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遂昌县农村村民建房审批管理办法（试行）（征求意见稿）
第一章 总则 第一条 为进一步规范农村村民建房管理，改善农村村民住房条件，加大预防和查处违法建房力度，健全长效管理机制，有序推进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》等有关法律法规和文件规定，结合我县实际，制定本办法。 第二条 遂昌县县域内的农村村民使用农村集体土地拆建、新建、改扩建住房，适用本办法。
第三条 农村村民建房实行分区管理，分为县城（镇）规划区内和县城（镇）规划区外，具体范围以建设规划行政主管部门划定公布的范围为准。 第四条 加强农民建房计划管理，严格控制农村村民建房新增用地规模。鼓励引导通过盘活存量建设用地、农村土地综合整治和旧房调剂翻建等方式解决建房需求。优先安排利用村内存量建设用地、村内空闲地、旧房拆翻建等建房。 第五条 农村村民建房用地重点保障集中建房和危房户、无房户、住房困难户的需求。村民建房新增建设用地年度计划由县人民政府统筹安排，并按“定量不定位”原则单独办理农转用审批。县人民政府根据各乡（镇）人民政府、街道办事处预报情况，于年初按上年度农民建房用地计划总量的70%作为农民建房用地预安排计划下达给各乡（镇）人民政府、街道办事处，各乡（镇）人民政府、街道办事处分解落实到村、到户。待农民建房放样后，再把用地面积、图件等相关资料报县国土资源局。下半年，再根据农民建房专项用地指标余额情况按上述途径办理。 第六条 乡（镇）人民政府、街道办事处负责农村村民建房用地审核、建房用地协调、监督管理工作；受县建设规划行政主管部门的委托，负责乡、村规划区建设用地范围内农村村民建房的规划审批工作；受县人民政府委托，负责农村村民建房用地的审批工作。 县建设规划行政主管部门负责城镇总体规划建设用地范围内农村村民建房的规划审批、业务指导及监督管理等工作。 县土地行政主管部门负责农村村民建房用地计划安排、农转用报批、宅基地登记发证、业务指导及监督管理等工作。 县公安部门负责农村申请建房户户籍的审核，民政部门负责农村申请建房户婚姻登记情况的审核，林业部门负责农村申请建房户占用林地建房的审核，水利部门负责农村申请建房户占用水域建房的审核，公路部门负责农村申请建房户在公路两侧建房的规定距离的审核，电力部门负责农村申请建房户在220伏以上高压线旁建房的规定距离的审核，环保部门负责一级水源保护区内的农村村民建房审核，旅游部门负责旅游规划控制区域内的农村村民建房审核，文保部门负责文物保护区域内的农村村民建房审核，农办负责农村村民异地转移资格审核和下山脱贫计划指标争取等与建房审批相关的工作。各有关部门要依据各自职责，积极配合做好农村村民建房的有关工作。 第七条 鼓励农村村民集资联建公寓式住宅。联建公寓式住宅的每户建筑面积不得超过160平方米（面积不含层高2.2米以下用于堆放杂物和停车的架空层）。 鼓励自然村向中心村集聚，引导农村村民建房有计划地逐步向小城镇和中心村集中。县城（镇）规划区外经双方三分之二以上村民签字同意，村民小组签订土地调剂协议、宅基地退还协议、宅基地使用协议等，村民委员会签署意见，乡（镇）人民政府、街道办事处可跨行政村审批村民建房用地。 鼓励农户选择货币化安置，鼓励农户商品房。 第八条 农村村民申请建房，有关部门不得收取法律法规规定之外的其它费用；依法应当收取的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和标准收取。
第二章 审批原则 第九条 一户一宅的原则。户口以公安部门颁发的户口簿为基准，符合建房条件，一户只能审批一宅。 第十条 符合规划原则。即符合城镇、村庄建设规划和土地利用总体规划。县城（镇）规划区内农村村民应在县政府规划的农民新村和经过规划了的村庄红线内的建设留用地建房，不得自由选址。 第十一条 拆旧建新的原则。符合建房条件、异地新建且有旧房的，在农村村民建房用地批准前应当自行拆除旧房，将原宅基地退还给本村村民委员会或本集体经济组织，依法注销原宅基地土地使用证。若拒不拆除旧房、退还宅基地的，停止办理有关建房审批手续。 因房屋结构或文物保护等原因不能拆除的，可依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给本村村民委员会或本集体经济组织。在未办理变更手续前，停止办理有关建房审批手续。 在坚持农村宅基地“一户一宅”原则的前提下，允许村民将原合法的住宅调剂给本村符合建房条件的其他村民，依法将原宅基地土地使用权、房屋所有权变更登记给受调剂户，调剂双方应当不存在违法建房行为未处理结案的情形。 第十二条 村民自治、民主决策原则。充分发挥村民代表大会主体地位作用，以“村规民约”等有效形式，推进农村宅基地分配过程中的民主化进程。 第十三条 法定面积原则。农村村民建房用地审批面积按户型人口进行控制，不得超标准批地。
第三章 建房条件 第十四条 遂昌县域内农村村民符合下列条件之一的，可以申请建房： 1、无房户、危房户、房屋受灾户、住房困难户； 2、已列入旅游、文物、饮用水源保护范围和地质灾害隐患点需搬迁的； 3、实施旧村改造的。 第十五条 有下列情形之一的，其建房申请不予批准： 1、夫妻离婚分户的，离婚后不满三年且双方均未再婚的； 2、夫妻一方为非农户口，已享受国家相关住房优惠政策（含房改房、集资建房、经济适用房、两限房）的； 3、农村五保户家庭已享受国家“保吃、保穿、保医、保住、保葬（孤儿为保教）”优抚政策的； 4、在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请建房的； 5、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，有出租、出卖或者以其他形式转让地上建筑物的； 6、在拆迁中已实行货币补偿、产权调换、有土地安置的（包括留地安置），以及享受下山转移、库区移民政策的； 7、未到法定结婚年龄人员以分户为由申请建房的； 8、以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请建房的； 9、违法占地建房尚未处理结案的； 10、70周岁以上老人单独分户或迁移户口到外村申请建房的； 11、法律、法规规定不予批准的其他情形。 第四章 其他规定 第十六条 合法取得一户二宅以上的农户，在数宅中指定一宅用于拆建，其余住宅依法处置到位的。 第十七条 非农户口无其他住房回乡落户原拆原建的。 第十八条 挂靠享受下山脱贫补助但未迁建的，经县农办同意，退还补助款后，符合建设条件的可以申请宅基地。
第五章 建房标准 第十九条 遂昌县农村村民建房用地控制标准如下： 县城（镇）规划区内，符合建房条件的农户，其标准为：1人户，建房占地面积50平方米；2-3人户，建房占地面积80平方米；4-5人户，建房占地面积100平方米；6人户（含）以上，建房占地面积110平方米。建筑层数控制在三层内，檐口高度控制在11.5米内。 县城（镇）规划区外，符合建房条件的农户，其标准为1-3人户，建房占地面积100平方米；4-5人户，建房占地面积120平方米；6人户（含），建房占地面积130平方米。建筑层数控制在四层内，檐口高度控制在12.5米内。 第二十条 鼓励原房拆建、使用村内原有建设用地，尽量少占或不占耕地建房，属本户宅基地范围内拆建的，建房用地标准在上述标准的基础上增加10平方米，拆改建或新建占用耕地的，在上述标准的基础上减少5平方米。县城（镇）规划区外有条件农户每户最多可以申请生产性附属用房（如农机具堆放用房等）20平方米。 第二十一条 农村村民的建房人口计算标准，按照家庭常住农业人口数确定。但有下列情形的，按照以下规定计算： 1、已婚尚未有子女和已领取独生子女证的，可增加一个建房人口； 2、父母属本村村民但未曾审批建房，且与建房申请人分户而又共同居住的，经建房申请人的父母及兄弟姐妹同意，可计入建房人口，但不能重复计算； 3、农村村民家庭成员在本村虽无常住户口的，但属下列情形之一的，可计入建房人口： ①配偶、子女为非农业人口且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的（该配偶、子女今后不再享受保障性住房政策、福利性住房政策）； ②原籍农业户口的现役军人、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）； ③蓝印户口、移民农转非人员； ④原籍农业户口的大中专院校在校学生； ⑤因服刑被注销户口的原农业户口服刑人员； ⑥法律、法规规定的其他人员。
第六章 审批程序 第二十二条 农村村民申请建房按以下程序进行： 1、申请受理。农户至少提前半年向本村村委会提出建房申请，村委会受理后，编制半年度农民建房实施方案（包括建房户名单、规划选址、用地面积、时序安排及需解决的问题），并召开村民代表大会进行讨论，对表决同意的，在村公示栏内进行为期5日的公示，公示内容包括申请建房的申请人姓名、家庭常住人口、现有住房情况及其处置方式，申请建房地点、建房用地面积等。公示期满无异议的，列表经村民主任和驻村干部审查后报当地乡（镇）人民政府、街道办事处。 2、现场踏勘。当地乡（镇）人民政府、街道办事处收到村民委员会上报的建房申请材料后，应在10个工作日内对申报材料的真实性和完整性进行审查。对符合建房条件的建房户，由乡（镇）人民政府、街道办事处分管领导牵头村镇建设管理站、国土所、驻村干部及其他有关部门现场踏勘调查，并出具现场踏勘调查意见。对符合建房条件的，填写农民建房申请用地资格审查表；对不符合建房条件的，由当地乡（镇）人民政府、街道办事处一次性书面告知申请人。 3、批前公示。对符合建房条件的建房户，村镇建设管理站在5个工作日内，将农村村民建房拟审批对象、建设用地位置、规划用地面积、允许建设的范围、建筑高度等情况在村公示栏内公示，接受群众监督，公示期限为5天。 4、村镇建设管理站和国土所审查。村镇建设管理站和国土所根据各自职责，对农户建房选址、规划、占用地类、面积标准、一户一宅等情况进行审查。涉及县城（镇）规划区内的，先取得建设用地规划许可证后，再提交国土所审查。县城（镇）规划区外的，由村镇建设管理站先行审查同意后，再交由国土所审查。 5、国土资源所填写农民建房用地审批表。国土资源所根据申请者提供的材料（半年农民建房实施方案、申请用地资格审查表、现场踏勘调查意见、《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》（附坐标平面布置图）、土地利用总体规划局部建房位置区位图、身份证复印件、户口本复印件、土地来源证明、旧房处置协议或旧房拆除证明等材料）填写农民建房用地审批表，每月制作农民建房用地审批表汇总清单，连同每户农民建房用地审批表报乡（镇）人民政府、街道办事处会审。 6、会审审批。乡（镇）人民政府、街道办事处根据国土所上报的农民建房用地审批材料及汇总清单，每月至少一次对村民建房用地进行集体会审，会审通过后，由乡（镇）人民政府、街道办事处在10个工作日内负责审批办理农村村民建房用地审批手续，下发农村村民建房用地审批表，并把公示批准名单及批准面积（公示期7天），公示无异议后，由当地乡镇（街道）办理《乡村建设规划许可证》。 7、放样动工。农村村民建房用地经批准后，城镇规划区内的，由建设规划行政主管部门按程序办理《建设工程规划许可证》和《放样通知书》；县城（镇）规划区外的，由村镇建设管理站凭农村村民建房审批表直接办理《放样通知书》。 农村村民取得《放样通知书》后，委托有测绘资质的测绘单位放样后方可动工建设。 8、验收发证。房屋竣工后，建房户应当及时报告乡（镇）人民政府、街道办事处，由乡（镇）人民政府、街道办事处召集建设规划、国土资源等部门到实地进行竣工验收。新房竣工验收合格后，建房户应及时向国土、房管部门申请核发土地使用证、房屋所有权证。
第七章 考核奖惩 第二十三条 县人民政府将农村村民建房规范管理工作纳入各乡（镇）人民政府、街道办事处土地管理和耕地保护考核内容，对工作开展较好、效果明显的乡（镇）人民政府、街道办事处给予表彰奖励。 第二十四条 农民建房管理实行属地管理、谁审批谁监管原则。各乡（镇）人民政府、街道办事处要加强巡查员队伍建设，各行政村要充分发挥基层自治组织的作用，及时发现本村范围内违法建房苗头，并予以制止和上报。 村干部和巡查员对无法制止的违法行为要及时报告乡（镇）人民政府、街道办事处，乡（镇）人民政府、街道办事处及时会同相关部门现场处置，核实违法行为直至恢复原状，不能恢复原状的依法立案查处。 第二十五条 鼓励开展农村宅基地有偿使用，对闲置宅基地收取一定的费用。农村宅基地有偿使用获取的资金可用于本村基础设施建设、农村闲置建设用地收购等，各乡（镇）人民政府、街道办事处要加强资金监管。
第八章 法律责任 第二十六条 对以欺骗手段骗取建房批准手续的，经查实后，撤销批准文件，由乡（镇）人民政府、街道办事处、有关执法部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，逾期不拆除的，依法强制拆除。 新建房屋未经有测绘资质的测绘单位放样擅自动工，造成建房移位、超面积的，按非法占有土地论处，由乡（镇）人民政府、街道办事处、有关执法部门责令停止建设，限期改正。 第二十七条 严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证、房屋产权证。 第二十八条 宅基地经依法批准后，自批准之日起满二年未动工建造的，批准文件自动失效。 第二十九条 违反规划进行建设的，由建设规划行政主管部门或乡（镇）人民政府、街道办事处责令停止建设，限期改正，或依法拆除。 第三十条 乡（镇）人民政府、街道办事处要认真落实村民建房审批管理责任，对农村村民建房依法进行审批，做到放样到场、砌基到场、验收到场，严格控制建新不拆旧的行为。因工作人员违规审批、越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法违章建房的，追究相关责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十一条 单位或个人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的，依法追究有关责任。
第七章 附则 第三十二条 本意见自2014年 月 日起试行，由县法制办负责解释。原《遂昌县农村村民建房管理暂行办法》（遂政发【2005】45号）同时废止。今后法律、法规对农村村民建房另有规定的，从其规定。
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