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房地产开发企业土地使用税开始缴纳时间 
----------个人文章,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导 前一些时间写了一个房地产开发企业土地使用税缴纳截至时间的短文,而没有提及到什么时间开始缴纳土地使用税的 时间.不是不想说说,而是说起来,又要出现好多与税务机关不同意见的事项.本来在税企合作中,企业都不占有主导地位,如果 再有异议,岂不是落一个不维护国家税收利益的说法. 但是,如果不说一下,企业多缴纳了税款是一,税务机关有些不太对的地方而不去改正就是有点问题. 下面我们就开始说说房地产开发企业土地使用税开始缴纳时间的税法依据. 一.首先我们来看国家级文件 财税[2006]186号：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》发文日期2006年12月25日 二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同 未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 单从这个文件这一条来看, 就房地产开发企业土地使用税缴纳时间是非常明确的了,分两种情况来开始缴纳. 1:合同有约定土地交付时间的,以约定的交付时间次月开始缴纳. 2:合同未约定土地交付时间的,以签订的合同时间次月开始缴纳. 最起码我们可以探知到,就这个文件规定房地产开发企业缴纳土地使用税的开始时间,根本就没有涉及到 《国有土地使用 权证》办理没有办理出来的问题.也就是说房地产开发企业土地使用税开始缴纳不是以《国有土地使用权证》办理时间的 次月作为的时间为依据. 那么,上面的规定是不是就没有了问题,一定不是.存在两个问题 1. "以出让或转让方式有偿取得土地使用权的" 这一段话就有问题,因为少了一个企业得到土地的一个方式 ,就是以"无偿"取得土地所有权的问题.如果严格按照字眼规定 来探究,是存在一定的问题的. 当然,不是说以 "无偿方式"取得土地所有权就不缴纳土地使用税了,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和 转让暂行条例》第七章划拨土地使用权的规定,第四十三条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得 的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。 2. "合同未约定交付土地时间的" 现在实际工作中, 一定会存在合同未约定交付土地时间的情况.假如,政府严格按照国有土地出让的程序来执行的话,也就 是说以所谓的"净地"进行招拍挂进行出让或转让及无偿划拨的情况下.一般房地产开发企业依照合同签订日次月开始缴纳 土地使用税的时间与实际开发时间不会太久,也就说,开发企业损失的这个税不会太多.但是,假如企业自身的原因导致实 际开发事项滞后而形成的税金流失,这个真的还不能说政府和税务机关的错. 而实际工作中,一定会存在"以土地现状" 的方式进行招拍挂出让或转让及无偿划拨的情况,"以土地现状"这个概念是个非 常模糊的概念,很多房地产开发企业没有预料到"现状"的复杂,特别是目前流行的城中村改造现状情况.可能"现状"会保持很 久的时间或者永久保持.那么,房地产开发企业因为没有改变"现状"到符合开发的条件的状况下,可能会损失一笔较大的土地 使用税的支出.虽然不合理,但是合法,企业会吃亏的厉害. 因此,在签订合同的时候,一定要注意一点,如果,没有约定土地交付时间的,一定要注意约定,以便带来不必要的纳税损失, 特别是"以土地现状" 的方式进行招拍挂出让或转让及无偿划拨的合同约定 |
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