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(3)为什么房地产业的生产方式必须转型

2014-10-12  阳光分享...

决定一个行业能否持续发展的因素有两个:第一,这个行业在未来相当长的时间内是否具有稳定、持续的市场需求,这个因素直接决定了这个行业是朝阳还是夕阳行业;第二,这个行业的生产方式是否和未来经济社会可持续增长的模式相适应。简言之,一个行业的前途一看需求,二看生产方式。煤炭采掘有很好的市场需求,但生产方式落后,生产效率低、资源消耗大、污染严重,不能适应经济社会可持续发展的要求,因此需要逐步缩减它在能源结构中所占的比例,提高新能源开发和运用的比重。用这样的观点来透观察中国房地产业,就不难看出,第一,未来几十年,中国经济增长的空间还非常巨大,中国社会的城市化进程还将高速发展,在这样的背景下,房地产的需求,无论是居住层面的需求,还是商业地产层面的需求,都将是持续增长、非常强盛的,房地产业在中国未来几十年都将是朝阳行业。现在,房地产业之所以受到较多的质疑,主要集中在对房地产当下生产方式的这一环节,也就是我们讲的第二个条件。

当前房地产行业的生产方式,概括地讲,是以土地为原料,资金为动力;以时间为坐标,以销售为导向的,高速度、粗放型、消耗型、分离型的生产方式。主要特征是:快速开发,生产方式粗放、产业化程度低,生产过程与经营过程的能耗大,产品品质不高,与产业和城市经济的融合度较低。

具体表现为:

    一.生产经营方式粗放

    1.这种模式是一种典型的面粉面包的加工模式,拿地、融资、开工、销售构成了加工模式的四部曲。进度(拿地进度、融资进度、工程进度、销售进度),构成了这个模式最重要的评价和考核业绩指标,赢利过程本质上就是资本的运动过程,即便像万科这样比较重视产品和品牌的公司,也是把资金周转速度放在第一位,要求项目从拿地到形成供应要控制在912个月的时间内完成。在这样模式下,高速度、高消耗成为必然,即便有做精品的良好愿望,在这样的模式下也很难实现。

    2.在这种模式下,开发企业缺乏企业的核心竞争力,生产的规模化、标准化、产业化程度低,缺乏技术创新和产品创新的动力,开发商很大程度成了销售商。在这种模式下,行业门槛低,在房地产供求关系非常巨大的情况下,各路资金蜂拥进入房地产,人人能做房地产;同时,行业集中度也非常低,即使像万科这样的巨无霸,2006年的市场份额也仅1.25%左右,中国前五名加起来也不到5%,和美国、香港相比差距很大,这反映了中国房地产产业集中度很低。

    二.资源和能源的严重消耗

    1.土地资源的快速消耗。从数量上看,由于这种快速的开发模式导致了中心城市土地的快速消耗。从供应的数量上看,北京2009年地价高涨、地王频出的现象的深层原因即与当下房地产的快速开发模式密切相关,近几年四环以内已经没有可出让的土地了;在质量上,在以销售和进度为主导的生产方式下,产品价值与土地价值严重不匹配,产品技术折旧和管理折旧迅速,导致稀缺的城市土地资源严重隐形浪费。

    2.产品在定位、规划与设计时主要考量销售因素,即为“卖”而“建”。房地产开发更多表现出是资金的运动,产品因为是为卖而设计的,常常被称为销售资源,如何能够获得最大销售收入,是产品规划设计的主要导向和主要目标。因此,在这一过程中,开发商当然最关心的是销售的回款速度、资本的时间效率,当然缺乏对产品品质、经营效率与可持续发展能力的关心,当然会缺乏对产品运营过程能耗的关注;同时,建筑施工过程因为缺乏标准化、产业化程度低,管理水平低,无论是施工过程,还是材料的选用,都造成了较大的能源与材料的浪费。可见,在这种开发模式下,建筑成品的高能耗成为必然现象。

    3.据测算,目前我国建筑的能耗占到整个社会能耗的30%左右,公共建筑能耗又是民用建筑能耗的十倍,每年我国新建数十亿平方米的建筑,我国90%的存量建筑都是高耗能的建筑。这些数字反映出,在房地产开发现有的模式下,建筑在建造和运营中能耗巨大,根据我国承诺的节能减排目标,房地产行业将承担巨大压力与责任。

    三.与城市经济和产业经济的分离

1.  房地产寿命周期长,尤其是商业房地产,一旦建成后对城市功能、产业功能联系紧密,对城市经济和产业经济发挥着重要影响。但在现有开发模式下,政策上将商业房地产与住宅房地产混为一谈,甚至还严重打压,从而导致产品技术折旧、管理折旧快,物业形象差,形成城市垃圾;导致城市土地资源利用效率低、投资强度小,导致楼宇产权分散、经营管理差,导致优质客户少、产业协同性不足、楼宇经济发育不良,城市第三产业的发展受到严重影响,政府税收减少。

    2.由于房地产的开发方式目前主要还是以销售为导向的模式,发展商与商用物业后期的经营是分离的,而商用物业与产业升级、城市区域发展等密切相关,从而难以形成对产业发展的促进能力与支撑能力。

  综上所述,目前房地产开发的生产方式,并不是一个共赢的、可持续发展的方式,无论是生产过程还是生产效率,无论是技术层面还是产品层面,无论是资源消耗还是对城市经济社会的贡献,都积累了越来越多的问题。具体而言,资源不能支撑(可供开发的土地越来越少、消耗能源越来越多)、客户不能支撑(产品品质差、物业投诉多)、城市与产业很难支撑(土地利用效率低、与城市功能的协同度差等),这种模式当然不已可能支撑房地产成为国民经济的支柱产业,也已经越来越不适应经济结构调整和产业升级的需要,不适应城市经济和社会可持续发展的需要,必须转型。可见,房地产转型是中国经济与社会发展大势的需要,也是行业内在的、生存与可持续发展的需要。

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