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案情
某市粮食局下属一养猪场持国有划拨土地使用权证，土地登记面积为71亩。养猪场破产后，土地闲置。今年5月，粮食局征得市国资局同意，拟公开处置养猪场闲置土地。发布拍卖公告后因无人报名竞买，粮食局便以招商引资为名，将该宗地以500万元的价格协议转让给李某办工业。
协议签订后，粮食局和李某一同到国土资源部门办理手续。国土资源部门随即委托中介部门对土地价格进行评估，评估的市场价格为1475万元。因协议转让价格与之差异悬殊，经办人员拒绝为他们办理转让出让手续。
粮食局辩称，500万元协议转让价格不含土地出让金，若再计算土地出让金，总体价格与国家政策规定区别不大。
评析
有观点认为，粮食局处置养猪场闲置地产，经国资部门同意并按要求公开拍卖出让，因无人竞买，转人协议出让，符合国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》的要求。5oo万元协议转让价格并无不妥。按土地评估机构给出的1475万元市场价格，若按不低于市场价格的4o%计征土地出让金，则征收土地出让金59o万元，加上协议转让价格5oo万元，宗地最终出让价格为1o9o万元。作为工业用地，可以为其办理转让出让手续。
但笔者认为，国有划拨土地使用权转让，应在土地有形市场公开拍卖。拍卖机构仅发布首次拍卖公告无人报名竞买，就办理协议转让手续，程序上严重缺失，5oo万元协议转让价格又缺少依据，有变相低价处置国有资产之嫌。根据国土资源部《全国工业用地出让最低价格标准》中，该市工业用地每平方米最低价格为144元。目前该市工业用地出让市场价为每亩17万元以上。粮食局以5oo万元价格协议转让71亩国有划拨土地，即便计算上土地出让金，仍不符合要求。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确规定，国有土地使用权转让，转受让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记，申报价格比标定地价低2o%以上的，市县人民政府可行使优先购买权。
综上，对于该宗地应以土地市场评估价格为准，重新公开拍卖出让。
(作者单位:湖北省枣阳市国土资源局)
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