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福建疯狂救市 应予紧急叫停 文/吴其伦 8月8日，福建省住房和城乡建设厅官网发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，这是第一个由省级政府出台的救市政策。 救市政策主要包括：一是松绑限购；二是购房入户；三是、免征（或减征）契税；四是免征营业税；五是放宽普通商品房标准；六是增加开发贷；七是取消预售价格限制；八是帮助出现资金风险的房地产项目；九是放宽预售标准；十是政府回购商品房用于保障房等。 纵观这些救市政策，笔者只能用“疯狂“来形容！ 首先，福建各地房价尚处畸高状态，实在不应该救市。截止7月份，福州商品房均价为15059元/平米，上半年福州城镇居民人均可支配收入为17546元，以一家两人获取收入，购买90平米住房计算，福州房价收入比为19.3:1；截止7月份，厦门商品房均价为20428元/平米，上半年厦门城镇居民人均可支配收入为20663元，按与福州同样标准计算，厦门房价收入比为22.2:1……（其他城市不一一列举，房价收入比都非常高）。 国际公认合理的房价收入比为4:1，可见福建房价尚处畸高状态，远远超出民众的承受范围。也正是因为如此，才出现福建上半年房地产成交低迷的市场状况。可开发商及拥有房源的投资客却在死扛房价，市场陷入有价无市的僵局。若欲打破市场僵局，必须采取冷处理措施迫使供应方降价，而不应出台救市政策诱使民众为畸高房价埋单！ 其次，这么多救市政策叠加，将诱使民众盲目入市，为畸高房价埋单。在上述福建出台的十条主要救市政策中，前五条是针对购房者的刺激政策，将对普通民众产生非常大的诱惑力，加之政府救市给民众传递的信号是房价还将上涨，将在很大程度上诱使那些原本观望的民众投身购房大军。而在那些炒房客看来，政府救市将拉升房价，将增加炒房的获利预期，他们将选择入市炒高房价。 第三，这么多的拯救地产商的政策，将令开发商死扛房价甚至上涨房价，福建房地产市场有再度疯狂之虞。在上述救市政策中，后五条是针对地产商的拯救政策。这些政策给了开发商随意定价的勇气，给了开发商死扛甚至上涨房价的理由，给了开发商与普通民众博弈的筹码。在普通民众、炒房客疯狂入市的助推下，福建房价将出现大涨，福建房地产市场将再度疯狂。 福建如此疯狂地救市，置民生于何地？不仅如此，若其疯狂救市不能及时叫停，还将引发其他省份的效仿，彼时，中央针对房地产市场所施行一年有余的“无为而治“方略将被彻底颠覆，中国房地产市场将再度陷入疯狂！ 综上，为了践行“让全体人民共享人生出彩的机会“、”行大道、民为本、利天下“的承诺，为了美丽中国梦的顺利实现，笔者建议中央高层，尽快叫停福建的疯狂救市，并责成相关部门严查救市政策出台的背后文章！ 附：《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》 为加强和改善房地产市场调控，切实满足广大群众合理的住房需求，推进以人为核心的新型城镇化，确保房地产市场平稳健康发展，经商有关部门研究同意，现提出以下意见: 一、合理引导住房消费 （一）鼓励各市、县政府根据本地实际，对下述刚需购房予以政策优惠：1.首次购买普通商品住房，包括从省外引进的专家学者、总部经济企业派驻入闽人员、从省外投靠在闽子女的父母等人员（含境外人员）首次在当地购买普通商品住房；进城经商、务工的农业转移人口在城镇首次购买普通商品住房；大学毕业生首次购买普通商品住房；成年子女首次购买普通商品住房。2.首次购买改善性普通商品住房（以下称首改房），包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等。3.被征迁住户实行货币补偿后购买普通商品住房。 （二）住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的住房属于普通商品住房。 （三）个人异地购买商品住房，本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户。鼓励长期进城经商、务工的农业转移人口依法转让其原有农村住房，在城镇购买商品住房落户。 （四）住房公积金在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。落实公积金缴存职工在本省范围内异地购买住房可以提取住房公积金的政策。公积金管理机构要合理利用“公转商”、财政借款等融资方式，缓解公积金信贷资金压力。 （五）对家庭购买首套房面积在90平方米以下（含90平方米）的，契税按1%税率征收；面积在90～144平方米（不含90平方米）的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户购买一套商品住房用于安置的，给予免征契税；购买多套商品住房的，与被征迁房屋相等面积部分，给予免征契税。各地对实行货币补偿的被征迁户，可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。 （六）发展二手住房市场，个人转让购买超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定。 二、实行分类调控 （一）福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。 （二）在全省范围内购房办理签约（网签）、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房，其拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。 （三）购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。 三、落实差别化住房信贷政策 （一）各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，及时发放，促进增加房地产市场供应。 （二）各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求。加快受理、审批、发放个人住房贷款，不压单、不压贷。异地购房者可以在购房所在地商业银行办理住房按揭贷款，各商业银行应当支持。 （三）房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的，建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制，按照“分类处置”原则，一企一策，通过重组等手段实施帮扶，促进项目建成销售，化解风险。对兼并重组的有关房地产企业和项目，各金融机构要积极提供融资支持和相关金融服务。 四、优化市场发展环境 （一）进一步简化行政审批环节，缩短审批时限。商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制。物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不进行备案。供电、供气、供水、通信等行业对房地产项目配套设施建设，要积极主动配合，实施跟踪服务。 （二）对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，作出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。除国有或国有控股的房地产项目外，其它房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。 （三）加强商品房预售资金监管，商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%”界定为：中高层及以下（即九层及以下）建筑主体施工形象进度达到地面二层，高层（即十层及以上）建筑主体施工形象进度达到地面一层，超高层（即建筑高度100米及以上）建筑主体施工形象进度达到地面±0.00。 （四）强化合同意识，严格履行商品房买卖合同。支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。 五、推进保障性住房建设 （一）加快构建以政府为主提供基本住房保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。坚持租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。以巩固租赁住房为主要形式，面向城镇低收入和中低收入住房困难家庭，并把农业转移人口纳入城镇住房保障体系。完善租赁补贴制度，通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。适当发展经济适用住房和限价商品住房，面向有一定支付能力的城镇中低收入住房困难家庭。大力推进棚户区改造，加快实施城中村改造、石结构房屋改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造。 （二）各市、县政府可以采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。房地产开发项目中，由政府回购所配建的保障性住房和安置房，配建部分营业税按照政府回购价计算税基征收。 六、鼓励开发绿色住宅 （一）开发建设绿色建筑住宅小区，按以下规定计算，给予增加容积率奖励：一星级绿色建筑，按绿色建筑总面积0.5%计算；二星级绿色建筑，按绿色建筑总面积1%计算；三星级绿色建筑，按绿色建筑总面积1.5%计算。容积率奖励指标作为土地出让条件组成部分。 （二）购买一星级绿色建筑商品住房，契税减按90%缴纳；购买二星级绿色建筑商品住房，契税减按80%缴纳；购买三星级绿色建筑商品住房，契税减按60%缴纳。 （三）鼓励开发建设、购买精装修商品住房，精装修部分对应产生的营业税、契税由本级政府财政予以全额奖励。具体办法由市、县政府根据实际制定。 七、完善土地供应机制 （一）各市、县要根据当地商品住房库存量和市场供求变化情况，合理确定商品住宅用地供应量，避免商品住宅用地集中过度投放；并针对市场变化情况，不再将捆绑配建星级酒店作为出让条件。 （二）各市、县要建立交地跟踪服务机制，加强对已出让的房地产项目实际交地情况的跟踪，增强履约意识，及时解决交地过程中遇到的问题，确保按土地出让合同规定的时限全面交地，切实解决企业受让土地后发生的拖延交地问题。 （三）对于商品房库存量大、去化期限超过24个月的市、县，应调减商品住宅用地出让规模。 八、加强市场分析监测 （一）加大房地产市场信息公开力度，及时准确发布市场供求信息。完善房地产市场风险预警机制，各市、县要建立市场异常变化、突发性重要情况向上一级政府报告制度。市场库存压力大的市、县要及时制定风险应对预案。 （二）要密切关注舆情，加强舆论引导，稳定市场预期，形成有利于房地产市场持续平稳健康发展的舆论氛围。 九、本《若干意见》自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。各市、县政府可根据本《若干意见》要求，研究制定具体实施办法。 福建省住房和城乡建设厅 2014年7月29日 |
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