|
买房这流程算是走了一半了，因为基本上是全自主交易，签约前不断百度、看帖、把国土资源房管局的网站也翻个底朝天，各种忐忑、各种杂乱、各种心烦，于是决定将自己的购房经历总结一下，以便大家也可以参考参考。 本文将会尽量精简脱水，以便大家看得清楚易明，但交易中遇上了JP卖家和些许波折，难免吐槽，望见谅！ 首先介绍下自己的基本情况： 1、房源：二手房（房改房）。 2、卖方：产权权属1人；买方：2人（LZ本人和我男友，二人未婚）。 3、开始交易时间：2011年12月 4、自行交易，不通过中介。 5、直客式按揭。没有通过按揭公司，向中国银行贷款。 6、付款方式：首期（自行交割）+公积金贷款。 7、补充说明一下，之所以能够不通过中介和按揭公司，多得了LG的亲戚——曾经做过中介现职评估公司的表舅和任职银行的表姐，多得两位的意见和帮忙，胆小的我才放心自行买卖。 戏玉来了，具体交易过程：
5、取得贷款同意书（12月14日） 在上一步提交资料后，由银行进行初审，再由公积金中心审批，最后银行出具贷款同意书（即一般说的同贷书）。 一般公积金中心明文规定的审批时间为15个工作日，根据中介的经验实际所需是10个工作日，我们因为有亲友的帮忙缩短银行审批的时间和走了好运，只用了约5个工作日。所以这个时间只供参考，签约的时候还是要尽量宽松。 6、签贷款合同（12月15日） 当事人：买方 地点：银行 资料/证明：无 流程：1）签贷款合同（核对个人信息是否正确，还款期限，还款方式）；2）取贷款同意书（交给卖家，卖家看过之后才放心递件过户） 7、递件（12月19日） 当事人：买卖双方 地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所 资料/证明： 1）网签买卖合同，原件2份 2）房产证，原件 3）卖方身份证，原件及复印件2份 4）卖方户口簿，原件及复印件1份（户主与自己的一页复印在同一张A4纸上） 5）卖方结婚证 6）买方身份证，原件及复印件2份 7）买房户口簿，原件及复印件1份（户主与自己的一页复印在同一张A4纸上） 8）买方未婚证明，原件 9）广州市房地产转移登记申请书（网签时房交所发的，核对签名后全部交回） 10）房屋价格申报表（网签时房交所发的，核对签名后全部交回） 11）房屋测绘图，申请人数+1份（取房产证在房交所复印，5角/份） 流程：1）递交材料；2）工作人员面询登记（有些房交所直接跳过）；3）拍照（买家、卖家及其配偶）；4）取回：收件收据；5）“办唯一”（买方办理）：以我理解即无房证明，是用于计算契税的减免证明（对个人购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%，2011年12月广州适用），需身份证原件及复印件2份，户口簿原件及复印件1份，费用40元。 8、完税（12月20日） 一般递件后两个小时就能计完税可以交税了，时间抓紧的话可以当天完成。不过因为一些鸟事耽误了，所以第二天才交税。 当事人：买方 地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所、指定银行 流程：1）凭收件收据取税单；1）先在房交所交契税（刷卡）；2）去指定的银行交土地出让金（现金）；3）最后回到房交所交个税（刷卡）；4）凭完税凭证取收件回执，等待7个工作日领新的房产证。 费用：1）交易手续费：6元/平方米×建筑面积（买卖双方各自承担一半）；2）交易登记费：60元/套；3）契税：房屋总价×1%；4）土体出让金：房屋总价×1%；5）个税：交易总价×1%。 9、过首期（12月19日、12月20日） 完税后才能取得正式的递件收据，房交所才正式办理过户手续，在此之前房屋也还不可能是我们名下的。因此为了保障买家的利益应当在完税之后才给首期。但是我们递件当天因为有鸟事情耽误了（这事情就是被银行的业务员傻傻地摆了一道，一是银行居然收了我们的未婚证明原件，害我们要重新跑婚姻登记处开一次，二是银行录入资料后忘了帮我们的合同在网上确认，害得房交所这边也不能进行下一步操作）。问题出现了，卖家在递减当天，我们还来不及交税的时候，就要求我们付清首期，一番争持之下，我们各退一步，在递件当天付了1/5的首期，完税取得递件收据之后才付清全部首期。 当事人：买卖双方 地点：银行 流程：柜台转账（记得签收据，取银行回单） 10、拿新房产证（12月31日） 等待了7个工作日，终于把新的两本房产证拿在手上了！吐嘈来了，卖家因为各种幼稚的担心，之前非常坚持要保管我们的受理回执，而我们拿副本。想着拿就拿呗，反正是你自己要跑多一趟。所以这个本不应该在拿证时候出现的仁兄不得不跑来跟我们拿新证。取证之后，果然JP的幼稚心理又出现了，担心我们不去办抵押，说要拿其中一本房产证保管，直到入押，屁咧！我们说有合同保障，这个无须担心，卖家就口口声声说不想动用到法律手段来约束。可是我们怎么听也觉得这样比动用到法律更恶劣，是赤裸裸地要挟！当录入网签合同备案的房管局是白痴啊？！我们坚持不给，最终他要求拿个房产证的复印件，到我们办入押的时候还要跟来，够JP吧？ 当事人：买家两人（在上面非要出现的卖家可以自动忽略）（如果递减时候办了公证委托的话，一个人去就可以） 资料/证明：买家身份证，受理回执 费用：印花税 5元/本 11、入押（2012年1月12日） 领取新房产证之后，要等待归档后才能办理入押，归档一般需要7个工作日。可以提前打电话到房管局查询。 当事人：买家两人，银行代表 资料/证明：房产证、身份证原件及复印件、按揭合同等（银行准备） 费用：他项权利人 80元 12、出押（2012年1月21日） 房管局通知是20日出押的，由于银行的办事人员21号才有空，所以晚了一天去房管局。 当事人：买家两人，银行代表 资料/证明：身份证原件，回执 费用：印花税5元 13、银行放款（2012年2月17日） 今天终于收到银行的电话说放款了！这几天紧张得要shi喇~ 本来银行代办保险应该很放心的，但是经办人偏偏漫不经心，1月21日才告诉我们保险公司放假了，要等到过年之后。好啦，过完年终于提交了资料给公积金中心了，但过了一个星期也没有消息，找人再三询问之下才知道是被退了下来又重新交上去，忐忑等待了几天终于等到好消息了！ 在此说明一下，开贴的初衷在于给那些有意自行办理房屋买卖手续的姐妹们参考，同时也是将一般中介和按揭公司协办的手续告诉大家而已。请中介、按揭公司还是自行办理各有优势，归根到底就是一个省钱还是省心的选择，有米的选择省心，有魄力的选择省钱，如此简单而已。对于这个问题讨论的跟帖，我就不一一回复了，望各位见谅。 14、收楼 终于收楼拿钥匙了。房子是将近20+楼龄的房改房，内部所有设施都用旧了，当送走卖家之后，虽然一早就想好要大装修了，但两个人站在旧旧的房子中间，还真有种很SB的感觉：“好几十万就买了个烂房子。”，呵呵~ 交易就这样告一段落了，装修大工程准备开始，装修家居版见！ 附带一些注意事项： 1、 谈判是个博弈的过程，尤其是我们没有中介的情况下更为吃力。业主是女士，姑且称她做L；他老公W，我男友C。卖方实际操作交易的是W，W嬉皮笑脸的，意见很多，指手画脚；L全程黑脸，十分强势，并极品地无理。C在洽谈中给足他们面子，而各种要求，当然是由我来唱黑脸提出，绝不让步。 2、 W很喜欢帮我们提出建议。起初想让我们做商贷，一味用审批速度快来游说我们。我们很赖皮地摆明态度：我们就是用公积金贷款，商贷还不起，你爱卖不卖。 3、 例如取得同贷书后去房管局递件、取得收件回执时才给首期、如果不审批放款又或者获批数额少于申请数额时买家要在xx月xx日前补齐放款之类。卖家当然是想早点收钱的，所以签合同的时候一定要保障好自己的利益和争取多点时间。当初签合同时卖家一直想把完成交易的时间往前定，死命地跟我们说“可以的”“之前办过很快”“没问题”，幸好有第三方熟悉业务的人士在场，帮我们争取到合理的时间。结果放款的时间就正如我和C估计的。 4、 包括定金、首付、尾款。按道理收款方除了签名外还要按手印的，但C却买了个人情给他们，让只签名就是（亲们还是要坚持下来好，不能让步！）。但给第一笔首付的时候出了点小插曲（见交易过程的9、过首期），L一直很装13地在每份文件都用正楷的繁体字签名，估计是不能一次收完首期款很不服气，在那张收据上给我签了个草书，我一检查气就上来了，要求她签会之前一样的字，她理亏，只能一边絮絮念一边签回她那作状的繁体。 5、 我们的未婚证明被银行办贷款申请的时候收走了！其实银行收的所有资料只要复印件就行。就这样，害得我们要重新跑一次婚姻登记处才能办完递件。 6、 帮我们办贷款的那位业务员很喜欢拿一叠还没填写完整的文件给我们签名和按手印，估计是想省时间吧，可是这让人很不爽。如果TA不是亲戚的同事，估计我们都拍桌子投诉了。这里给亲们提个醒。 7、 卖家从一开始就用一种不信任的态度跟我们交易，口里不说，样子也很嬉皮笑脸的，但心态就是自动把我们设定成骗子。怕我们不完成交易，要保管我们的递件回执；怕我们不入押，提出要保管我们其中一本新房产证的原件（我们不给）；其实从递件之后的每一步都不需要上家出席了，但无论是拿新房产证、入押、出押他都以监视的态度跟着出席；连电表过户也跟着去供电局，无论之前多少次转述咨询过供电局客服的内容也不相信上家不需要在场，坚持说反正他也需要去办注销（其实是不用注销的）。 W多次说我们应该办商贷；在公积金中心审批过程中埋怨我们不走后门加快速度；抠门得交楼前将单元房的铁闸也拆走。遇上这一对极品卖家真让我和C大开眼界。 |
|
|
