杨立新 中国人民大学法学院 教授
最高人民法院对于物权法的司法解释,改变了以前集中对一个法律的适用进行司法解释的做法,分别不同的问题进行解释,已经取得了很大的进展,有些司法解释*案已经比较成熟。关于房屋产权的司法解释*案,现在有三个,一个是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,一个是关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,还有一个是关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。在这三个司法解释*案中,涉及到一些重要的物权法和合同法中的问题,是非常有价值的,选出十个问题,进行评论和说明。
一、关于业主大会和业主委员会的法律地位问题
《物权法》第六章关于建筑物区分所有权的规定中,存在的一个最大问题,就是对业主大会业主委员会的法律地位没有明确,因此,无法断定业主大会和业主委员会究竟是一个什么样的东西。表现的是,条文中信誓旦旦地规定这两个概念,但实际上这两个概念究竟是什么法律地位,避而不谈。原因我不说自明。《物权法》存在的这个问题,在实践中存在很严重的后果,这就是,当全体业主的利益受到侵害,或者全体业主共有的建筑物共有部分受到侵害后,业主大会或者业主委员会无法向法院起诉,只能由全体业主共同起诉。这在现实中是很难实现的。
这个问题不解决是不行的。一个是实体法上的问题,就是在实体法上业主大会和业主委员会是不是其他组织的问题。这个问题并没有解决。另一个是程序法的问题,也同样业主大会和业主委员会是不是诉讼法上的其他组织问题。现在解决的是后一个问题,前一个问题也还没有解决。但是,这也是一个巨大的进步,在诉讼程序上解决了问题。
司法解释*案将业主大会和业主委员会的诉讼主体地位予以确定,是一个极大的进步。司法解释*案突破理论上和立法上的局限,创造性地提出了解决办法,这就是《区分所有权纠纷解释》第13条的规定:“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的诉讼主体资格按照下列方式确定:(一)已经选出业主委员会的,为业主委员会;(二)没有选出业主委员会的,或者业主委员会怠于行使权力的,为业主大会或者业主”,这样的规定是完全正确的,是真正地考虑了全体业主合法权益的保护需要,是亲民的司法解释。
这样规定的基本规则是:
第一,业主委员会是代表机构,有权代表全体业主行使诉讼权利,主张实体权利。
第二,业主大会是真正的其他组织,因此,如果没有业主委员会,或者业主委员会怠于行使权利,就由业主大会直接行使诉讼权利。问题在于,业主大会并不是一个常设的机构,自己没有实体法上的名义,操作上,应当通过临时大会选派代表,代表业主大会行使诉讼权利,主张实体权利。
第三,业主作为诉讼主体,作为原告,应当有两种形式,一种是全体业主,这个需要授权;另一个是部分业主起诉,维护全体业主的权利。后一个规则,符合共有的基本规则,也应当是可行的。也是第十三条第二款解决的问题。
二、关于业主的权益保护问题
关于业主的权益保护问题,是建筑物区分所有权司法解释的核心思想,这个问题解决的比较好。主要有三个问题:
第一,司法解释*案对事实业主在法律上给予认同。事实业主在现实社会中普遍存在,就是没有进行房屋产权登记的买房人。如果按照《物权法》的规定,买卖房屋没有登记就不具有业主资格的话,就很难保护好事实业主的长远利益。因此,《区分所有权解释》*案第1条在介绍业主概念之时规定:“依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人,或者虽未依法登记取得所有权,但基于买卖、赠与等旨在转移所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人,应当认定为物权法第六章所称业主”,这就扩展了业主概念的内涵,将事实业主也概括在业主的范畴之中,是一个非常好的做法,是值得称道的。
第二,司法解释*案将建筑物区分所有的面积和人数计算方法具体化。在《物权法》中,关于建筑物区分所有的面积计算和人数计算问题上,存在一定的缺陷。例如,建筑总面积并非每一个业主所有的面积的总和,按照这样的计算方法,无法具体计算业主的多数意见。《区分所有权解释》*案第7条规定:“《物权法》第六章规定的面积和人数,按照下列方式确定:(一)专有部分,按照建筑面积计算。(二)建筑物总面积,按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。(三)总人数,按照专有部分的数量统计。(四)建设单位已经出售的专有部分,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分,按一人计算”,这样,就创造性的解决了《物权法》中没有明确规定的缺陷,能够准确计算业主的意见比例,确定业主的票决。
第三,司法解释*案明确了共同权益的生效判决对全体业主具有约束力,弥补了《物权法》规定的不足。《区分所有权解释》*案第13条第二款规定:“有关业主共同权益的生效判决,对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主”,这样做是完全正确的。这一个规则应当与前一个问题联系起来,就是业主大会业主委员会作为原告起诉的问题,其中有部分业主也可以起诉的,也应当适用这个规则。有学者还进一步提出,诉讼结果的不利益也包含在诉讼利益中,这主要指是败诉后诉讼费的承担问题,因此在对司法解释修改时,还需要进一步明确诉讼不利益的归属问题。
三、区分所有的建筑物的专有部分的界定
在物权法中,对于区分所有的建筑物的专有部分是规定了概念,没有规定具体界定。对此,关于建筑物区分所有权的司法解释*案第2条规定了界定,表述的内容是:“具体构造和利用上的独立性,并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间,应当认定为物权法第六章所称专有部分。”这个内容从表述上看,基本上可以,但是仍然不能够解决实际问题。
对于区分所有的建筑物的专有部分,主要的不是解决哪些部分是专有部分,而在于专有部分的界限问题。在这个问题上,壁心说、最后粉刷表层说、空间说都存在缺点,还是应当采纳最后粉刷表层兼采壁心说比较适当。具体的意义是:第一,最能够最大限度地保护专有权人的合法权益,扩大使用空间,方便专有权人的利用。第二,划清专有部分有共有部分的实际界限,实现对共有部分的保护。第三,有利于维护建筑物的整体安全和价值,实现物的价值的最大化。
四、区分所有建筑物共有部分的界定
关于共有部分,《物权法》规定的比专有部分好,但是也存在很多问题需要解决。建筑物区分所有权司法解释第二条第二款和第三款对此规定比较详细,内容是:“建筑区划内的建设用地使用权,专有部分以外的建筑物部分,以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施,应当认定为物权法第六章所称共有部分。”“前款所称专有部分以外的建筑物部分,包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分,但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。”这个规定,明确了一些问题,诸如物业用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等。但是还存在较多的问题需要研究。
第一.共有的主体问题。很多人提出了“大公”和“小公”的问题,值得重视。对此,应当区分实际情况,划分不同的共有主体范围:(1)业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的范围。(2)业主大会范围内的相对独立的自然小区,以及小区内相对独立,形成共有的部分。(3)具体的楼栋。(4)甚至楼层也存在共有的问题。在实践中,应当区别具体情况,确定共有部分的范围。
第二,具体的共有部分。
1.建设用地使用权
这一部分是明确的,属于全体业主共有,但是,究竟是共同共有还是按份共有,也是不明确的。以我所见,由于业主的建设用地使用权的面积要登记,并发给权属证书,因此,应当认为是按份共有。
2.基本构造部分
这一部分是明确的,司法解释中规定了大堂、楼梯、过道等是共有部分。但是,这一部分列举都是列举不完的,还是要明确基本构造部分是共有,就比较准确。
3.车库车位
对此,《物权法》的规定比较明确,存在的问题,是怎样实现“首先满足业主的需要”。司法解释的条文是:“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内,能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定,通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下,将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的,应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。”其中明确四年的时间,是有意义的。其中关于“一户一位”的说法值得研究,需要斟酌,因为有的做不到,有的没有必要。
4.道路
道路的问题,物权法规定比较明确,现实中存在的问题也比较少。
5.绿地
绿地中的问题,主要是如何解决物权法规定的“明示属于个人的”绿地。司法解释*案第三条第一款规定的是:“建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分,应当认定为物权法第七十三条所称‘明示属于个人的’绿地。”仅仅用规划文件确定,可能有一定的问题,但是一个可以依循的标准。
对这个问题,以前我认为可能会有较大争议,但实际上并没有太大的争议,因此,这个问题也并不严重。
6.会所
历史上的会所,很多属于业主共有,新建住宅小区,会所归全体业主的很少,也没有必要规定。因此,会所不必规定,随其自然就可以了。
7.其他公共场所
第三条第二款的界定是:“建筑区划内除道路、绿地以外,已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所,应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的‘建筑区划内的其他公共场所’。”
8.公用设施
第三条第三款的界定是:“建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施,包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等,以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施,应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的‘公用设施’。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。”这一部分的争议是,究竟属于谁所有更好。属于开发商好,还是属于业主共有好。我倾向于后者。
|