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2011年济南别墅市场观察与分析

2014-10-11  阳光分享...
、2011年济南别墅市场概述遭遇调控的2011 年,济南别墅市场表现较为低迷,大部分项目人气较低、成交量少。2011 年传统宣传方式失效,多数项目均摒弃传统报广媒介,采用点对点的短信及圈层营销活动带动销售,而...

1、2011年济南别墅市场概述  

遭遇调控的2011 年,济南别墅市场表现较为低迷,大部分项目人气较低、成交量少。

2011 年传统宣传方式失效,多数项目均摒弃传统报广媒介,采用“点对点”的短信及圈层营销活动带动销售,而且文案内容均为直白销售信息及项目活动信息。

2011 年,除中海铂宫销售较好外,其它别墅项目销售一般。

对中海铂宫进行分析:

由于有紫御东郡和奥龙官邸两个项目的客户积累,今年 4 月份开盘即销 80 余套,后期采用低价策略,10 月份集中推盘,销售 20 套,整体来看中海铂宫在 2011 年市场渐冷的情况下表现最为抢眼。

2、济南别墅项目分布情况

2011年济南别墅市场观察与分析

别墅作为一种复合价值较高的住宅产品,购买群体更看重他的地段、交通、配套、户型、品质、环境、私密性和物业管理等综合挃标。

目前市面上推出的别墅产品所属区位差异明显,交通便利、配套成熟的城市别墅稀缺,主要分布在城南板块及奥体板块的中海奥龙观邸项目,大部分别墅均为远离市区的近郊别墅,项目周边生活配套缺失,但一般都具有良好的自然环境。

3、济南别墅项目基本信息

2011年济南别墅市场观察与分析

目前别墅项目多以双拼、联排的形式出现,在售项目中,(类)独栋别墅较少,新出现了组院、合院等新颖的别墅形式。

在售别墅产品以双拼、联排为主,(类)独栋产品稀缺;别墅面积因产品形式不同,面积区间跨度较大,为 130 平米—600 平米不等;建筑风格方面,以异域风格为主,多用英式风格、西班牙风格、新古典主义及欧式风格,只有中建瀛园鲁商御龙湾采用了中式风格。

4、销售情况

(一)2011 年重点别墅项目销售情况统计

2011年济南别墅市场观察与分析

别墅项目大部分以存量产品去化为主,下半年鲁能漫山香墅、鲁商御龙湾相继开盘,销售情况不容乐观。

各项目销售情况来看,城市别墅售价迖高于近郊别墅,同时销售套数也高于近郊别墅;近郊别墅成交均价在 1.1-1.4 万元/㎡,全年成交均价保持平稳。城市别墅项目,除了中海铂宫采叏低价策略开发得较好的销售业绩之外,其它代表性项目漫山香墅和东方美郡均保持了较高的成交价格,其中漫山香墅成交均价 2.17 万元/㎡,东方美郡成交均价在 2.8 万元/㎡左右。 中海铂宫 2011 年累计推出 190 套别墅房源,其中双拼 10 套,联排 180 套。截至12 月底,2011 年累计销售 161 套,其中,双拼 6 套,联排 155 套。一期去化率达到 84% 。

(二)别墅整体市场情况

2011年济南别墅市场观察与分析

2011 年较 2009、2010 年成交量出现大幅下滑,价格较 2010 年有所下降,主要受市场观望及限购政策的影响。经过近 1 年多的抑制,预计明年将有部分高端客户的别墅需求有所释放,但不会出现井喷现象。

(三)2011 年别墅成交价格分析

2011年济南别墅市场观察与分析

全年别墅成交均价呈现波段式小幅上涨。1-3 月份主要成交项目为郊区别墅,成交价格在 1.3 万元/㎡左右;  4 月份,中海铂宫开盘,拉高了整体成交均价,达到 1.58 万元/㎡。

随着调控政策对市场的影响不断加强,济南整个别墅市场的成交均价逐步下滑。到了九月份,整体市场成交量较低,均价在 1.3 万元/㎡,其中御龙湾成交 6 套占整体市场的 75%,拉低了整体市场的均价。迕入十月份后,别墅项目集中解筹、认购,漫山香墅、东方美郡的销售带动了成交价格的上升,整体市场成交均价达到 1.62 万/㎡左右。

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