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有研究机构分析，上半年很多房企一方面相对资金雄厚，另一方面他们对市场的预期还相对乐观，所以往往有抢地的冲动。但随着下半年整体市场进入谨慎观望，土地市场也逐渐降温。
▌2014年上半年拿地TOP5
上半年土地市场前五房企表现
数据来源：CRIC研究中心，仅供参考 2014上半年拿地金额前五房企
数据来源：CRIC研究中心，仅供参考 上海易居研究院统计的拿地面积、拿地金额前五房企数据显示，央企国企表现凶猛，其中绿地集团表现尤为突出，在今年上半年拿地建筑面积达到881万平方米，动用拿地资金197亿元。其他进入拿地总金额前五的企业依次分别是，方兴地产、华润置地、恒大地产、中国海外。 这些企业淡市逆袭的原因无非是比较好的营销策略、资金充裕拿地有成本优势。 克而瑞研究中心数据显示，夺得TOP20地王地块的企业主要分四类：一是国企（央企），此类企业资金充裕，具备拿高总价地块的实力，如方兴、中海、中冶、首农等。此外，地方城投类国企拿地也比较积极，如杭州金融城、广州城实、佳质资产管理（陆家嘴）。 二是激流勇进的闽系房企，这类企业一向以拿地激进著称，如泰禾、融信等。 三是金融险资企业与开发商联合，资金与专业结合，如兆华斯坦与前海国际能源金融中心、佳兆业与生命人寿等合作，也有部分金融企业单独拿地，如金利通投资。 四是20强企业，如恒大、龙湖、远洋、融绿等，这些企业资金充裕，从优化区域布局和销售结构的角度出发，在一二线城市积极增加项目储备。
▌拿地城市分化显著，组合套餐联动
在拿地的区域组合上，房企更注重不同梯级城市的平衡。尽管一线城市属于兵家必争之地，但价格高企的“面粉”，已经让开发商狐疑如何才能卖出更贵的“面包”。 克而瑞研究中心报告认为，从各级城市成交价格表现来看，今年上半年城市分化愈发显著。一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场地价高企，平均楼面地价过万元，北京和深圳地区楼面地价分别高达11973元和13842元/平方米。 而二三四线城市的平均楼面地价虽然也有不同程度的增长，但是增幅明显不及一线城市。 以绿地为例，尽管在北京、上海等一线城市继续拿地，但拿地数量上占比较小。反倒是在南京、宁波、杭州等二线城市较为频繁，甚至在三线城市呼和浩特有大手笔拿地入账。这也与绿地借壳金丰投资上市有一定关联，在市场陷入相对低迷之时，正是低价入手的好时机。 同时此类大房企拿地，出发点很明确，基本上都是想做城市的地标。如绿地到兰州新区拿地，意图很明确，就是希望占据一个较好的地段。可以预计此类地块开发后，能够获得当地政府较好的政策支持。 克而瑞研究中心认为，今年下半年，由于目前楼市处于调整期，且国家倾向市场自行调节，预计不会出台政策进行干预。在此背景下，整体市场观望情绪将有所减缓，刚需有望带动销售回暖，房企拿地积极性回升，但拿地势必依然谨慎，高溢价地块难现，整体溢价率将走低。同时，随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将继续上演，土地市场难复2013年的荣光。 另外，值得注意的是，并购土地、减少直接竞拍，成了房企们新的拿地策略。通过股权收购、协议转让等方式拿地具备一定优势，与招拍挂相比，二手土地买卖双方可以协商价格，买房的购地成本更易控制，而在合作方式上，也有更大自主权。而一些中小房企由于资金压力大或战略转移等原因转让地块，就给大房企提供了机会。
▌淡市房企差异化拿地策略：中海激进，龙湖保守
中海：逆势大规模拿地 今年上半年，土地市场逐渐转冷，企业拿地态度谨慎，底价成交的情况愈演愈烈，不少优质地块乏人问津，而中海凭借充裕的资金无惧风雨，以大连、济南、佛山、郑州、太原、天津等二、三线城市为主要对象，一路“跑马圈地”。 从城市分布角度来看，中海（不含中海宏洋）上半年新增土地储备685万平方米，95%集中在一二线城市，只有一幅地块位于三线城市佛山。且除佛山地块和两幅收购项目外，其余地块均为底价拿地。虽然土地单价成本均不高，但是纵观上半年中海新增土地，其中不乏总价地王级的项目。在低迷的土地市场下，国企雄厚的资金实力就更加突出，从而实现逆市扩张。 万科、保利等资金充裕的超大规模企业上半年新增土地也不在少数，但是与中海相比还是稍逊一筹，归根结底在于中海拥有超低的净负债率和更加充裕的现金。
龙湖：多元化拿地，加强合作开发 龙湖上半年新增土地均为合作开发，以合作促进增长同时保证自身财务稳健。根据企业报告，未来合作开发项目比例将提升至43%。同时，龙湖在拿地方式上也更加多样性，上半年通过收购和股权合作的方式进入南京和佛山，保证在拿到优质地块的同时，也进一步降低拿地成本。 此外，通过对重点企业拿地规模对比发现，龙湖和其他多数重点企业保持步伐一致。在房地产市场不景气的上半年，拿地谨慎，新增土地储备166万方，同比下降47%。而从拿地销售比来看，仅为0.52，相对较低。基于企业“量出为入，买地不超过去化”的策略，预计下半年龙湖拿地会更加谨慎。 万科：青睐北上广深一线城市 从2013年开始，随着绿地、保利、恒大、碧桂园等千亿房企的崛起，万科“中国第一大房企”的宝座就开始显得摇摇欲坠，从其2014年上半年的拿地情况就可见一斑。据统计，今年万科新增项目21个，涉及项目的土地面积174.34万平方米，总建面464.31万平方米，其中一线城市的地块占到半数。 相比2013年度万科266亿元拿地、增加占地757万平方米、权益总建面2148万平方米的情况，2014年上半年万科拿地放缓，将作战的中心调整到一线城市，被中海、招商抛在身后，也不禁让人担忧，万科在白银时代的拿地表现，会否是一种市场的信号灯？ 招商：拿地比万科“舍得下本” 如果去年招商地产223亿元拿地546万平方米，让人觉得略有惊讶，那么今年增项目14个，支付土地出让金不少于112.44亿元，涉及项目土地总面积639.2万平方米，则不得不对其大胆拿地的举动表示叹服。 从招商地产拿地的城市来看，南京、武汉、珠海、青岛、广州是其钟情的城市，最值得注意的是位于南海琼海市博鳌的大灵湖项目。 据了解，该项目由中远集团与招商局集团合作开发，其中招商地产所占权益为60%，仅土地面积就高达145.83万平方米，打造成集主题公园、精品商业、会所、低密度住宅、高尔夫球场等一体高端度假休闲社区，这是招商地产首次打造旅游地产，并且首次进入海南，其后续的发展将倍受关注。 万达：势头勇猛，成本偏低 万达上半年新增土地储备楼面面积1881.8万平方米，累计土地储备楼面面积9186.9万平方米。上半年万达新增土地储备可能是全国最多的。 据不完全统计，万达集体拿地的势头勇猛，年内进入桂林、东莞、梅州、徐州呼和浩特等城市，大部分土地属于市郊位置，相比中海的平均每项目24亿元、万科平均每个项目支付5.28亿元，万达的土地成本明显偏低，而拿地的土地面积较为集中在10～18万平方米。 保利：淡市抄底，战线收缩 今年上半年保利地产新增地块19块，新增土地建面602万平方米，同比增加6.6%，权益地价159.6亿，同比增长22.1%，但其二季度拿地节奏较一季度已明显放缓。 保利上半年新增地块主要是底价获取，重点针对市场情况比较好同时集团土地储备不足的区域来补充。2013年，保利地产在土地市场大举拿地，全年新增54个房地产项目，新增容积率面积1827万平方米，总地价568亿元，并进一步扩大布局，进入了太原、遂宁、清远、湛江、韶关、肇庆等6个二三线城市。 相较于去年对部分三线城市的投资，今年保利地产的拿地更倾向于一二线城市，同时放慢了扩张步伐，上半年新进入城市仅有莆田和洛阳。 保利拿地整体策略还是以一二线城市为主，今年新增土储分布在广州、东莞、清远、韶关、天津、长春、沈阳、福州、石家庄等城市，其中广东为布局主力，新增项目共9个。 淡市抄底是保利地产下半年土地策略的主要考量因素之一。 金地：延续去年拿地的热情 从统计的数据来看，金地集团今年上半年新增了10个项目，项目涉及的土地总面积为59.57万平方米，总建面450.08万平方米，支付土地使用权的总额为50.62亿元。相比2013年拿地面积579.8万平方米，同比2012年上升229%的情况，今年上半年金地集团拿地面积再次大幅度上升，如延续目前的拿地情况，其2014年拿地面积将再次攀升。 远洋：“毛利率超过30%的就拿” 相比去年仅拿地4幅的远洋地产，今年拿地的态度开始转变。据统计，远洋地产上半年新增项目5个，总建面156万平方米，支付土地出让金49.71亿元，无论是拿地金额或新增建面都比去年翻一番。 远洋在十年的时间里完成对19个城市的布局，意味着每年将至少有1~2个的城市新进入，这种拓展速度在同行业也属罕见。远洋地产总裁李明此前表示，远洋地产拿地的基本原则就是“毛利率超过30%的就拿”，关注的还是有潜力的地方，像深圳、上海这些地方的土地储备还需要扩大规模。 金科：崭露头角， 变身“黑马” 来自重庆的开发商金科，开始崭露头角，变身“黑马“。据了解，金科半年销售首破100亿元，预计将达113亿元。信心满满的金科表示，2014年将实现住宅地产、商业地产、养老地产、文化旅游地产“四轮驱动”，并将布局总部地产、工业地产和土地一级开发，力争五年内实现销售额超千亿元。为实现战略目标，金科上半年拿地表现积极，其支付土地使用权花费45.25亿元，涉及的项目土地总面积99.16万平方米，以重庆为根据地，向北京、咸阳、昆明等城市迈进。 |
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