1.床尾不要對著大門或窗戶2.床頭不要對著窗戶或廁所3.廚房不要對著廁所4.廚房不要對著大門(家中的大門),瓦斯爐則不要對著門5.供
奉祖先的地方不可以背著廁所或廚房,不要懸空,不可在下面堆放東西6.廚房及廁所不要置於房子的中間7.入門不可一見樓梯8.馬桶的
位置不可背對大門(指家中大門不是廁所門)9.沙發不可背對大門,犯小人10.左青龍右白老虎,會動的家電盡量放左邊,櫃子等重的
東西放右邊檔煞11.選房子時,窗戶往外望不要有柱子或對面房子的角對對來12.選房子時,不要選在巷底13.屋子盡量隔的方正,選
房子時也一樣14.房子內部太多柱子或隔局不好的盡量不挑選15.房子的背面臨河就不好了,代表財會流走16.屋子不要有太多鏡子
,房間也是,鏡子不要面對床,會嚇人;鏡子對廁所門容易造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快,引男主人犯桃花17.玄關隨時
保持乾淨,太雜亂,財神是不會來的喔!另外玄關需明朗,通暢.二.商品的考量-風水概要房子的五大忌1.入門見廁-劫財,劫事
業2.瓦斯爐的面向和房屋同一向也就是對大門--破財3.瓦斯爐的面向和客廳入口相同-錢財容易消耗4.入門多廳-一進門就看到很多
的門--容易捉襟見肘,常常錢來又出去了5.床尾朝向廚房--容易吵架,如果是主臥室,會致離婚二.商品的考量-風水概要二.
商品的考量-風水概要八卦吉祥方位盤白色藍色黃,米,淺咖啡色,大地色系,卡其色黃,米,淺咖啡色,大地色系,卡其色白色
綠色綠色金金水火土土木木貴人運事業運文昌運子女運愛情運健康運財運名位運三.能力的考
量-貸款種類1.政策性房屋貸款-購置房屋,優惠利率2.31%(目前)-貸款上限220萬,期限30年,寬限5年.-其
他條件:(1)非都市土地，不得超過150平方公尺(約45坪)；(2)其他地區，不得超過120平方公尺(約36坪)。若三
代同堂家庭:(3)非都市土地，不得超過172平方公尺(約52坪)；(4)其他地區,不得超過134平方公尺(約40坪)。
以建築改良物所有權狀登記為準，不包括公用、陽台及獨棟建築物屋頂突出物面積c.輔助人民貸款自購住宅a.輔助勞工建構住宅貸款-自
地新建屋或重建,目前利率2.31%.-貸款上限220萬,期限30年,寬限5年.b.輔助勞工修繕住宅貸款-房屋裝潢或修繕,
利率目前2.31%-貸款上限50萬,期限7年.d.優惠購屋貸款-滿20歲-房屋購置-利率目前2.3%-貸款上
限台北市250萬,其他區域200萬.-期限20年,寬限3年.e.青年購屋低利貸款方案-20歲~40歲之青年
-未曾受過政府之補助-前7年利率不超過3%目前1.5%-貸款220萬.-期限20年,寬限5年.-須先申請,
並於一年內購屋資料來源:土地銀行1-1.指數型房屋貸款利息=銀行放款利率+加碼利息1-2.還款方式a.本息固
定攤還b.本金固定攤還:每期還款之本金與利息之總和固定.本金利息123
45678123
45678:每期還款之本金固定與利息依當時本金換算.
三.能力的考量-貸款種類2-1.本息固定之攤還計算方式年利率:R,月利率:r=R/12,期數:p攤還率
=(1+r)pxr(1+r)p-1每期本息定額=貸款本金x攤還率
=每期應付本金+每期應付利息=每期應付本金+貸款本金x
月利率三.能力的考量-計算方式20年限年利率期別攤還率本金2.3%120023應付本金應付利息1
2345應付金額機動還本剩餘本金ABCDEFGHI2-2.用Excel計算“本息固定之攤還方式”
C3公式=((1+$B3/12)^($B$112-$A3+1))$B3/12/(((1+$B3/12)^($B$1
12-$A3+1))-1)F3公式=$D3$B3/12G3公式=$D3$C3E3公式=G3-F3I3公式=D
3-G3-H3123456D4公式=I3其餘部分複製公式即可填入貸款金額提前機動還款允許利率變動三.能
力的考量-計算方式2-3.寬限期限之計算方法貸款年限20年,寬限3年.=還款期間共計23年.20年初期3
年只還利息,不還本金原本20攤還的本金,集中在後面的17年中攤還.期間仍為20年攤還率=(1+r)(20
x12)xr(1+r)(20x12)-1(1+r)((20-3)x12)xr(1+r)((20
-3)x12)-1三.能力的考量-計算方式2-4.本金固定之攤還計算方式年利率:R,月利率:r=R/12
,期數:p每期本金=貸款本金/p每期利息=當期本金xr每期本金固定,利息負擔則越來越輕.三.能力
的考量-計算方式2-5.試算假設購屋須貸款520萬,20年攤還,寬限期為3年.a.勞貸b.優惠貸款c.指數型房
貸(1).利率2.31%2.3%3.2%(2).貸款金額(3).本息攤還(4).前3年利息(5).第4年起
本息攤還220萬200萬100萬11,44510,4045,6474,23513,0503,83311
,8542,6676,363總計520萬27,49610,73531,26724,904三.能力的考量-計算方
式三.能力的考量-相關稅賦不動產稅費可分為靜態和動態兩種，靜態稅費是指在未移轉產權的狀態下所應繳納的稅費；動態稅費是指產權有
所移轉時應繳納的稅費，其包括種類如右：資料來源:信義房屋3.相關稅賦三.能力的考量-相關稅賦3-1.契稅不
動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因佔有等原因取得所有權時，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，但在開徵土地增值稅區域之土地免徵契稅
（契稅條例第二條）定義稅率計算契稅稅額＝契價×稅率「契價」係指契約之價，為稅捐稽徵機關就建物所有權移
轉時，核課契稅之建物全部價值，此與房屋之現值稍有不同，其核定價值之面積範圍，除主建物之外，尚包括共同使用及附屬建物面積在內；通常是
當地「不動產評價委員會」評定的標準價格。三.能力的考量-相關稅賦3-2.印花稅印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的
憑證（如契約）都要繳納此稅，因此您的不動產買賣或贈與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。定義物權契約貼用稅率為１0/00
稅率計算印花稅額＝公定契約書上之房地總價×１0/00物權契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權利價值總額核課，計算
公式如下：3-3.登記規費申請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一(１0/00)繳納登記費稅
率三.能力的考量-相關稅賦3-4.地價稅就所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內已規定地價之土地公告地價總額所課的稅
。（土地稅法第十五條）定義地價稅採累進稅率課稅，其稅率如下表：地價總額超過累進起點時，則按下表累進課稅：
累進起點地價＝土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總額－工、礦、農用地及免稅地價總額÷土地所在之直轄市或縣（市）規定地價總
面積－工、礦、農業用地及免稅地之地價面積（公畝）×7（公畝）稅率計算應課徵稅額＝申報地價×持有面積×稅率3-4.
地價稅(cont’)開徵期間：每年11月16日至12月15日止課徵期間：每年一月一日至十二月三十一日，每年徵收一次。納稅義務
基準日：為有利徵收稅款義務人之認定，以9月15日為納稅義務基準日亦即各年期之地價稅均以9月15日當天土地登記簿所記載之所有權人或典
權人為納稅義務對象三.能力的考量-相關稅賦三.能力的考量-相關稅賦3-5.房屋稅凡地面上的房屋，或是能增加房屋
使用價值的建築改良物，都要固定課徵的財產稅，亦即無論是否為違章建築，只要是房屋或建築改良物者皆一律應課徵房屋稅。定義開
徵期間：每年5月1日至5月31日止課徵期間：前年七月一日至今年六月三十日稅率計算應課徵稅額＝房屋現值×稅率三.
能力的考量-相關稅賦3-6.總結四.結語多聽,多看,多問,多計劃,找人來看(每個人看房子的角度不同)不要輕易做
決定,買房子是一輩子的事千萬不要被連哄帶騙的訂下房子聽到『只剩幾間,搞不好幾天後就沒了』,不要急不是比較價錢,而是比
較品質及是否符合你的需求不要衝動,不要相信樣品屋,一切以合約白紙黑字為憑不可以現況交屋,避免以後有問題時,建商不處理
四字真言:戒急用忍五.資料查詢a.內政部營建署www.cpami.gov.twb.建築技術規則www.cpami.
gov.tw/law/law/lawe-2/b-rule.htmc.建築管理相關資訊sercpa.cpami.gov.twd
.營建業管理資訊系統www.cpami.gov.tw/br/build/index.htme.新竹市地政局land.hccg
.gov.tw/default.aspf.新竹縣地政局www1.hchg.gov.twg.苗栗縣地政局www.miaoli
.gov.tw/depart03/index.asph.台北市土地現值公告210.241.73.228/house/input
_p.aspi.高雄市土地現值公告ms3.kcg.gov.tw/cquery/camenu_1.phpj.信義房屋網站ww
w.sinyi.com.tw/center/tax/tax-b-2.asp附件需求的考量人1.家裡人口數2.居民素質決
定房間數孝親房,給老人家住的未來小孩房間,考慮未來附近居民年齡層,老人居多?農民/工人/白領階級要點一：考慮人的問題
需要準備幾個房間?由於現在上班族幾乎是早上出門,晚上回家,因此,家中常常沒人在家,所以,最擔心的應該是小偷光顧,
所以,最好不要住在人口稠密的地區,尤其是巷道狹小,房屋之間的距離近.一.需求的考量-考量的原則事1.工作2.學校(
中小學)3.市場,商場4.交通便利性國中國小市場黃昏市場醫院診所藥房餐廳火車站捷運公車站食衣百貨
商店街高速公路育游泳池公園綠地樂住行康要點二：考慮生活上需求的問題球場一.需求的考量-考量的原則時1.
通勤時間2.未來發展3.年老退休4.貸款問題上下班通勤的時間,是否可以接受?地區未來的發展性為何?是否適合養老?負
擔的起?要點三：考慮未來的問題一.需求的考量-考量的原則為自己買間夢想中的房子JeffishChangAgenda四
.結語&資料查詢-考量的原則:人,事,時,地,物一.需求的考量二.商品的考量-注意事項-風水概要
需求商品能力三.能力的考量-貸款種類-計算方式-相關稅賦序.概念序.概念需求高標準低標準
能力低能力高能力能力足夠可以購買高標準的房子能力僅僅足夠購買低標準的房子購屋策略的取捨a.騎驢找馬型b.一
勞永逸型以能力做主要考量購買負擔得起的房子策略出發點以需求做主要考量購買夢想中的房子優點缺點減少租房子的支出可
知道好房子好在哪裡真正符合自己的需求不須再搬家,增值率高容易買到不合適的房子過幾年還要換房子折價率高價格高,能力不
夠…須多幾年的房租支出能力足夠卻買了低標準的房子高標準的房子買不起序.概念Step-1檢視需求Step-2設定
目標Step-3評估能力騎驢找馬一勞永逸市面上商品的分布我的需求我的能力高標準低標準以能力為考量以需求為考量
Step-4策略的運用序.概念A.市場已購屋者(申請貸款中)之需求(1).購屋者以首購自住為主,但比重下降,換
屋自住及第二屋自住需求較上季增加購屋者目的以首購自住為主比重為54%,較上季略減.換屋自住佔33%,略増.投資需求佔1
1%較上季增加,其中尤以第二屋自主者由原來的5.5%增為8.6%,相對增福最大.資料來源:92年第二季台灣購屋需求動向
季報,內政部建築研究所http://abri.gov.tw/cycle/cycle.htm(2).購屋類型以中古屋比例最高
,新成屋居次.大坪數及高總價需求有逐漸增加之趨勢.購買房屋類型中古屋佔43.7%,新成屋佔40.1%居次.
房屋面積31~40坪住宅佔29%,較上季略減,41坪以上需求較上季增加2.6%,高總價比重也有增加之趨勢.(3).
已購屋者負擔略減,房價為年所得之5.2倍,貸款支出佔家庭月收入之23.3%,房價所得比有減少之趨勢.(4)
.平均搜尋時間4.8個月,看屋數為7.3間,較上季增加,顯示購屋者決策時間拉長.(5).購屋平均裝潢費用佔房屋總價11
.3%,中南部比重較高台中市14.9%,高雄市14.5%,台北市8.9%,台北縣9.2%.(6).近六成購屋貸
款民眾認為近期房價持平且略下跌,五成預期未來一年房價維持穩定,認為近期到未來房價看漲者(20.5%)增加,看
跌者(27.4%)減少.序.概念B.市場潛在購屋者(搜尋中)之需求(1).購屋者以首購自住為主需求略增,換屋自住者略
為減少,投資需求持平購屋者目的以首購自住比重為56.7%(3.8%↑).換屋自住佔24.3%(1.7%↓),投資需求佔1
8%(2).優先考慮中古屋的比例最高,新成屋居次.31~40坪數及300~500萬預算為需求主流.價格為
最重要的購屋誘因,其次是環境與交通,品牌價值較未受重視.(3).近五成民眾認為近期房價持平,預期一年後房
價看跌者高於看漲者.C.購屋者對房價信心狀況(1).92年第二季,民眾對房價之信心指數為88.05分,較上季減少12
.95分,相較去年同期減少19.55分.以100分為持平穩定信心水準來看,本季購屋者對
房價信心水準減弱.一.需求的考量考量的原則：人事時地物人物事時地1.家裡人口數2.居民素質1.工作
2.學校(中小學)3.市場,商場4.交通便利性1.通勤時間2.未來發展1.地區,地點2.地形,地貌3.天然災
害4.生活環境3.年老退休1.建物種類2.建物品質5.出入通道3.坪數,房間數4.車位5.廚衛設備7.格局,
方位8.屋齡,價格4.貸款問題9.契約10.建商商譽6.視野一.需求的考量(室內空間)假設我想買間3房2廳
的房子(以公寓為例)1.客廳2.廚房+餐廳4.主臥室5.臥室x23.衛浴x2客廳6.1p4.5m4.5m2.1
m2.35m廚房2.0p餐廳2.26p3.18m4m臥室13.6p臥室23.6p衛浴11.4p4m3
.6m主臥室4.4p玄關1.5p走廊2.6p3.8m工作陽台1.7p主建物=29p+)附屬建物
=3.7p32.7p32.7p/(1-公設比)=32.7/77%=42.5p6.玄關+走廊7.陽台x2陽台2.0p
1.5m衛浴21.7p1.9m走廊及活動空間(不含玄關)=2.6p約佔總建坪之8.97%假設我想買間3房2
廳的房子(以透天為例)一.需求的考量(室內空間)客廳7.2p5.2m2.1m2.35m廚房2.16p餐廳2.
07p3.39m衛浴11.4p玄關0.8p工作間1.5p梯間1.6p梯間4.18p衛浴21.58p臥室1
3.34p主臥室6.42p梯間2.83p衛浴31.34p臥室23.34p露台8.0p1F2F3F5.
1m前面可以停1輛車子地坪=23.67p建坪=37.97p建蔽率=70.6%走廊及活動空間(不含玄關)=
8.61p約佔總建坪之22.68%1.客廳2.廚房+餐廳4.主臥室5.臥室x23.衛浴x36.玄關+走廊7.陽
台+露台8.花園(可停車)二.商品的考量注意事項:地段格局,採光,通風,視野: a.注意建築物的建築型
式,棟距 b.注意窗子的型式,大小,顏色,厚度,氣密 c.管道間,柱位,樑位,樑深,樓高,淨高門,廚具
,衛浴設備建材:外觀,管線材料停車場車道斜度安全設施公共設施,省能設施二.商品的考量※地段建商個案產品鄰
近之公共設施項目分析二.商品的考量竹北縣政二期台大竹北分校斗崙運動公園竹北縣政一期台北新竹園區新埔中
山高速公路光明六路東一段光明六路東二段自強南路自強北路莊敬南路莊敬北路停停文小
文中豆子埔溪二.商品的考量二.商品的考量※建築物的建築型式,棟距口字型ㄇ字型L字型T字型一字型其他油煙
不易排出噪音在中庭迴繞,低樓層採光不良兩面採光三面採光幾乎四面採光煙窗效應二.商品的考量※室內格局(1)二.
商品的考量※室內格局(2)二.商品的考量※室內格局(3)※窗子的型式,大小,顏色,厚度,氣密二.商品的考量
風雨風一般平窗深窗設計雨窗子厚度一般為5~6mm,大面窗通常使用8mm窗子顏色,看個人喜好,有點顏色不僅可
以減少陽光之熱能甚至有些可隔絕紫外線二.商品的考量※柱位※樑位,樑深,樓高,淨高二.商品的考量樓高淨高樑
深主樑次樑樑下淨高※停車場車道斜度二.商品的考量6m1m1:62m1:3以停車場高度3m計算車道長度需有
至少18m以停車場高度3m計算車道長度只需要9m留意單車道或雙車道,車道是否有轉彎,若轉彎需5.5m寬度之車道※建材
:管線二.商品的考量留意熱水管口徑,材質,一般為鉛管,銜接處以壓接處理,使用年限較短留意電線插座需為3孔
式,並且接地線確實作用4“與管子接觸面大,流速慢,熱能易流失5“與管子接觸面小,流速快,熱能不易流失管線部分由
於埋在結構體中,因此,未來之裝潢不易修改,故必須在建築階段即進行修改※公共設施,省能設施二.商品的考量記住:
公設越多,未來的維修費用越多a.若有噴水池,流水,小溪,或者水迴廊的設計需注意是否有水循環設計,以節省水費之浪費b
.儲水槽容量,是否足夠停水一天之所有用戶用量c.地下室是否有抽水馬達,個數.d.停電時,發電機之發電量.e.進出安全管
制措施.建商個案產品提供之公共設施與服務項目分析二.商品的考量二.商品的考量-風水概要1-1.先看命盤,命格之適合方
位1-2.陸路/水路1-3.屋角/柱子1.外在環境2-1.門/主要通道2-2.廁所衛浴/神明廳2.內在環境二.商品
的考量-風水概要1-1.先看命盤,命格之適合方位a.算命/看自己適合的方位,買個指北針,現場量b.房屋不可正東向,正西向
,正南向,正北向EWSN命不夠重,無法承受,健康受損c.房子的前面後面(看客廳窗戶方向)門客廳前後門客廳前後龍虎虎龍二.商品的考量-風水概要1-2.陸路/水路a.路沖廟宇,公家機關,生意適合,有興旺之象.但是不適合住家,必受刀光之災b.水沖前後大小水流方向招財,但是人不平安家中麻煩多水路並非單單指河流,包含下雨天時,雨水匯集流下之方向也有關係.最好是過而不入.繞而不沖.二.商品的考量-風水概要1-3.屋角/柱子看附近的房子,或者建築物,是否有柱子,柱角,屋角對到房子的門,窗等.a.基地型的房子,屋子一定兩兩相對.柱子對柱子b.不要屋角對到的房子屋角人不平安門,窗的視野盡量不要受阻,房子不要面山.心胸才會開闊.二.商品的考量-風水概要2-1.門/主要通道前大小後主要通道次要通道風光光雙併開門在小邊,格局全相反二.商品的考量-風水概要2-2.廁所衛浴/神明廳主要通道次要通道1F2F3F廁所1.2F廁所堵住主要通道2.2F的廁所直接對到臥室的床.2.3F神明廳坐在廁所上.相當不恰當的佈置主臥室廁所臥室神明廳廁所衣櫥書房主臥室神明廳臥室廁所廁所主臥室 |
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