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房企出租地下人防车位取得收入如何处理
作者： 段光勋2014.10.17 中国会计报
房地产开发企业开发建设住宅商品房，按照政府相关部门要求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。
事实上，许多房地产开发企业均选择修建人防工程——
—地下人防车位。一般说来，地下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权（下称“出租人防车位”）的方式取得收入。
其实，国家税务总局曾于2011年2月11日在官方网站上对地下车位销售问题作出过答复：“房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。”
营业税按销售不动产缴纳
企业取得出租人防车位的收入，应该缴纳营业税金及附加，但要按照什么“税目”进行缴纳？自2011年开始不能按“服务业——
—租赁业”缴纳营业税。
原本《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函﹝2005﹞83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业——
—租赁业”征收营业税。”国家税务总局2011年第2号公告将“国税函﹝2005﹞83号”废止了。也就是说，从2011年1月1日开始，企业取得出租人防车位收入不能按照“服务业——
—租赁业”缴纳营业税了。
按照“销售不动产”缴纳营业税。
《国家税务总局关于印发<</SPAN>营业税税目注释（试行稿）>的通知》（国税发﹝1993﹞149号）规定：销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
本税目的征收范围包括销售建筑物或构筑物以及其他土地附着物。
销售建筑物或构筑物是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
根据上述规定，房地产企业销售无产权的地下车位，如为转让该车位的永久使用权，则视同销售不动产，应按销售不动产税目缴纳营业税。
转租收入不需缴纳房产税
根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”的规定，地下人防车位的产权不属于房地产公司，而是属于国家财产。同时《物权法》第五十二条也明确规定：“国防资产属国家所有”。在实际操作中，开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。
这样，房地产企业出租人防车位的行为，实质上是一种转租行为，转租收入是不需要缴纳房产税的。这是因为，《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
房地产企业既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。
另外，《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发﹝1994﹞第8号)也明确规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
特别提醒房地产企业还要关注当地主管税务机关对“转租房产是否缴纳房产税”的具体规定，以防止涉税风险的发生。
需缴纳企业所得税
房地产企业出租人防车位取得的收入，按照《企业所得税法》及其实施细则规定，应该缴纳企业所得税。
这是因为，《企业所得税法》第一条规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。
《企业所得税法实施条例》第十九条也规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
同时，房地产企业与业主签订的《地下人防车位使用权租赁合同》，实质上是财产租赁合同，应该按租赁总合同金额的千分之一缴纳印花税。
此外，从2009年1月1日开始，房地产企业出租地下人防车位，其车位占用的土地应该缴纳土地使用税。
房企开发成本可税前扣除
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其相关政策规定，房地产企业出租地下人防车位取得的收入应该缴纳土地增值税，相应的开发成本可以税前扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
同时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
《关于明确土地增值税清算若干问题的通知》（津地税地﹝2011﹞24号）第四条规定，关于地下车库收入与成本归集的问题实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除。转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。
(本文作者系仁恒置地(成都)有限公司财务总监)
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