财经网讯 “中国经济正处在“三期”——增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期的叠加时期。同时，2014年中国房地产也进入了调整期，预计未来1-2年房地产市场将进入中速发展期，并且行业调幅有可能大于市场调幅。”8月28日，长富汇银高级副总裁杨明伟在高通智库主办的“2014年中国地产金融日”论坛上如此表示。
杨明伟表示：从地产基金风控管理的角度来看对中国房地产进行六点理性的思考：
1、中国的房地产正在从增量向存量转变。
2、房地产开发存在比较严重的结构性的过剩。
3、关于复合地产将取代单一住宅的开发模式。
4、房地产正从量的增长向质的提升发展。
5、运营能力显得更加重要。
6、关于房地产业务的融资模式也在转变。
房企目前的困境是不是属于行业的拐点，能不能成为"战国"的七雄，如果过不了这个坎儿，对你来说可能就是一个致命的拐点。
目前，房地产行业创新无法改变存在的困境。主要体现在房地产开发商自身能力是否提高，这里面包括拿地的能力，融资的能力，产品设计与开发的能力。
以下为杨明伟的发言实录：
陈希：非常感谢，作为房地产金融从业人士，我特别的惭愧，我们也人云亦云，跟着忙活。甚至上周六我们还到了凯德翠微MALL，跟人家学习这个社区商业，他们社区商业服务这一块已经上市了，达到65亿港币，这么大的事，我们有一半很大人都是不知道的，这真是震撼人心。金融企业的业务能力跟监管有很大的关系，监管一放松的时候，就是风控能力的体现，目前的状况下，金融企业应该怎么发展？如何筛选项目？今天上午我们领导派我出去看项目，看到的大部分都是大家怎么往前冲，我们这儿今天有一个风控的老总在这儿，来听听怎么刹车？怎么刹车实际上就是业务怎么做的最好？有请今天的赞助商之一长富汇银的杨总跟大家分享一下。
杨明伟：今天应主办方的要求，跟大家聊一聊关于复合地产与金融创新的问题。
一、关于复合地产的概念。
在写这个PPT的时候，上网查了一下关于复合地产是什么概念？就是打破以往地产开发中单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业，创造一种全新的地产经营的模式。
我个人对于复合地产的理解，我是从08年开始关注房地产的复合之路。一开始的时候，我们叫概念地产，后来我们发现这个词可能不太好，概念地产好像觉得是在忽悠大家搞房地产。所以，后来我们叫做特色地产，在特色地产下，又分为教育地产、公园地产等等这样一些概念。我个人对复合地产的理解，我个人认为，复合地产是改变了传统住宅的开发，在基础功能的基础上，融入至少一种能够显著提升齐家治的关联产业的房地产开发项目或者开发模式。
二、复合地产的优势
1、消除了传统地产的虫质化竞争问题。这是中国目前房地产存在的最大问题，就是同质化非常严重。
2、满足消费者不断提升的多元生活需求。以前大家可能认为我有一套房子就可以了，现在不但想拥有一套房子，而且希望拥有一套比较好的房子。
3、消费者的认可度的提高与产品价值的提升。
4、地产开发经济效益的增加。
三、品牌房企业的复合之路。
1、华润置地：我曾经在这个公司工作过两年多，他提出的模式就是住宅+持有商业+增值服务。应该是属于典型的复合地产的道路。
2、万达集团：高端公寓+高级酒店+连锁商业。
3、金融街控股：商务地产开发运营商。
4、华夏幸福基业：产业新城运营商。
5、华侨城：典型的旅游地产。
这些公司这么多年来发展的比较快，相对来讲这些公司都比较稳健，我个人认为这些公司也是走房地产开发复合之路做的比较成功的。
四、如何找到自己的复合地产之路？
我们需要考虑的问题是：
1、我有什么，我能做什么？
2、我想做什么，我缺少什么？
3、市场需要什么样的产品？
4、项目适合开发什么样的产品？
5、谁是我们可以信赖的合作伙伴？如果我缺资金，我要找资金的提供者，如果我缺设计可以找这方面的设计公司。
五、复合地产的金融创新
（一）中国房地产行业的最大风险
1、同质化竞争是中国房地产行业的最大风险。中国现在的房地产我个人觉得同质化的问题非常严重。
2、消费者理想中的地产产品与开发上开发的产品之间巨大的差异，导致了消费者日益增长的多元化生活消费需求无法得到有效满足。
（二）自身定位于项目定位
还是要讨论两个问题：第一是个我们能做什么；第二个问题是项目适合做什么？我个人认为，房地产已经从普赢的阶段发展为以资金、资源语专业盈利的阶段，分工合作将成为本阶段地产开发的主流模式。就是说，房地产实际上已经从原来的普赢阶段，随便拿一块地，房地产经过十年的高速发展，在任何一个区域拿到一块地都可以赚钱，现在已经发展到需要靠资金、资源，也可以需要靠专业来盈利的阶段。
通过上述合作，要达到什么目的呢？以比较低的成本取得理想的开发土地。在合适的时间以合理的价格取得开发资金，由专业的开发团队完成项目开发与销售，才能最终实现开发利润的最大化。
（三）合作伙伴的选择
1、对象：选择对复合地产有深刻理解的开发商与开发团队，选择有较强母子腾空和管理能力的专业地产基金公司；
2、时机：较早的选择合作伙伴有利于节约沟通成本、融资成本，并将最终有利于项目开发。
我个人最早是从事律师工作的，1996年开始从事法律服务工作，从很多案件上可以看出来，如果做这个事情之前，比较早的找到了律师，很多案件都不会出现到诉讼这么一个阶段。等发生了纠纷再找律师的话，往往这个诉讼都是不可避免了。在选择合作伙伴的时候也是这样，要早一点选择合适的合作伙伴，这样最终有利于项目的开发。
PPT的部分大概就讲这么多，上午听各位专家学者的演讲，我个人有一些看法，接下来跟大家分享一下。
第一，我个人看好中国房地产的发展前景，理由有两个。
一是关于经济发展不可避免的会带来通货膨胀。
二是不动产在保值增值方面具有天然的优势，因此长期来看房地产价格的上涨是必然的。在长期上涨的过程中，有调整也是可以理解的，也是非常合理的。
第二，从地产基金风控管理的角度来看对中国房地产进行理性的思考。这里面有六点：
1、中国的房地产正在从增量向存量转变。
2、房地产开发存在比较严重的结构性的过剩。实际上结构性的过剩更多的是同质化的住宅，咱们国家屡次的房地产调控，实际上也都是针对住宅的。从这个角度来说，相比单纯的住宅开发和销售模式，未来非住宅市场是大有可为的。
3、关于复合地产将取代单一住宅的开发模式。
4、房地产正从量的增长向质的提升发展。前几年大家都在拼我的销售收入是多少，我的销售面积是多少，中国关于房地产所谓的100强、50强的开发，大部分都是在房地产开发面积和销售收入来讲的，从这个意义上来讲，房地产开发的100强只能叫房地产开发的100大，而不能叫做100强。这种情况现在来看，房地产正从销售收入和销售面积的对比向销售利润率的转变，我觉得未来真正有竞争里的房地产开发商不一定要做到最大，但是一定要做到盈利能力是最强的。
5、运营能力显得更加重要。中国房地产开发基本上没有售后服务，房地产开发作为一个商品的话，房地产开发的住宅开发里面几乎没有售后服务，基本上卖完了任务就完成了。未来房地产作为一种普通商品的售后服务，也就是说后期的运营管理能力，从花样年的上市过程中大家可以看到，这种能力已经显得尤为重要了。
6、关于房地产业务的融资模式也在转变。房地产的融资已经从单一的金融机构借款这样一种模式逐步的向另外一种模式转变，就是说房地产开发企业首先要引入股权投资者，也就是基金，或者是战略投资商，要引入股权类的投资者，首先做大做强房地产开发项目公司，然后再引入金融机构的各种贷款，而不是单纯的直接向金融机构去融资，单纯的向金融机构融资困难很多，通过基金这种模式，通过股权投入的模式可以把项目公司做大，可以符合金融机构贷款的要求。
第三，我个人的四个结论：
1、房地产业的风险是不是在加大？我跟很多同行聊过，坦率的说这个问题我不知道，房地产行业的风险是不是在加大？我个人也没有搞清楚，但是有一点清楚的是，现在开始做房地产越来越难了，这个应该是大家的共识。
2、房地产业已经从春秋的时代转向了战国的时代。对开发商来说，目前的困境是不是属于行业的拐点，或者说是不是属于企业的拐点，要看你能不能成为战国的七雄，如果你能成为七雄的话，目前的困境对你来说是好事儿，如果过不了这个坎儿，对你来说可能就是一个致命的拐点。
3、房地产行业的创新应该说是比较难的，对目前的这种状况，单个企业实际上没有办法改变房地产业存在的困境。房地产的行业创新，对单个企业来说上非常困难，我给大家一点建议，就是对具体的项目创新，主要体现在房地产开发商自身能力的提高，这里面包括拿地的能力，融资的能力，产品设计与开发的能力，我觉得开发商需要在这方面多下功夫。下了功夫之后也就是地产开发的创新之路的开始。
4、归结到房地产开发融资，任何一个项目的融资对于金融机构来说主要是融资能力和风险的匹配性。作为长富汇银来，我们公司是坚持风控至上的原则，坚持风控至上的原则，首先项目是安全的，然后再探讨项目的收益率。
谢谢！
