资回收期延长、周转速度减缓；此外，投资物业占比的上升也减慢了地产行业的资金周转速度，由于商业地产的投资回收周期普遍在10年以上，即使采用租售并举模式，投资回收周期也要达到4-5年，结果，地产行业整体的周转效率呈下降趋势。 市场行情向下时，短期内提高资产周转率的有效途径是降价跑量。 4.销售净利率：2010年以来，销售净利率呈下降趋势。土地成本、融资成本和人力成本快速攀升是侵蚀房企利润的三把利剑
5.“白银时代”：城市分化加剧 当房地产逐渐回归到居住属性，商品的价值规律开始发挥作用：供求关系决定商品房价格短期内升降，城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否。 6.“ 白银时代”：房地产开发商分化加剧 未来房地产行业的集中度将会继续提升，优胜劣汰加剧。 7.背后驱动ROE增长的不同类型因素 为股东创造价值是公司存在的价值，ROE是一个非常好的衡量指标。相差不大的ROE数字后面，是房地产开发商因应自身各具特色的资源禀赋而作出的的经营战略，其会明显地体现在财务指标上。
高周转型：代表公司万科地产，以中小户型为主，走快速周转路线，其总资产周转率明显高于同行，该类公司相对稳健，对抗行业周期波动能力较强，在逆市有较强的扩张能力。 平衡型：代表公司中海地产，以成本控制见长，注重项目利润的中海地产的净利润率明显高出同行，该类公司在保持高周转的同时，较低的杠杠水平使得其在逆市扩张的能力强于同行。 激进型：代表公司泰禾集团，高杠杆运营著称的泰禾集团的权益乘数明显高出同行，在房地产行业调整期，高杠杆运营的开发商将会明显承受高于同行的财务压力。 8.“白银时代”：行业梯队正加速形成，梯队差逐步拉大
房地产“遍地黄金”的时代已经成为历史，未来更考验的是房企的运营能力，近几年房企在行业的排名已趋于稳定，“领头羊”地位愈发难以撼动。 9.“白银时代”：行业领导者脱颖而出 10.“白银时代”：房地产行业崩盘论不足为信 中国房地产行业不会出现整体性崩盘的硬着陆，但部分城市的部分区域会出现明显供过于求，价格大幅下跌的情况。
（来源：世联行） |
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