从度假庄园到庄园度假

       引言

度假庄园和庄园度假，顾名思义，前者是一种载体，一种物化的概念，是财富的象征，展示了富豪的自豪感；而后者则强调一种生活方式，是生活品位的象征，更能代表贵族的一种气质。目前，国内度假庄园发展迅速，正在成为众多富豪投资置业的方式，他们或建别墅，或建庄园，或建私人马场，向着与都市生活截然不同的庄园度假生活方式过渡，满足了很多富裕人群对私家领地庄园的向往。

本文从特征、产品构架、开发要素及开发模式等方面对庄园度假这样一种生活方式进行了解读。全文已刊登于《中国建设信息》2013年10月刊总第538期。

庄园度假的5“高”5“低”

（一）5“高”

1、高素质
庄园度假的市场客群已经不再是初级或中级的观光休闲度假旅游者，相对来讲对度假生活有个人诉求和理念，对生活品质有更高的要求，所接触的环境、人、事、物等也都有一定的水准，因此，在主客观的相互融合下，这类人群有比较高的个人素质。

2、高品质
庄园度假追求的是一种品质生活，体现的是一种贵族气质，对物化的硬件设施、装备、配置以及软性的文化、艺术、服务等都有高要求，需满足消费者身体、心理、精神、气血、性格等多方面的综合需求。

3、高消费
庄园度假生活的高品质、高标准决定了高消费，当然，高端的品质环境与软性服务也值得高消费，这种高消费购买的是一种享受环境、一种度假方式、一种休闲心情、一种生活品位……

4、高自主
庄园度假是一种非常灵活的可供消费者自主选择消遣方式的个性化生活，无论是作为消费主体的人还是作为消费客体的度假庄园及其配套，都是基于高自主理念的一种度假方式的对接，共同构成了庄园度假生活。

5、高文化
庄园度假生活极其看重当地所依托的地域文化、庄园本身融入的主题文化以及消费者在此度假的庄园文化，多重文化的交融共同展现庄园度假的文化渗透性与丰富多彩性，也是文化品位的一种体现与象征，更能促进消费者之间的交流与沟通。

（二）5“低”

1、低密度
庄园度假注重个人隐私、个人空间，因此庄园在选址、策划、设计时注意环境的空间打造、地形地势的合理利用、花卉林木的巧妙配置、水声的引入、水流的引导，通过合理的策划与规划确定整个度假庄园的空间布局，提高绿化率，降低建筑密度，实现庄园度假的低密度需求。

2、低强度
庄园度假的高品质要求度假环境的优美及可持续优化，消费者对自然原生状态的向往，这都决定了庄园的开发强度是非常低的，特别是对规模化的建筑有非常严格的控制，因此，度假庄园的建筑形态与规模必须与周边环境融为一体，更进一步降低强度。

3、低辗转
庄园度假属于高端的旅游方式，消费者追求一种更能放松自我、回归自我的慢节奏生活方式，因此他们愿意在庄园内过一段“慢生活”，不会像初级、中级旅游者那样辗转多个地域。

4、低刺激
庄园度假消费者重视内心的一种休息、平静，要回归原始做本真的自己，不需要有强烈的直观核心吸引物，只要环境优美、配套合理、服务到位，即能达到庄园度假的要求。

5、低插手
庄园度假本质上是让消费者体会一种简约、纯朴、自我的生活，不希望有外力介入，而庄园的设计、配置能在很大程度上满足消费者需求，不需要服务人员的面面俱到，只有在必要的时候才会出现，实现“低插手”的目标。

庄园度假的“1+X”产品构架

何为“1+X”产品构建？“1”即度假庄园本身，是开展庄园度假生活的大本营；“X”即围绕度假庄园的多种配套及服务。

（一）度假庄园本身
度假庄园选址的基本条件是环境优美、独具风情，庄园规模不一定非常宏伟，追求的是容积率低，私密性强，注重文化包装，体现一定的审美和品位，让消费者感受到浓厚的庄园文化、建筑文化、园林文化、雕塑文化、绘画文化和戏剧文化等，感受庄园不一样的品位和艺术。

（二）X——农庄
农庄是农业生产深加工与观光休闲体验旅游为一体的规模集约化农业场所。其中，农业仍是休闲农庄中的主导产业，旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目。农旅结合，不断争取扩大建设用地面积，以旅游带动土地升值，带动周边发展。

（三）X——牧场
主要存在马场、牛仔俱乐部、牧羊部落等受欢迎的形式，提供体验骑马、马术表演、西部牛仔、牧场教育等多种活动，小型的牧场多设置简单的参与项目，中型的牧场会设置参观牧场和奶业加工厂的活动，较大型的天然牧场除进行观光、体验骑乘、观摩比赛外，增设篝火晚会、住宿、营地等，更大程度得满足消费者。

（四）X——酒庄
酒庄一般以葡萄酒庄为主，目前也有黄酒、果酒、米酒甚至白酒正在学习葡萄酒庄的成熟经验，以工农业生产为主，以旅游观光为辅。
以葡萄酒庄为例，在酒庄内可以品酒、买酒、参观，可以DIY，可以了解酒庄历史及发展及历程等。同时，酒庄还融合了地产、投资、收藏、旅游、娱乐等诸多业态，正在以相对较低的风险和相对较高的回报率，吸引着各个行业资本的注入。

（五）X——高档酒店
高档酒店以度假为主题，建立在优美的自然环境中，提供高档的服务。在此度假是融合自然环境和奢华贵族于一身，享受极好私密空间，体验贵族社会的一种生活方式。它不是简单的精品度假酒店个体，而是承载一种时尚生活方式、回归田园的高端生活方式。

庄园度假开发的六要素及六大模式

庄园度假的开发必须要有良好的生态环境、完善的度假生活基础配套和服务配套、一流的管家服务体系、极高的绿化率、极低的容积率等。归纳起来，庄园度假开发有六大要素，即地块、形态、密度、景观、配套、文化；而根据各庄园的具体情况，可将庄园度假开发分为六大模式。

（一） 庄园度假开发的六要素

1、地块
庄园的选址决定了庄园的度假配套，如平地、台地、山地、河谷、海岸、湖滨等先天条件的不同，在一定程度上影响度假的品质。

2、形态
庄园内的布局架构、道路设计、建筑风格等要符合地形地势，还要融入地域特色，比如建筑风格可以采用欧式、中式、日式，建筑形式可以是独栋、双拼、联排、花园洋房、酒店公寓等的自有组合。

3、密度
度假庄园本身适合低密度、低容积率，一些公共配套如服务中心、酒店等的相对密度则要稍高一些，方便消费者的多方面活动。

4、景观
一个成功的度假庄园的设计要特别强调整体上近、中、远的景观视觉（天际线），以及景观（包括建筑物）的横向、竖向、节点的美感。

5、配套
在环境、硬件设置好的前提下，内部配套、公共配套和软性服务的充实与细节才是让庄园充满温情和生活感的关键，也是庄园度假生活品质与品位的展示途径。

6、文化
庄园度假除了体验一种庄园文化，还要融入当地的文化、植入的外来文化、赋予的主题文化以及消费的野奢文化等，是多种文化的兼容并蓄，是集多种观念于一体的共生文化。

（二）庄园度假开发的六大模式

1、景区周边傍大款
此类庄园是依托著名景区及其优美的天然环境而规划设计的度假庄园，如借助黄山的“元一柏庄?黄山大观”，依托杭州西溪湿地的“悦榕庄”。通过“傍大款”的势头，再加上庄园本身的特色、配套、文化，迅速成为知名的庄园度假生活之地。

2、一把珍珠落玉盘
像玉盘中随意散落的珍珠，散乱但有章则地通过规划设计，形成错落有致的农林庄园式、企业会所式、古堡式、酒庄式等不同形式、不同业态的庄园模式，以专业、精致的度假生活满足一些专门市场客群的需求。

3、独善其身做配套
主要是实力雄厚的投资运营商，依靠其自身强大的实力开发地产、旅游、医疗、教育、社区等多个领域，互相配套、互相支撑，共同营造起庞大的相互渗透的综合体系，如碧桂园、华侨城，目前已经成为业界翘楚。

4、区域垄断造新城
通过某一行业的领军势头逐步在一定区域内形成自己的垄断势力，然后延展业务领域，逐步扩张，形成创造新城的发展模式，如美林湖、南山集团，已经成为区域内建造新城的典范。

5、软性载体带硬件
一些以国际性论坛、专项俱乐部、以学习为主的商学院等，由于其专业性带动了周边旅游、度假的发展，逐步形成了以这些软性载体为主的休闲度假庄园，此类庄园度假具有很强的专项学习性、科普性、交流性，是一种小众规模的庄园度假。

6、万山丛中一点红
以原生、朴素、低调为理念，以小型、精致、归隐、私密为特点，隐逸于山川丛林之中的点缀型庄园，着重强调个人空间，追求返璞归真的简单生活。安曼度假庄园受到广大追求品质度假消费者的青睐，正是准确抓住了现代人回归本真的心理。

庄园度假越来越成为富裕人群选择的生活方式之一，他们已经认识到拥有一座庄园与享受庄园度假之间的本质差别。中国的富豪们正在努力提升自己在理念、素养、品质、品味等方面的贵族气质，也在通过自身的改变与提升影响熏陶子女们的理念，不断强化贵族方面的潜质。随着中国经济的发展及国际性理念与生活方式的融合，庄园度假将成为越来越普遍的生活理念和度假方式！