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河北籍方小姐来穗打工已经2年，经过朋友介绍，决定购买了位于东山区的某单位宿舍二手房。在前期看楼时，业主崔先生向方小姐出示了房屋相关产权证复印件，并说明该房产还在按揭，处于抵押状态，自己也是通过二手购买居住了3年。由于该房屋为地铁上盖，且面积、间隔及装修等都符合方小姐的要求，所以经过一番谈判，方小姐同意以17万购买该房产，但同时表示支付首期的能力只有6万，不知道可以向银行申请多少贷款，由于崔先生说房地产证上他项权利一栏已写明“权利价值：123600元”，因此方小姐误以为“权利价值：123600元”就是银行放款金额，并很快签署了购房合同。然而令方小姐意外的事情发生了：银行评估该物业价值为133333元，且只同意贷款8万元，由于无力支付超出6万预算之外的2万元，而业主起初也存在误导成分，最终双方的交易还是解除了。 广州中原地产专业人士针对方小姐的遭遇分析到：首先目前二手房屋交易市场，很多物业已经经过了多次交易，如上例子中方小姐其实购买的是“三手房”； 其次，房产证上他项权利一栏所写的“权利价值：123600元”是崔先生二手购买该房屋时的银行评估价值，并非此次交易银行房贷金额，方小姐显然混淆了“银行评估价值”与“银行房贷金额”，银行房贷金额通常按照本次交易银行评估价值一定比例计算；再次，房产证上注明的银行评估价值(权利价值)与房屋再次交易的银行评估价值有所区别，视不同情况计算银行贷款金额，如果房屋交易后，在1年以内再次交易，则免去评估，即银行贷款金额按照房产证上“权利价值”为银行评估价值一定比例计算，如果超过1年再交易，则按照新的银行评估价值计算，如上案例中崔先生的二手房已经居住3年，故此时方小姐购买，可以申请的银行贷款就为：8万【133333元×60%(6成按揭)】； 此外，再次交易的银行评估价值与房产证注明的银行评估价值(权利价值)相比，往往出现高出或者低于的情况，因为受到物业楼龄长短、楼宇旧损程度、地段基准地价变动、周边各类配套完善情况等因素影响。由此也直接影响了可以向银行贷款金额。 广州中原地产专业人士提醒广大买家，在购买二手房，且计划进行按揭时，首期房款的预算慎记要“留有余地”，尤其对交易过程中专业问题不要只求一知半解，建议要及时请教一些专业的按揭公司，如汇瀚按揭等，专业的公司可以即时对房产做出初评，提供置业理财服务。而买家便可省去后顾之忧，避免与心水房擦肩而过。 |
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