房地产开发的“3+1”整合模式

房地产开发的“3+1”整合模式 

2014-07-30 中国房地产

房地产开发的三大核心要素是资本、技术和资源，其中技术的核心就是“建筑学”，即产品设计。做好产品设计是房地产开发成功的基础；反之，产品设计与价值链的整合才能构建起坚固的盈利模式，这一思维也同样可以运用在营销、运营、开发等各方面。

【房地产开发的三大核心要素及“3+1”整合模式】
　　房地产开发最根本的商业逻辑是“低进高出”，即“以高于盖房子的成本卖房子”，因此最本质的商业模式是“盖好房子→品牌建立与发展→溢价→可持续发展”。房地产开发的三大核心要素为资本、技术和资源，技术的核心是“建筑学”。房地产开发商的本质是整合者。

【产品设计与价值链整合的系统盈利模式】
　　从产品设计与开发的角度而言，房地产开发的本源逻辑就是“建筑学+房地产行业”。万科、绿城、龙湖、朗诗等在市场竞争中取胜的优秀楼盘都是以“优秀产品”为核心竞争力的，其中以人文艺术取胜的有万科、绿城、龙湖等，而朗诗则在工程技术上具有领先优势。
　　如何做好房地产产品设计？

1.通过运用马斯洛需求层次原理，满足不同层次需求；

2.通过分析经济发展、人口构成，满足顾客消费需求；

3.通过解读气候条件、生活习惯，满足属地居住需求；

4.通过提升整体形象、部品细节，满足顾客心理需求，做好产品设计。

【房地产开发的创新模式 】

创新源于对事物本质的终极思考，其根本思路是发现尚未满足的需求，解决不合理的现状。房地产行业本质的物质存在是人和建筑，因此创新点根源于对人的研究、建筑的研究以及对人和建筑之间关系的研究。建筑与生命体的区别在于能量交换方式和信息交换方式的不同，能量交换方式的创新催生了绿色建筑概念，信息交换方式的革新则带来了智慧建筑的热潮。
　　整体而言，房地产开发的创新可以从产品、营销、运营、开发、管理几个维度进行思考。
　　1. 产品模式创新。产品创新主要有深化设计和整合设计两大方向。其中，深化设计可在地下车库的优化、厨房卫生间的优化、家居一体化、材料创新等方面进行；整合设计可结合绿色建筑、智慧建筑、工业设计等理念探索创新方法。

2. 营销模式创新。电商的快速发展，购房者、开发商和网络媒体的一致推崇，为营销模式创新打造了一个良好的社会环境和发展平台。购房者可以直接从平台上快捷获取房产信息，方便进行商品对比，且能获得比案场优惠很多的价格；开发商方面，电子商务平台线上线下资源互补，客户资源大幅增加，去化库存能力增强；而网媒方面，一是能够扩充受众群体，增加流量，二是直接获取佣金的方式避免了单一广告收入带来的风险，提升了企业竞争力。众筹模式是另一种重要的创新模式，在放低长项目诞生之前，提前锁定客户，通过众筹的平台或模式，提前去化项目产品，提高开发商资金周转，并降低开发成本。
　　3.运营模式创新。针对社区开展的类似电子商务行为，利用互联网给社区居民提供便利服务，将社区内业主以互联网的形式由点、线、面的方式聚集起来，逐步形成圈层。运营创新具体可分为建筑智能和经营智能两大模块，建筑智能的创新方向有建筑设备、安全防范、通信网络等；经营智能的创新方向有推广营销、租户管理、物业管理等。
　　4.开发模式创新。传统的开发模式中，开发商要兼顾设计、预算、建造、营销等各个环节，这对开发商而言，不仅对人才的需要极高，也不利于集中力量打造自己的优势产品。代建模式的引入分离了投资商和建造商的角色，借助BIM平台，将规划、设计、施工、销售等环节整合在一个系统之下，提高了生产效率，也更有利于各方发挥所长，补给缩短。

5.管理模式创新。BIM技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、设计、建造、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，为各方建设主体提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和建设项目完美实现方面发挥重要作用。BIM不仅是建模工具，更是管理思想的革新，是加入时间轴和成本轴的5D设计工具。