土地承包经营权抵押问题思考2014-08-01 14:23:00 来源： 中国土地 作者：任君将 今年的中央1号文件明确提出，要“完善农村土地承包政策。稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。”显然，亮点在于赋予农民土地承包经营权抵押、担保权能。本文就此谈一些浅见。 土地承包经营权抵押的内涵及相关法律规定 《农村土地承包法》第3条第2款规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”第49条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”也就是说，现行制度中允许抵押的承包经营权，只能是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒”农村土地。《农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”抵押未被列入其中。《物权法》也对农村土地承包经营权抵押问题做了相似的规定。 土地承包经营权抵押现状 近几年，为促进农地合法流转，很多省份都进行了土地承包经营权抵押试点探索。有的直接将土地承包经营权作为抵押物向金融机构贷款；有的将土地承包经营权作为反担保物抵押给担保公司，然后由担保公司为其从银行贷款提供担保；有的将土地承包经营权作为股份入股农业公司，再以入股土地的使用权作为抵押物获取贷款；有的成立并加入土地承包经营权抵押协会，向农村信用社贷款，贷款到期未能及时偿还的，由担保人或协会将承包经营权转让给其他有意偿还贷款的农户或合作社，还清贷款后可以重获承包经营权。这些尝试为土地承包经营权抵押的规范运作提供了不可多得的素材与经验。 土地承包经营权抵押的必要性 众所周知，农民是相对低收入群体，这种状况在短时间内不会有较大改变。尽管如此，也不乏有强烈发展愿望的农户。他们或是想实现更大规模的农业生产，或是想要开拓其他非农产业经营通道，却苦于没有足够的资金支持，寻求更多的融资渠道就成了农村经济发展的重要途径。但由于农村没有完善的信用体系，就需要以财产等物权或其他权利提供担保，土地承包经营权是农户手中最富价值性“资产”，以承包经营权抵押获得资金是农民目前最有效的融资渠道。通过实现土地承包经营权的抵押，让那些缺乏土地承包经营权资力的主体转向拥有充足资力的主体，可以达到优化土地资源配置的效果，从而使土地资源得到充分利用。土地作为有限的社会资源，从其有效配置与合理利用角度出发，土地承包经营权抵押也是必要的。 农村土地承包经营权抵押存在的问题与建议 抵押期限的设定。土地承包经营权作为用益物权, 其本身具有期限性, 只能在一定时间内存续,设立于其上的抵押权同样具有期限性, 不可以无限期存在。因而在抵押时，当事人双方应约定抵押期限。 抵押期限的确立也存在一定的问题，过短不利于抵押人资金周转和农业生产投入；过长则不利于抵押权人利益的实现，甚至影响对土地承包经营权的适当调整。笔者认为，抵押期限的确立要考虑土地的地理位置、质量等级、地上作物的生长周期和生长所需条件等客观因素。同时，也不能忽视当事人双方以及发包人的意愿，要力求实现三方利益的平衡。因此，当事人双方在签订抵押合同时应该向当地政府相关部门如农业部门和土地管理部门等提交相关资料，便于相关人员实地考察，给出专业合理的抵押期限信息。 土地价值的评估。土地属于不动产,其不可移动性决定了土地交易的对象实质上并非土地实物本身,而是有关土地的各种权利。同时，土地至今都在发挥着其社会保障的功能，关乎农民的切身利益，所以对土地价值要阳光评估，确保公平公正公开，政府部门应建立本土化的土地承包经营权价值评估体系，设立专业性强、技术性高的中立性评估机构。完善土地价值评估方法，充分考虑土地及土地权益所具有的自然农业生产、经济资产价值、生活保障等多重功能，确保土地承包经营权的抵押公正合理。另外，在确定土地承包经营权价值之前，应该明确土地承包权的归属和权责，以免矛盾纠纷与利益争执的发生。 信贷风险的规避。农民的偿还能力会受到自然灾害、物价变动、市场需求等多种因素的影响。因此，应该建立并完善农业保险制度来达到规避风险的目的。金融机构在向农民发放贷款之时，一方面可以要求农民以土地承包经营权等财产抵押，另一方面可以要求农民购买农业保险，双方也可以在协商一致的情况下，由贷款农民将保险的第一受益人写为发放贷款的金融机构。这样当风险发生时，由保险公司来承担风险，从而大大降低农民和金融机构承担损失的压力。 农用地抵押的监管。建立农用地抵押信息市场，地价评估、咨询服务等制度以及监督检查等保障体系，健全农用地抵押市场信用体系，既要维护农村社会稳定，又要防范金融风险，加大抵押权能的保护力度，依法惩处非法违法抵押等不正当行为，严禁违法抵押、变相抵押，坚持最严格的耕地保护制度，维护公平有效的市场秩序。 （作者就读于中国农业大学水利与土木工程学院） |
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