购房还贷递减法未必优于等额法(图)

事件背景
　　日前，从南京传来的一则消息震动了全国。据南京某报报道，房子用两种还贷方式最后造成的利息会不同。比如同样是44万元、30年期的商业性贷款，等额法的利息总额为41·4万多元，而递减法为29·7万元左右，选择前种方式的市民因此要多付利息达11万元之多。而银行为了多收利息，一般不主动向市民推荐递减还款法。这一消息引起了强烈反响，紧接着北京、深圳等地展开了对还款方式的讨论。

　　日前，招行叶经理接受记者采访时表示，目前媒体在讨论两种还款方式时，只单纯强调利息差，很可能对市民产生误导，不利于他们选择真正适合自己的还款方式。从某种意义上说，购房还贷，递减法未必优于等额法。

　　市民称银行“不够负责任”

　　两种还款方式利息相差能达到数万元？随着媒体的广泛报道，从上星期开始，已有不少市民来到银行咨询并要求变更还款方式。

　　日前，在振华路某银行营业网点，一位刘先生正在向工作人员打听递减法。他告诉记者，自己去年年初买房时，售楼小姐、银行人员从未主动提起有递减法，前两天看报纸才知道。“银行不够负责任！”他一边算着一边说，今年做生意赚了一点钱，想把钱早点还完，如果当初采用的是递减法，提前还款就可以少付利息。

　　银行称还款方式没问题

　　那么真是还款方式出了问题？建行某工作人员告诉记者，对银行来说，不管是等额本息还款法还是等额本金还款法，都是根据中国人民银行于1998年5月颁布的《个人住房贷款管理办法》而来。之所以会出现利息差异，是因为两种方式占用银行资金多少不同造成的。

　　从本质上说，两种还款方式的计算原理完全相同，这也说明央行《个人住房贷款管理办法》规定住房贷款还款方式有等额本息和等额本金两种，是经得起推敲的。

　　一些银行还表示，之所以出现不主动推荐递减法的情况，除为方便客户计算管理外，还跟楼宇按揭业务的发展历史有一定关系。按揭业务在国内出现初期，主要参考香港银行的做法，只推出等额本息还款一种方式。

　　专家观点

　　选择递减法应慎重要看资金时间价值

　　钱在比较值钱的时候还掉是不合算的

　　“媒体报道的着眼点仅在于利差，并未考虑到资金的时间价值，显然容易产生误导作用。”采访中，招行深圳管理部的叶经理详细给记者演示了两种还款方式的不同。的确，从表面上看来，贷款时间越长，贷款金额越高产生的利息差也就越大。但如果对资金的时间价值予以考虑，则很难说递减法优于等额法。

　　叶经理和他的同事买房买车大部分选择的都是等额法。“钱在比较值钱的时候还掉是不合算的”。叶经理说，首先，资金的时间价值要充分考虑。一般而言，1元钱10年前远比现在的1元钱值钱；其次，个人的财务状况应是随着年龄的增长呈稳步上升趋势，而递减还款法与这种趋势相反；再次，使用递减法很不方便，容易因记忆错误造成扣款不足导致缴纳滞纳金。此外，如果本人很会理财，则可用递减法在前一阶段多还的钱投资，投资得当利润可观。

　　记者验证

　　记者通过招行网站上的贷款计算器算了一笔账。假设贷款44万元，期限30年，年利率为5·04％，若使用等额还款法，每月需还款2372·78元；若采用递减还款法，则头月需还款3070·22元，直到第137个月，还款额才减到2372·09元，与等额法每月还款额持平。从138个月开始，每月还款额开始减少，最后一个月仅需还款1227·36元。最后等额法比递减法利息多8万余元。但137个月之前，采用递减法和采用等额法相比，实际多还了近5万元。（见下图）

　　两种还贷方式比较

　　等额本息还款法（等额法）：是指借款人每期以相等的金额偿还借款，每期还款金额包括本期应还的利息和本金，在借款截止日前全部还清本息。

　　计算公式：

　　借款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数

　　每月还款额＝—————————————————————————

　　（1＋月利率）还款月数—1

　　例如：某客户借款12万元，期限为1年，月利率3·975‰，则每月还款额均为10260·26元。银行是按月计收客户利息，每月利息随着借款余额的减少而减少。借款人每月还款分解为还本金和还利息。

　　等额本金还款法（递减法）：是指借款人每期偿还等额的本金，同时付清本期应付的借款利息。

　　计算公式：

　　借款本金

　　每月还款额＝—————＋（借款本金—累计已还本金）×月利率

　　还款总月数

　　制图／范春柏

　　小贴士

　　目前，银行的贷款合同上基本都列明了还款方式，市民完全可以依据自己的情况做出选择，如收支情况发生了变化，还可以向银行申请更改还款方式。一般说来，等额还款法方便记忆和规划理财，适合预期收入稳定而现阶段收入不高的消费者，如年轻人。递减法则在供楼初期压力较大，后期压力减轻，此种方式适合预期收入逐步减少的消费者，如中年人。

　　两种还款方式须明示

　　“按月等额本息还款法”以及“按月等额本金还款法”是两种还款方式的书面语言，虽然只有一字之差，却有很大差别。在这场风波中，银行声称没占到便宜，消费者却认为自己的知情权被侵害。银行侵犯了消费者知情权吗？市民、银行各有看法。

　　消费者银行应主动提示

　　“银行应该主动告诉我们”，刚刚得知有两种还款方式的张小姐对银行的做法颇为不满。张小姐去看房时，售楼小姐只是按照等额法为她算的还款额，而她自己也不知道还有别的方式。

　　一位在南山区某楼盘购房的方小姐选择的是递减法还款，她告诉记者说，自己在买房前半年就跟同事亲戚打听各项事宜，尤其是还款。方小姐说，为此还特意让银行工作人员给自己算，考虑到自己和先生都在ＩＴ行业工作，目前的薪水还足以支付比较多的还款，而几十年以后就不知道怎样了，方小姐和先生商量了两天，就决定用递减法。

　　银行并非刻意隐瞒

　　记者采访的几家银行均否认了“隐瞒”的说法。首先从利益上来说，银行不占便宜，通常消费者不提出特别要求一般按照等额法办理。记者查看了几家银行的贷款合同，不论是车贷还是房贷，均列明了几种还款方式以及计算公式，在网站上也都有类似的计算器，消费者很方便就能计算出来。

　　消委会应告知两种方式

　　深圳市消委会法律顾问靳丽娟接受采访时认为，银行有义务详细告知，最好是把两种方式的优劣以文本的方式表现出来，让消费者自己去选择。银行向消费者告知实质是完善自己的服务。

　　律师银行尚未侵权

　　广东华商律师事物所黄文表律师称，是否侵害了消费者的知情权要看提供服务的一方的行为是否损害了消费者的权益，从两种还贷方式看，的确是各有优劣，但总体来说，银行并没有从递减方式中获取超额利润，因此银行的行为还不至于说侵害了消费者的知情权。而且，购房是一项大宗消费，如果消费者提出问题，而银行拒绝解释，可能就是侵权。

　　采写：本报记者　杜雅文　樊卿

　　摄影：本报记者　韩一鸣

　　图：

　　一位市民站在天桥边望着对面的楼房，究竟哪一种还款方式最适合自己呢？恐怕一般人心里没有这杆秤。