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9月30日，央行、银监会发布了关于进一步做好住房金融服务工作通知，继续支持房地产开发企业的合理融资需求，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点，促进房地产市场持续健康发展。
REITs由于能盘活流动性较差的房地产资产，因此是房地产证券化的重要手段之一。根据资金投向和收入来源的不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种，其中权益型REITs占据了REITs市场中的大部分。REITs是一种收益表现稳健的投资产品，其主要特征包括：收入来源较为稳定，资金投向的物业种类较多、分散度较高，具有与共同基金相似的利益共享、风险共担的特点，同时兼具较高的流动性与透明性，且长期表现稳定，优于大部分股票市场及其他形式的房地产投资。在评价REITs的风险时，需要从宏观经济及房地产周期性风险、公司运营风险以及投资组合的风险三个方面重点加以考量。
REITs试点的推行在我国具有重要意义，对投资者而言，REITs扩大了投资者的投资范围，提供了一种收益稳定、流动性强、信息透明、比较安全且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品；对房地产业而言，开展REITs能够平滑房地产业的周期性，为房地产企业及银行发放住房贷款提供资金，是促进房地产市场持续健康发展的有效措施之一。 一、EITs介绍 （一） REITs简介 房地产投资信托基金（RealEstate Investment Trusts，以下简称REITs），是一种筹集众多投资者的资金，投资于各种收益性房地产[1]、房地产抵押贷款或向收益性房地产提供融资，并将投资收益分配给投资者的公司或信托。它通常以发行受益凭证的方式将投资者分散的资金汇集成一定规模的资产，投资于房地产及相关资产，通过专业化经营管理获得收益，并按出资比例向投资者派息。
REITs最早发源于美国，1960年美国国会通过法案允许设立REITs，目的是为中小投资者提供投资于房地产市场的渠道。美国法律规定，REITs必须将超过75%的资产投资于房地产市场，并将超过90%的税前收入以红利分配给投资者。
（二） REITs的产品分类 根据资金投向和收入来源的不同，可将REITs分为权益型REITs（Equity REITs）、抵押型REITs（Mortgage REITs）和混合型REITs（Hybrid REITs）三种。权益型REITs是指直接购买商业地产（如写字楼、购物中心、公寓等），进行日常管理，并收取租金，扣除管理费用后，将每年利润的大部分以红利的形式分配给投资者。出售资产的资本利得也包含在红利中。抵押型REITs是指直接投资于个人住房及商业地产的抵押贷款及资产支持证券，从中获取本利息收入和出售资产的资本利得，扣除投资成本后，将投资收益的大部分分配给投资者。混合型REITs介于两者之间，同时投资于房地产和房地产抵押贷款。 （三）美国REITs的市场情况 美国市场中，权益型REITs占据了REITs市场中的大部分。上市的权益型REITs占上市REITs资产额的70％，权益市值的90％。目前，美国市场上市的权益型REITs大约有150支，权益市值总额约为7000亿美元，多数都在纽交所交易。上市权益型REITs 共拥有价值超过1万亿美元的房地产，包括位于50个州的40000多处房产，约占美国商业地产的15%。 上市的权益型REITs投资的房产广泛分布于各个行业（见图2），其中，占比最高的行业是零售业，约占26.2%，其次是住宅（13.0%）、写字楼（11.8%）和健康医疗（11.3%）。 （四）REITs的运作方式 按照投资人能否赎回，我们分别介绍封闭式REITs和开放式REITs的运作方式。 封闭式REITs发行规模固定，投资人如果想买卖REITs份额，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接从REITs以净值进行申购赎回，同时为保障投资人的权益不被稀释，此种REITs成立后不得再募集资金。 开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。封闭式REITs也可在经历一段封闭期后上市发行，转变为开放式REITs。按照交易的公开程度，REITs可分为交易所上市REITs（publicly traded REITs），非交易所上市REITs（non-exchange traded REITs）和非公开REITs (privateREITs)。前两者都属于公开REITs (public REITs)，在SEC登记备案，区别在于前者在交易所（主要是纽交所）上市交易，非交易所上市REITs只能通过经纪公司交易。非公开REITs既不在SEC登记，也不在交易所上市，各家公司的发行及赎回条款特征各异，信息披露较少。交易所上市REITs的运作方式类似于普通股票，流动性较好，信息透明度较高，交易费用也接近于股票交易费用；非交易所上市REITs的流动性低于上市REITs，购买和赎回要遵循各家公司的具体条款（如最短持有期限），并缴纳一定的固定和浮动管理费。 二、REITs的产品特征及风险分析关注点 （一）REITs的产品特征 总体上看，REITs的组织形式为公司或信托，同时也是房地产证券化的重要手段之一，因此REITs也体现出不同于公司或信托主体以及证券化产品的特征。 REITs的收入来源较为稳定 REITs的收入来源为投资于房地产及物业的经营现金流，或者是房地产相关贷款及MBS产品，无论是持有物业的租金收入还是房地产贷款及MBS产品的本息收入，都有出租契约或贷款合同的保障，为REITs带来较为稳定的现金流收入。 REITs资金投向的物业种类较多、分散度较高 REITs的资金投向非常广泛，几乎大部分能够获取租金收益的商业地产都是REITs的投资对象，包括公寓、医院、酒店、办公楼、购物中心、健康中心、基础设施、住房抵押贷款、商业地产抵押贷款及MBS等。由于REITs的投资组合分散度较高，因此可以在获得较稳定的预期收益的同时，降低组合的整体风险。 REITs具有共同基金特点 REITs是在共同基金之后发展的运营模式，具有与共同基金相似的利益共享、风险共担的特点，REITs能够筹集众多投资者的资金，并结合专家在房地产领域的投资经验以及专业的物业经营经验，使众多中小投资者能够投资于通常无法涉及的房地产金融领域。 国外REITs的长期表现稳定，优于大部分股票市场及其他形式的房地产投资 据NAREIT统计，美国的REITs的长期收益表现强劲，从1978年至2010年，权益型REITs的平均年化收益率为12.7%，其表现优于大部分的股票市场和其他形式的房地产投资。 公开REITs的流动性与透明性较高 房地产业的投资标的属于不动产，因此直接投资于房地产业便具有资产流动性较差的缺陷，而REITs恰能解决这一问题，由于大部分的REITs能够在主要股票交易所或通过经纪公司交易，因此REITs具有较高的流动性，有效地解决了房地产业投资的流动性问题。同时，上市的REITs需要在相关监管部门注册并接受监管，在公司治理、财务报表及信息的披露等方面都比较规范、透明。 （二）REITs的风险分析关注点 尽管REITs在国外的表现情况良好，通过分散投资既能够保证较高的长期收益，又能够控制风险，但是房地产行业毕竟属于风险较高、周期性较强的行业，因此在投资REITs时还需要关注其风险点。 宏观经济波动、房地产行业周期性的风险 宏观经济政策的变动会影响经济活动中投资总量、货币供应量以及产业结构的变化，这些宏观经济的波动也会进一步影响房地产行业的繁荣与衰退。由于REITs主要投资于商业地产、住房贷款及MBS，因此当宏观经济下行、房地产行业处于衰退期时，商业地产表现疲软以及大量住房贷款、MBS违约都会造成REITs的收入现金流锐减，造成REITs分配给投资者的红利减少，甚至会导致REITs破产，使投资人蒙受损失。因此，REITs投资者需要额外关注宏观经济及房地产行业的风险。 公司运营的风险 由于REITs对其投资的物业型商业地产需要进行日常管理、服务，对其投资的其他房地产、住房贷款及MBS等产品需要进行投资组合管理，因此公司的运营情况也影响着REITs的风险。公司的运营风险主要包括以下几个方面：公司的商业运营模式、资金的多样性、融资策略、服务平台的建设情况、公司治理情况、声誉以及竞争地位等。这些因素都应该在评估REITs风险时加以考量，对于上市的REITs，其经营及财务信息披露较为充分，有利于投资者准确评估REITs的风险，对于非上市REITs，则需要依据其运营的历史情况判断风险，有一定的评估难度。 投资组合的风险 REITs持有资产的组合风险是决定REITs风险的重要因素之一，这既要考虑单笔资产的风险，还要考虑不同资产之间的关联性来评估组合风险。在考虑单笔资产的风险时，对于权益型REITs，由于租户存在转组、停租、取消租赁合同、拖欠或违约等各种情况，而且商业地产的出租契约有长有短，因此都会影响物业租金收入风险；对于抵押型REITs，则要侧重考虑其投资的房地产贷款、MBS等产品的信用风险，因为这些产品信用品质恶化将直接影响抵押型REITs的现金流收入，进而影响REITs产品的风险。在考虑资产之间的关联性时，可以从资产所隶属的行业、地区以及物业类型的分布情况来考察资产之间的相关性，进而衡量REITs持有资产的组合风险。 三、开展REITs试点对我国市场的意义 （一）对投资者的意义 对投资者来说，REITs作为一种新的投资产品，主要有以下几方面的意义： REITs扩大了投资者的投资范围 直接投资房地产尤其是商业地产的门槛较高，需要大量资金和专业知识，同时对商业地产进行日常管理也需要耗费大量的人力物力，这在无形中为一般的投资者尤其是众多中小投资者设置了投资门槛。而投资者通过购买REITs，能够使其有限的资金投资于房地产行业，同时REITs的投资种类分散，使投资者能够享受房地产业带来稳定收益的同时承担较低的风险。 REITs收益较为稳定、流动性与信息透明性较高，是一种比较安全的投资产品 权益型REITs的主要收益来自于租金收入，租金水平由出租契约事先确定，现金流来源稳定。同时，REITs每年将超过90%的税前收入以红利分配给投资者，属于高分红的投资品种，区别于股票投资收益主要来源于资本利得，可以满足风险偏好较低的投资者需求。交易所上市的REITs交易模式类似于普通股票，相较于直接投资房地产资产，流动性较强。此外，交易所上市的REITs要接受相关部门的监管，定期进行信息披露，经营及财务状况透明度较高。 REITs和股票、债券等产品的相关性较低，可以降低投资组合的风险 实证研究表明，REITs和大部分的股票指数相关性较低，与政府债券指数的相关度极低，因此投资者将REITs加入到其投资组合中去，能够进一步分散其投资组合的风险。 （二）对房地产业发展的意义 从房地产业的发展来看，开展REITs有如下几方面的意义： 开展REITs能够平滑房地产业的周期性 房地产业的周期与经济周期具有较强的关联度，银行信贷、开发商预售款、资本市场融资都具有典型的顺周期特征，使得房地产业出现周期性的供给不足与过剩，而REITs侧重于房地产业的长期投资，能够提供为房地产业的发展提供较为稳定的资金，能够降低房地产业对上述融资渠道的依赖，进而平滑行业周期。 开展REITs是房地产证券化的重要手段之一，能够为房地产业发展提供资金 央行和银监会2014年9月30日《关于进一步做好住房金融服务工作通知》（以下简称“通知”）中指出：“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。”开展REITs能够盘活大量流动性较差的不动产，并将其证券化，为房地产业发展提供了一种创新业务模式和一条新的融资渠道，可以增加行业资金来源、满足公司融资需求。 抵押型REITs投资于房地产抵押贷款和MBS，能够为银行提供更多的资金用于发放住房贷款 通知还指出，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”抵押型REITs市场和MBS市场的发展可以互相促进、相辅相成，帮助银行筹措更多资金，用于向居民家庭发放贷款，支持其合理的住房需求。 |
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