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关于合作建房涉税问题的探讨 背景描述： 一家工厂拥有土地4000万平方米，全部为无偿划拨取得。2001年，工厂以其拥有的土地与一家房地产公司合作开发房地产项目，主要协议如下： 1、房地产开发项目全部由房地产公司负责； 2、房地产公司支付工厂拆迁补偿款1.6亿元； 3、在办理项目审批过程中，由房地产公司直接缴纳2000万平方米土地的土地补偿金兵取得土地使用权，工厂缴纳另外2000万平方米的土地补偿金并取得土地使用权； 4、房地产开发完成后，房地产公司将在工厂拥有所有权的土地上完工的写字楼一幢交付工厂； 5、企业将收到的1.6亿元拆迁补偿款，全部用于新厂的购建。 产生问题： 在该业务过程中，工厂涉及哪些税种？ 工厂存在以下涉税事项： 一、营业税 1、收取的拆迁补偿款应缴纳营业税 截至目前，对拆迁补偿费是否要交纳营业税的问题，在国家级的税务文件中尚无明确规定。唯一一项内容比较接近的文件是国家税务总局于1997年发布的《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号），该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。 近年来，一些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如，福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）中规定：一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税：1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税；2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。 由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，应当咨询当地税务主管机关。 2、取得对方交付的写字楼时，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴纳营业税 《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发（1995）156号）中规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：1、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 根据工厂与房地产公司的协议，房地产公司将完工的写字楼要交付给工厂。工厂在取得对方交付的写字楼时，应该按照税务机关核定的营业额，计算缴纳营业税。 二、城市建设税 城市建设税的计税依据为企业实际缴纳的增值税、营业税、消费税。由于工厂发生了营业税的纳税义务，所以，应按照税法规定计算缴纳城市建设税。 三、教育费附加 教育费附加的计税依据为企业实际缴纳的增值税、营业税、消费税。由于工厂发生了营业税的纳税义务，所以，应按照税法规定计算缴纳教育费附加。 四、土地增值税 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人；第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 工厂取得的拆迁补偿款，如未取得税务机关免征土地增值税的批复，则应视同房地产出售或转让，计算缴纳土地增值税。 四、企业所得税 1、拆迁补偿款 《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）中规定，对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（1）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额；（2）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额；（3）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税；（4）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除；（5）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。主管税务机关要对企业取得的政策性搬迁补偿收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产等。 工厂的搬迁，如未取得政府的相关批复文件，则不能适用上述政策。就取得的拆迁补偿款，全额计入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。 2、取得对方交付的写字楼时，应计算缴纳企业所得税 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的问题的通知》（国税发[2006]31号）中规定，企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 根据上述规定，工厂在取得对方交付的写字楼时，按照写字楼的市场公允价值计算确定土地使用权转让所得，并缴纳企业所得税。 |
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