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如何认定商品房买卖合同中房屋回购条款的法律性质?|燃灯者

2014-11-07  吕佩芬

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如何认定商品房买卖合同中房屋回购条款的法律性质?燃灯者


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在我国现有法律体系中,回购并非法律意义上的概念,字面上理解是将房屋买回。审判实践中,对按揭贷款合同中约定的开发商的回购义务在法律性质及效力上存有不同理解。本案一审、二审及再审,法院均认为,回购的法律性质应界定为开发商承担保证责任的一种方式。开发商履行回购义务后享有的是代位追偿权,不能依据合同约定直接取得房屋所有权。


广州侨鑫房地产开发有限公司诉林某某等商品房预售合同纠纷再审案

【索引】

一审法院:广东省广州市天河区人民法院

一审案号:(2008)天法民四初字第1681

二审法院:广东省广州市中级人民法院

二审案号:(2009)穗中法民五终字第2072

撤诉机关:广东省人民检察院

再审法院:广东省广州市中级人民法院

再审案号:(2012)穗中法审监民抗再字第48

【当事人】

申诉人(一审原告、二审上诉人):广州侨鑫房地产开发有限公司(以下简称侨鑫公司)

被申诉人(一审被告、二审被上诉人):林某某

被申诉人(一审被告、二审被上诉人):陈某某

【一审诉辩意见】

200899日,侨鑫公司向一审法院起诉,请求判令:1、确认侨鑫公司与林某某、陈某某共同签订的《商品房买卖合同》已解除;2、林某某、陈某某共同向侨鑫公司支付违约金646288.6元;3、林某某、陈某某承担本案诉讼费用及其他相关费用。

林某某、陈某某答辩称,侨鑫公司的诉讼请求没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,并且已经履行完毕,不存在解除的问题。我方已在合同约定期限内足额支付了全部购房款,不存在延期交款的违约事实,侨鑫公司要求我方承担违约金缺乏依据。

【一审认定的事实】

一审法院查明,2004126日,侨鑫公司与林某某、陈某某签订了《商品房买卖合同》,双方约定由买受人(即林某某、陈某某,下同)购买出卖人(即侨鑫公司,下同)开发的位于广州市天河区汇景新城C4C5G22/3复式02单元房产(以下简称涉讼房屋),建筑面积291.41平方米,成交价3231443元。买受人应当在20041112日前支付首期楼款961443元(定金10000元须于签署认购书时付清),余款2260000元办理银行按揭手续。买受人保证在签署本《商品房买卖合同》后按“办理按揭协议”的约定时间签署《购房抵押借款合同》。如买受人超过上述时限,未能按时签署《购房抵押借款合同》,则出卖人有权视乙方违约,违约责任按本《商品房买卖合同》第七条规定执行。买受人在银行按揭批准,累计拖欠六期(即六个月)应供款,则自愿放弃原《合同》业权,该房产从第七期(即第七个月)起将与买受人没有任何关系。买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列方式处理:按逾期时间,分别处理:(1)逾期在30日以内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在20051030日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后150日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:买受人不退房。出卖人按日向买受人支付违约金:延期在90天内(含本数),按已付房价款万分之零点五计;延期在90天(不含本数)到365天(含本数)的,按已交房价款的万分之一计;延期超过365天,按已付房价款的万分之二计。该合同经广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。同日双方并签订《补充协议》一份。

20041224日,中国农业银行广州东城支行(贷款人,以下简称农行东城支行)、林某某、陈某某(借款人)及侨鑫公司(保证人)三方签订《个人购房担保借款合同》,约定借款人因购买涉讼房屋,向贷款人借款196万元,贷款期限自200412月起至201912月,具体借款日期以借据为准。借款人还本付息日期定为每月24日,采用等额法供款,每月归还本息15817.20元。如借款人连续三个月不偿还借款本息和相关费用,或任何一期贷款本息及相关费用连续逾期超过三个月,或累计逾期还款超过六期的,贷款人即有权依法处分抵押物,以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。如借款人发生任何违约事项,贷款人可书面形式通知借款人还款,通知还款期限届满后,借款人仍未能纠正违约行为的,且保证人未履行回购保证责任时,贷款人有权依法处分抵押物,以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。如借款人未能按本合同的规定或贷款人的通知履行还款义务,或借款人发生其它违约事项,贷款人有权向保证人发出《履行回购保证责任通知书》,保证人收到该通知后,须按通知代借款人还清所欠款项,贷款人有权在保证人名下的帐户内自动扣收。保证人在履行回购保证责任后,获得《商品房买卖合同》项下的抵押物,有权依法予以处分,因此而导致保证人与借款人或第三者有任何损失或纷争,概与贷款人无关。保证人在本合同的回购保证责任是独立和绝对的,只要借款人违约,贷款人即有权要求保证人履行其在本合同项下的回购保证责任。如保证人不依约履行责任,贷款人在发出《履行回购保证责任通知书》的第八日起,向保证人收取违约金,并有权诉诸法院要求保证人履行其回购保证责任。若借款人未能履行还款责任,而由保证人代为清偿借款人全部欠款后,贷款人即将抵押物和有关所有权证明文件转给保证人处理。保证人处理抵押物的方法及后果,均与贷款人无关。贷款人向借款人追讨欠款或向保证人要求履行回购保证义务时,只须提供贷款人签发的欠款数目单据,即作为借款人所需还款的凭证或回购抵押物的金额,除其中有计算错误外,借款人及保证人不可提出异议等条款。上述合同签订后,林某某、陈某某向侨鑫公司支付首期房款1271443元。除首期款外,林某某、陈某某还支付契税款48472元、印花税969元(已代付)、共有证工本费10元、煤气初装费3500元、产权登记费80元、防盗可视对讲系统1600元、有线电视安装费380元、查册费100元、产权印花税10元。

20041224日,农行东城支行将贷款196万元转至侨鑫公司帐号。涉讼房屋在2005124日办理了抵押登记手续。2005115日,陈某某办理涉讼房屋的收楼手续。200639日,农行东城支行向侨鑫公司发出《履行回购保证责任通知书》,函称:现有借款人林某某于20041224日向我行借款196万元购买汇景新城C4C5G2-2/302房,截止至200639日共欠我行债务本金1879644.33元及利息26029.26元(含罚息、复利)。根据与贵司签订的《个人购房担保借款合同》、《回购保证协议书》的有关约定,我行要求贵司在收到本通知书后立即履行回购保证责任。2006322日、23日,侨鑫公司分别向农行东城支行支付回购款1905900元、11000元,合计1916900元。

20069月,侨鑫公司通过EMS特快专递向林某某、陈某某邮寄《解除商品房买卖合同通知书》(邮寄地址为《商品房买卖合同》中注明的买受人地址“广州市天河东路1731606房”),函称:你们违反合同约定,未能及时履行还款义务,我司已于2006322日向农行东城支行支付1915420.04元回购金承担该物业的回购保证责任。根据《商品房买卖合同》第六条“买受人在银行按揭批准后,累计拖欠六期应供款,则自愿放弃原合同业权,该房产从第七期起将与买受人没有任何关系”及《个人购房担保借款合同》第八条第八款和第七条12)逾期付款违约责任:“逾期超过30日后,出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”的约定,现我司特发函通知:一、解除《商品房买卖合同》(穗房合字2004057807号)。二、根据《商品房买卖合同》违约责任约定,你们需向我司支付违约金653443.85元。该违约金我司将从你们已交款项中直接扣减,扣减违约金及其它费用后,余额返还给你们。三、请你们于收到此函后十五日内携带相关资料到我司办理解除合同的手续。不能亲自到场的,请提交公证的授权委托书代办此事。如未在规定时间内办理,我司将通过法律途径解决此事。该邮件因无人签收、手机空号而被退回。

一审中,双方共同确认:林某某、陈某某自2005124日至20051225日共向农行东城支行偿还供楼款11期(其中200512月的供楼款被告只支付1053.1元),合计175385.35元;林某某、陈某某自20051226日起未再偿还供楼款。侨鑫公司在本案中提供一份案外人全华善(认购方)、侨鑫公司(出售方)与广州合富辉煌房地产顾问有限公司(代理方)于20061031日签订的《汇景新城认购书》复印件一份,拟证明侨鑫公司已另行以3173296元的价格将涉讼房屋出售给案外人全华善居住。林某某、陈某某以没有原件为由不予认可,并称即使是真实的,侨鑫公司也无权处分,因为林某某、陈某某已付清全部的购房款。侨鑫公司称其在20069月行使解除权后收回涉讼房屋,涉讼房屋现由案外人全华善居住使用;林某某、陈某某则称在200511月侨鑫公司以帮助维修为由拿回涉讼房屋的钥匙。

另查明,林某某因涉嫌受贿罪、巨额财产来历不明罪于200541日被刑事拘留,同月15日被逮捕。200596日,广州市越秀区检察院查封涉讼房屋。20061115日,广州市越秀区人民法院作出(2006)越法刑初字第401号刑事判决书,认定被告林某某犯受贿罪,判处有期徒刑八年,并处没收财产50万元;认定被告林某某犯巨额财产来历不明罪,判处有期徒刑三年;决定执行有期徒刑十年,并处没收财产50万元等。该判决已发生法律效力。2007625日,广州市越秀区人民法院轮候查封涉讼房屋。2008911日,广州市越秀区人民法院以被告林某某未履行上述刑事判决书中所确定的还款义务为由,作出(2007)越法刑执字第22号-1民事裁定书,裁定拍卖涉讼房屋。侨鑫公司提起执行异议,广州市越秀区人民法院已暂停拍卖,但对该执行异议是否成立尚未作出裁定。

【一审裁判】

一审法院认为,本案为侨鑫公司与林某某、陈某某双方之间的商品房买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。应当指出,侨鑫公司与林某某、陈某某之间为商品房买卖合同法律关系,侨鑫公司、林某某、陈某某与农行东城支行之间为购房担保借款合同法律关系,农行东城支行为贷款人,林某某、陈某某为借款人,侨鑫公司为保证人,两者为不同的法律关系。《商品房买卖合同》签订后,林某某、陈某某通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约支付全部购房款3231443元,已履行其作为买受人的合同义务。根据合同的相对性原理,林某某、陈某某未按约向农行东城支行偿还按揭楼款,需向农行东城支行承担违约责任,侨鑫公司不能以此为由要求解除双方《商品房买卖合同》及要求林某某、陈某某向其承担违约责任。《商品房买卖合同》中“买受人在银行按揭批准后,累计拖欠六期(即6个月)应供款,则自愿放弃合同业权,该房产从第七期(即第7个月)起将与买受人没有任何关系”的条款违反合同相对性原理和公平合理原则,对林某某、陈某某没有约束力。因此,侨鑫公司以林某某、陈某某未能履行偿还按揭款义务,其已向农行东城支行支付回购款,履行保证责任为由,根据《商品房买卖合同》“逾期(付款)超过30日后,出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”的约定,于20069月向侨鑫公司发出《解除商品房买卖合同通知书》,要求解除合同及林某某、陈某某支付20%购房款的违约金653443.85元,缺乏事实和法律依据,不予支持。林某某、陈某某自200512月起未向农行东城支行偿还购楼款,该行于20063月向侨鑫公司发出回购通知,实际为要求侨鑫公司履行保证方义务,侨鑫公司据此向该行支付回购款,履行了保证义务后,侨鑫公司行使追偿权属于另一法律关系,本案不予调处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定,判决:驳回侨鑫公司的诉讼请求。

【二审诉辩意见】

侨鑫公司不服该一审判决,提起上诉称,一、一审法院认定《商品房买卖合同》第六条违反了合同的相对性原则错误。根据该条的约定,现林某某、陈某某累计欠款共9期,因此,双方在合同中约定的解除条件已经成就,侨鑫公司主张解除合同应予得到支持;二、林某某、陈某某银行按揭贷款支付的房款部分已经通过侨鑫公司履行回购保证责任的方式收回,等于林某某、陈某某欠付大部分房款,根据合同相对性原则,作为买方的林某某、陈某某欠付大部分房款,应当承担逾期付款的违约责任。据此请求:1、撤销一审判决;2、判令确认侨鑫公司与林某某、陈某某签订的穗房合字2004057807号《商品房买卖合同》解除;3、林某某、陈某某承担本案的全部诉讼费用。

林某某、陈某某答辩称,同意一审判决,买卖合同关系已经履行完毕而且生效,侨鑫公司已经收到林某某、陈某某支付的全部房款,侨鑫公司强行要求解除《商品房买卖合同》违背合同法规定的公平原则。侨鑫公司并非担保人,因此,侨鑫公司无权向林某某、陈某某主张违约责任。

【二审认定的事实】

一审判决认定的事实,当事人没有异议,二审法院予以确认。

二审中,侨鑫公司为证明其已将涉讼房屋转让给案外人,提交了以下证据:120061031日,侨鑫公司与案外人全华善就涉讼房屋签订的《汇景新城认购书》,以证明涉讼房屋以3173296元的价格出售给全华善;2200732日,全华善以转账的形式支付30万元的银行进账一份,20061120日,侨鑫公司向全华善出具的50万元的房款收据一张,以证明全华善已经实际支付房款80万元;320061123日,侨鑫公司与全华善签字确认的《收楼确认书》,20061123日至2010114日期间的物业管理费收据五张、煤气费发票五张、电费发票四张,以证明涉讼房屋已经实际交付全华善使用。林某某、陈某某表示对于上述证据的真实性均不予确认,理由是涉讼房屋200596日就已被检察机关查封,且侨鑫公司与林某某、陈某某的备案合同至今仍未涂销,侨鑫公司与其员工全华善内部串通制造虚假买卖,侨鑫公司的上述行为应为无效行为。

二审中,双方当事人对于以下事实存有分歧:1、侨鑫公司在履行保证回购责任后所取得的权利。侨鑫公司认为其代为履行还款义务后,是银行解除抵押权由侨鑫公司收回房屋所有权。林某某、陈某某认为侨鑫公司在履行保证回购责任之后取得的是银行让渡的抵押权,即就涉讼房屋拍卖变卖的优先受偿权。2、《商品房买卖合同》第六条的理解。侨鑫公司认为是林某某、陈某某基于买卖合同所取得的权利均自愿予以放弃,林某某、陈某某认为该约定违反了合同的相对性原则,应属无效条款。

【二审裁判】

二审法院认为,本案争议的焦点是侨鑫公司在履行保证回购责任后的法律地位以及侨鑫公司是否享有买卖合同的解除权。

关于侨鑫公司在履行保证回购责任后的法律地位问题。首先,从本案所涉的法律关系来看,侨鑫公司基于与林某某、陈某某和银行签订的两份合同,具有两个法律身份,形成了两个法律关系,即侨鑫公司与林某某、陈某某之间形成的买卖合同关系;侨鑫公司与林某某、陈某某和银行之间形成担保合同关系。其次,从银行所享有的权利来看,《个人担保借款合同》第六条约定:如借款人连续三个月不偿还借款本息和相关费用,或任何一期贷款本息及相关费用连续逾期超过三个月,或累计逾期还款超过六期的,贷款人即有权依法处分抵押物,以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。因此,银行依据按揭贷款合同所得的是抵押物的优先受偿权,并不能产生房屋买卖和房屋产权变动的效果。而且,根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定,在抵押合同中不能约定抵押人无力承担还款义务时,抵押物直接归抵押权人所有,所以,银行也不可能依据抵押贷款合同直接取得房屋。第三、从侨鑫公司回购行为的性质分析来看,其应当界定为侨鑫公司承担保证责任的一种形式,同时也是银行实现债权的方式。因此,回购只是在银行依法实现抵押权时,侨鑫公司回购房屋,付清贷款。也就是在对房产依法拍卖变卖时,为避免流拍或所拍卖价格不足以清偿贷款,侨鑫公司才负有回购的义务,同时在回购房款不足以清偿贷款情况下,还要继续承担保证义务。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定:保证人在向债权人履行了担保责任后,享有向债务人追偿的权利,因此,侨鑫公司在履行保证回购责任之后取代银行所取得的只是抵押权人的法律地位,即享有的是代位追偿权。在银行并未取得房屋,侨鑫公司也未向银行出售房屋的情况下,侨鑫公司上诉提出其在履行保证回购责任后,是银行解除抵押权,由侨鑫公司收回涉讼房屋,缺乏法律依据,本院不予采信。

关于侨鑫公司是否享有合同的解除权的问题。本案中,侨鑫公司主张解除合同的依据是《商品房买卖合同》第六条:“买受人在银行按揭批准后,累计拖欠六期应供款,则自愿放弃原合同业权,该房产从第七期起将与买受人没有任何关系”,以及《个人购房担保借款合同》第八条约定:如保证人履行回购担保责任,代借款人偿还全部欠款,借款人同意贷款人将抵押物转让给保证人,并保证对该转让无异议,借款人确认保证人在履行回购保证责任后而取得抵押物的合法地位,保证人有权以任何公平合理的方式处分抵押房产。然而,《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十七条规定:“当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”。上述规定的情形均是法律对“流质契约”的禁止。《商品房买卖合同》第六条的实质与“流质契约”的本质是一样的,即在没有经过折价变卖或者拍卖的情况下侨鑫公司直接获得抵押房屋显然有违公平合理原则,且违反了抵押权的本质属性,违反了法律关于抵押权流质契约的禁止规定,因此,该条款应属无效条款。由于侨鑫公司与林某某、陈某某之间的房屋买卖合同主合同义务已经实际履行,侨鑫公司亦已收齐涉讼房屋的全部购房款,因此,侨鑫公司不能以林某某、陈某某没有履行《个人购房担保借款合同》中的还款义务的事实理由,再以买卖合同的卖方的主体地位来主张解除房屋买卖合同。一审法院对于侨鑫公司主张解除合同的依据不予支持正确,应予维持。侨鑫公司对此提出的上诉理由不能成立,本院不予采信。至于违约金的问题。由于侨鑫公司已经依约收齐了涉讼房屋的全部购房款,故其主张林某某、陈某某承担违约金,缺乏事实依据,本院亦不予采信。一审法院据此判令驳回侨鑫公司该部分诉请主张正确,应予维持。判决:驳回上诉,维持原判。

【抗诉情况及当事人的诉辩意见】

上述判决生效后,侨鑫公司向检察机关申诉。检察机关抗诉认为,首先,关于涉讼房屋的权属问题。依据二审法院查明的事实可知,直至侨鑫公司提起诉讼,涉讼房屋始终没有办理以林某某、陈某某为所有人的登记手续,基于涉讼房屋尚未依法办理转让登记手续,故房屋买卖合同的权利义务没有完全履行终结,如没有出现林某某、陈某某违反购房担保合同约定或法律规定的情况下,侨鑫公司尚负有协助林某某、陈某某办理房屋转让登记的义务,在完成转让登记之前,依据物权法规定,该房屋所有权并没有实际转移至林某某、陈某某所有。故涉讼房屋权属依然属侨鑫公司所有。其次,关于涉讼房屋的抵押权是否已成立生效。本案中基于林某某、陈某某没有实际取得涉讼房屋的所有权或处分权,并实际上无法办理抵押物登记手续的情况下,涉讼房屋抵押权并没有成立生效。侨鑫公司在《个人购房担保借款合同》中的借贷法律关系中仅对林某某、陈某某向银行的借款行为,在二人取得担保房屋的所有权证书之前的期间内,承担保证人的责任。第三,关于《个人购房担保借款合同》第九条中“回购保证”的正确理解。根据合同条款内容,只有当林某某、陈某某在取得房屋产权证书之前的一定期间内没有依约向银行履行还款义务累计达到一定期限或数额,侨鑫公司才向银行承担保证人的还款义务,并在清还款项后向林某某、陈某某提出回购涉讼房屋的主张,因此,侨鑫公司的回购保证责任仅仅限于林某某、陈某某取得产权证书之前的期间内,不涉及二人取得产权证书之后的,与银行之间全部的借贷法律关系。因此,二审判决对侨鑫公司的回购保证责任理解显属有误。第四,关于农行东城支行是否可以选择通知侨鑫公司履行回购保证责任,或以处分抵押物的方式实现债权,以及侨鑫公司承担保证责任的方式问题。依据《个人购房担保借款合同》第七条规定,农行东城支行有权选择通知侨鑫公司履行回购保证责任,也可以选择处分涉讼房屋以实现债权。当发生农行东城支行依据《个人购房担保借款合同》第七条约定行使债权,拍卖、变卖该房产时,侨鑫公司的保证责任其实存在两种情形,即以其名下的涉讼房屋承担保证责任的物的保证和以履行金钱义务承担保证责任的金钱保证。第五,关于侨鑫公司以林某某、陈某某违约不予偿还借款而主张解除商品房买卖合同是否合法的问题。结合《商品房买卖合同》第六条内容以及《个人购房担保借款合同》第九条约定,回购保证条款的设定,实质上是在买受人没有依据《个人购房担保借款合同》的约定如期偿还借款的情况下,而侨鑫公司又依约履行了回购保证责任后,赋予了《商品房买卖合同》的卖方当事人即侨鑫公司解除《商品房买卖合同》的权利。侨鑫公司依据上述约定重新取得涉讼房屋的处分权,依法应当视为有效。

侨鑫公司陈述称同意抗诉机关意见,并补充以下意见:第一、2006年侨鑫公司向林某某、陈某某发出关于解除《商品房买卖合同》的通知书,对方没有在收到通知书的三个月内提出不同意解除《商品房买卖合同》的异议,根据相关司法解释应视为放弃提出异议的权利。2008年侨鑫公司起诉的时候,对方当事人提出的异议已经过了异议期限。第二、二审判决适用法律不当。本案中债权人是银行,《商品房买卖合同》第六条并没有约定抵押物归银行所有,仅仅是归侨鑫公司所有,所以二审判决引用的法条和司法解释不能适用,更何况涉讼房屋原本属于侨鑫公司。第三、二审判决认为《商品房买卖合同》第六条违反流质契约禁止性规定是错误的。《商品房买卖合同》第六条约定的本意除了抗诉书陈述的内容,还有买受人同意出卖方解除合同,收回房屋,同意放弃取得涉讼房屋所有权。这种模式是现行房地产交易的基础。

林某某、陈某某答辩称,第一,本案焦点为涉讼房屋所有权问题,我方通过银行按揭方式已经支付全部购房款,合同已经履行完毕,并且办理了预告登记,房产应归我方所有。根据法律规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意而处分不动产的,不发生物权效力。因此侨鑫公司无权解除合同。第二、关于抵押问题,抵押权人是银行,抵押人应是我方,侨鑫公司是保证人。根据相关司法解释,房屋即使未正式过户也可以作为抵押物。事实上涉讼房屋已经在2005124日办理抵押登记手续。根据有关法律规定,同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。在我方违约后,银行应当首先以作为担保的涉讼房屋进行折价或者以拍卖、变卖房屋的价款优先受偿,如果该价款足以偿还银行贷款,就无需侨鑫公司提供保证。第三、关于回购的问题,其目的是贷款银行在我方违约后,在实现债权时,当采取折价或者以拍卖、变卖涉讼房屋的措施不足以全部受偿时,由侨鑫公司补足不足部分,以保护贷款人债权的安全。银行依据《个人购房担保借款合同》行使抵押物的优先受偿权,并不能产生涉讼房屋买卖和产权变动的法律效果,侨鑫公司根据回购条款取得的是涉讼房屋拍卖或者变卖时的优先权。第四、根据《商品房买卖合同》的约定,我方已经支付全部购房款并接收了涉讼房屋,该合同已经生效并履行。《个人购房担保借款合同》是我方与贷款银行和侨鑫公司签订的另一个合同,属于另一个法律关系。抗诉意见认为我方违反《个人购房担保借款合同》的约定,对贷款人违约时,将导致《商品房买卖合同》无效,完全违反了合同相对性原则。《商品房买卖合同》属格式条款合同,侨鑫公司在该条款中排除了我方的主要权利,该条款无效。《个人购房担保借款合同》关于我方违约时涉讼房屋归侨鑫公司所有的约定违反了“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”的法律规定。

【再审认定的事实】

双方当事人对一、二审查明事实均无异议,再审法院予以确认。

【再审裁判】

再审法院认为,本案的争议焦点包括:一、涉讼房屋抵押是否生效;二、如何认定《个人购房担保借款合同》中的“回购保证”的法律性质;三、侨鑫公司是否有权解除《商品房买卖合同》。

一、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”根据上述规定,涉讼房屋属于依法可以抵押的物,该房产亦实际办理了抵押登记注记,且预售登记上的预购人是本案买受人林某某、陈某某,因此涉讼房屋抵押成立生效,抵押人为林某某、陈某某。

二、《个人购房担保借款合同》第七条中约定,如借款人连续三个月不偿还借款本息和相关费用,或任何一期贷款本息及相关费用连续逾期超过三个月,或累计逾期还款超过六期的,贷款人即有权依法处分抵押物,以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。表明如果借款人林某某、陈某某发生相应的逾期付款行为,则贷款人农行东城支行有权依照法律规定实现其抵押权,即可通过拍卖、变卖涉讼房屋的方式优先获得受偿。除了对涉讼房屋设定抵押外,侨鑫公司还作为《个人购房担保借款合同》的保证人签订该合同,以承担回购保证责任的方式对贷款人的债权提供担保。《个人购房担保借款合同》第九条中约定,保证人在履行回购保证责任后,获得《商品房买卖合同》项下的抵押物,有权依法予以处分,因此而导致保证人与借款人或第三者有任何损失或纷争,概与贷款人无关。该条约定中保证人获得的对抵押物的权利来源于贷款人,而贷款人并未取得涉讼房屋的所有权,故保证人在履行回购保证责任后所取得的也只能是涉讼房屋的抵押权,即通过拍卖、变卖涉讼房屋的价款优先受偿的权利,而不产生由保证人以“回购”方式取得抵押物的所有权的后果。

三、侨鑫公司主张依据《个人购房担保借款合同》第八条及《商品房买卖合同》第六条的约定解除合同,《个人购房担保借款合同》第八条约定,如保证人履行回购保证责任,代借款人偿还全部欠款,借款人同意贷款人将抵押物转让给保证人,并保证对该转让无异议,借款人确认保证人在履行回购保证责任后而取得抵押物的合法地位,保证人有权以任何公平合理的方式处分抵押房产。然而,根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条的规定,当事人事先约定抵押物所有权归债权人所有的约定无效,因而,贷款人作为债权人无权直接取得涉讼房屋的所有权,保证人取得的对涉讼房屋的权利是从贷款人处让渡而来,故保证人亦无权依据该条约定而取得涉讼房屋的所有权。《商品房买卖合同》第六条约定,买受人在银行按揭批准,累计拖欠六期(即六个月)应供款,则自愿放弃原《合同》业权,该房产从第七期(即第七个月)起将与买受人没有任何关系。本案中林某某、陈某某作为买受人已经履行《商品房买卖合同》中约定的义务,侨鑫公司已经足额收取涉讼房屋的购房款,该条约定以买受人违反另一个合同即《个人购房担保借款合同》中的义务作为买受人放弃《合同》业权的条件,违背了合同相对性原理,也有违公平合理原则。侨鑫公司据此要求解除《商品房买卖合同》并要求买受人林某某、陈某某承担违约责任,缺乏事实依据和法律依据。故二审判决认定侨鑫公司无权主张解除《商品房买卖合同》并驳回其诉讼请求,并无不当。

综上,经审查,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,再审予以维持。抗诉机关的抗诉理由依据不足,再审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决:维持本院(2009)穗中法民五终字第2072号民事判决。


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