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【叶欣然的回答(59票)】: 目前的三个回答，坦白说都没看懂。题目是 @言雀 大哥提的，那应该指的是在大型且正规的房地产甲方，而不是自己搭一个草台班子来做项目。而非工程背景，我细分为两类：1、研发、成本出身；2、投资、销售、招商、财务等出身。第一类是对工程有一定了解和认识的，而第二类差不多对工程是没太大认识的。出于稍微极端一点考虑，我的回答针对第二类。 回答问题的前提：1.我自己所在的公司，算是非常重视工程的，实际上大多数项目总和总经理都是工程出身的；2.我是作为一个甲方的普通工程部员工来回答问题，和项目总的视角高度相聚甚远。所以，我只能说一点在比较重视工程的甲方工程部内认为是比较重要的东西，谨给大家以有限的参考，起抛砖引玉之用。 总而言之，第二类出身的做项目总，最好做半年到一年左右的工程经理或者总工来了解和学习工程，才能更好地过渡到项目总。而如果没有这方面的过渡，直接上项目总，那么当你在比较重视工程的甲方前期会比较难受。细言之，我认为此项目总需要补充以下工程方面的知识： 1、把控进度（各工序所需时间、人力）。进度计划应该算是项目总的基本功，那么制订进度计划则需要了解主要工序的所需时间，大的方面：土方、打桩、基坑、主体、砌体、抹灰、回填、道路、景观一般需要多久，加足工人、夜晚加班又需要多久；小的方面：土方分层夯实、支模、钢筋铺设、线管铺设、混凝土初凝、防水、防雷、涂料、保温、线条、铺瓦等等需要多久。我认为，项目总即使不需要对工程管得很细，也需要了解正常的各道工序需要多少时间，才能从容安排项目进度，理解工程部和总分包的工作。 2、了解主要工程常识。这方面主要是让项目总知道工程上的很多东西是依靠什么来实现的，什么东西能随便应付能在赶工的时候忽略掉，而又是什么东西是即使赶工也要慢工好好做的。比如：地下车库、屋顶、卫生间防水是怎么实现的（结构本身、二次结构工艺、防水涂料和卷材等各自所占比重）；仿石涂料和石材如何取舍（效果、耐久性等）；地质条件不好的地方怎么避免沉降、地下室上浮（回填土要如何夯实、桩基类型选择、基坑方案选择、排水降压措施选择等）；景观上各类植物所需土壤深度、种植时间等等等诸多的工程常识。 3、对主要材料以及各类功能的实现有基本的价格认识。对价格有认识之后，才能根据各方面环境选择性价比最好的材料方案。例如：降水量低的地区，防水材料的要求就可以低一些；用户不敏感的区域，地面和墙壁的处理方式和用料可以使用低配的等等。现在的市场环境下，成本控制是个很敏感很重要的方面，项目总作为成本控制的决定者，应该有这方面认识才能作出好的决定。 4、了解和总分包签订的合同。合同是扯皮事件发生时最好的处理依据，当然工程上很多事都需要利益、关系等等外部东西来掺合协调，但是到了这些东西都用不了或者用不起的时候，合同还是能有很大作用的。 才疏学浅，经历有限，就只粗略地写下以上几点，都是我觉得工程自身角度应该了解和注意的东西（实际上，我自己所在工程部需要关注更多的东西，但是本题只说工程，所以就不谈了）。另外，工程上的东西经常和暗箱操作、灰色空间等东西扯上关系，我接触的比较少，不敢妄谈。 【知乎用户的回答(18票)】: 谢 @言雀 大大召唤。 楼上知友说得很多了，我本身也不是工程出身，很幸运的接触到一些优秀的同事，也在学习中。项目总的职责是比较综合的，几个主要的工作是： 1. 项目的财务指标。销售额，利润，融资，回款速度，现金流，EBIT 和 EBITDA 等等。 2. 公司的市场地位，形象和政府关系。 3. 工程。 4. 公司人才发展培育，日常行政。 5. 持续发展性和地域战略规划制定及执行。 因此，工程只是项目总工作的一部分，在有专门的专业团队，工程师，乙方丙方监理顾问一大堆的帮助下，对项目实施控制，督促和风险规避。而工程管理离不开三要素：进度，质量和成本。我画了一张小图给雀爷赏玩：  项目总在工程上主要还是和人打交道，从时间维度来说，前期的报建规划设计阶段，主要倚重的是跑政府盖章的同事，以及以设计部为协调中心的，对方案和跑批文的控制。中期开始招标和建设，那么倚重的就是采购，工程和外包的监理团队，当然，一个好的总包比啥都重要。后期销售招商运营的团队介入细节（前期他们也要参与，否则做出来的东西不符合市场要求，哭死），就是控制最后的更改，大多数总包是靠甲方更改而索赔来赚钱的，这个已经是公开的秘密了。 在功能维度上，好的设计优化能就降低原来的成本，甚至简化施工难度。开始了，成本对应着采购部，质量和技术难度对应着总工和监理，进度和安全等风控对应着项目经理（不是说他们只管这个，我说的是主要功能）。工程的东西技术性很强，打桩，护坡，排水，砌墙，浇注，回填，各种机电，幕墙，灯光，精装，安全，消防，各种材料，做工，订货期，真品山寨，什么地方的工人有什么特点，每个学问都大了去了。至于协调各方关系，斗智斗勇，那更是波澜壮阔。我只能说把自己沉进去，跟着专业的人学习讨教，学无止境。 但是，作为项目总，我觉得也要对自己的定位有充分的认识。拼专业知识，咱们不可能在各个方面都有成果，最终还是要倚重专业的部门主管，工程师等等。项目总的主要任务还是平衡和控制。比如开会的时候追进度，不要让一个延误的事项留在表面，追到底，到底卡在哪里，缺什么资源，谁在负责，有什么计划追上进度，时间节点等等等等。 处处都是学问，同学们加油啊！ 【KekeTang的回答(15票)】: 如果你是和我一样从什么都不懂开始，有些点我可以大致说一下。 1:第一要找到合适的建筑合作单位，你或者你老板来找，谈好价格和垫款部分，（这个是个非常考水平和实力的过程，估计得让你老板来谈。） 他们对接好以后，让建筑公司安排一个项目对接人。 2:你们自己招聘一个工程部的负责人，有龙湖或者万科等大开发商工程部经验为佳--（个人偏好龙湖，因为龙湖的人最会控制成本） 3:找一个信得过的第三方监理公司。（1要对你们负责，2该签字就马上签字，不该就不签。总之，必须是自己的人） 4:安排规划设计公司出一个对接负责人（关于施工图的设计，认好他的脸，因为接下来很长时间一直要和他互相折磨）。 5:前期经理也要早点招。（报批报建最好专门找人来跑，不要自己左一趟右一趟，100多种手续和税，找个万达万科出来的熟手会很快。） 6:营销策划部负责人，目前市场住宅都是1-3点的提成比，就看他们怎么垫了。 7:然后带上你的审计。 ok开始吧！！！开始撕逼！！！！！ 开始等他们撕逼互掐吧。 设计 工程 销售 互相一环扣一环，利益影响，在扯不同方案和实施性的的时候，你就带着审计的人默默不做声，慢慢看他们撕…你就再旁边长经验，相信我，撕10几次以上你就会清晰明了了。 设计单位要多做平方面积才会钱多，它会尽量多做，外观上会去选绚丽的美观的。他们常会讲说，按照我们的思路来，美观有大方 还节省钱，而且市场接受度这么高，先设计10万方嘛，第一期先做两万，但是图纸按照10万来做，要放眼未来嘛。 工程会站在施工难度上，要求不要那么多乱七八糟的，不要整那些高难度的设计，审核过不了，消防过不了，施工周期长了，成本太高怎么怎么，一直都在核算再核算。永远拿成本和风险来亮剑。 营销为了好卖房子，降低自己的风险和垫款周期。会要求少做面积，调整户型，增加赠送的部分，大幅度改变户型结构，把实用、好卖和赠送等卖点诉求放第一位。威胁：要是不好卖，销售压力大，资金链断掉大家一起死。是常用的话。 只要一起开会…真的每天一开会就撕逼。 非常快乐的一件事，就是看那些一本正经的人，在哪里撕。。。。。。。 不过 撕完了，就该你站出来拍板了....拍板的另一层含义就是：该出钱了。 （好像说歪了，你 的问题是怎么做好工程管理） 这个我不太懂，我就随便说一下。 后期：真的要每天上工地，跟着监理认材料，懂建筑结构，施工流程，水泥钢筋含量（找龙湖的人），跟着审计看材料价格，听用途。 搞清楚工程进度和前期报批报建的关联，搞清楚前期资金动向需要支付哪些。搞清楚合同的暗门！ 至于开发节奏，你估计没经验把握不了，但开发顺序还是可以学习清楚的。 你最需要学的，是谈判，比较，选择。 其实你老板最好让你先当副总，选一个熟手来带你，让你跟着他跑，每一项东都需要了解和参与，一个项目下来你就基本入门了。 还有，管好自己的笔，如果你签字有用的话。 这些都不难，主要看你老板的玩儿法… 我的回答不系统，想到什么说什么。 也不能说的太细 就这样吧…… 【丁恒星的回答(7票)】: 学习任何一门新的学科，最靠谱，最实在的还是看大学教科书。通读一遍以后，如果发现不懂的名词，可以百度，可以问人，弄明白它的意思。不用在意一天能看完多少页，重要的是弄懂了多少以前不懂的知识。任何知识体系都是像树一样的结构：主干、树枝、分叉、树叶，一级一级延伸出去。你需要做的就是慢慢把这棵树填满，能够联系起来。 工程管理的三个目标：进度目标、质量目标和费用目标。工程管理的任何措施都是围绕这三个目标展开的。如果把整个工程管理学科比作大树，那么这三个目标就是大树的主要三根树枝，拿进度目标举例，能影响进度的主要有材料进场时间、施工机械进场时间、施工人员是否足够、施工工艺是否合理，是否需要返工，这些就是进度目标上面的分叉。不过我认为身为一个项目总并不需要对这些分叉和树叶太过浪费时间，主要还是看紧树枝，然后把分叉和树叶交给专业的人士去负责。 我以一个工程技术人员的角度提出我对工程管理的看法，如果有什么不对的，希望大家包涵。 【杨玉皓的回答(5票)】: 这个你得问我呗。 把握几个字：安，成，进，质，合， 信，组。 安全管理，成本管理，进度管理，质量管理，合同管理，信息管理，组织和协调。 初涉项目，摸清项目发承包模式，投标书里有项目的施工进度安排和项目概况，合同写着工程款支付计划。 摸清这三点，项目概况也就差不多了。 然后，熟读图纸并参与技术交底，重点工序参加专家评审，和监理业主各方吃好喝好，管理班子即七大员到位。 项目进行中重点安全，进度，质量，成本控制，做好施工组织设计的变更和签证，注意进度款拨发，延迟拨付一定要注意了。 做好实验检测和设备检测，报告齐全签字齐全。 注意安全文明，防止扬尘，冲洗围挡，脚手架规范等面子措施。 竣工验收 【吴铁铭的回答(2票)】: 作为非工程背景的人来做项目总，有两种情况：一、你是项目的总负责人，包括前期、设计、销售都管；二、你只是项目的工程负责人。第一种情况工程方面你主要是提出你的要求，包括质量、进度、成本等，然后让下面的工程人员去具体操作，你负责监控，你最主要的精力要放在前期和销售上；第二种情况就一定要深入项目，在实践中摸索，注意分类（工程质量、技术管理、进度、成本、前期等）总结经验和教训，慢慢来，多吃点亏也不要怕，这都是给你未来的提升攒经验呢。 【徐振飞的回答(1票)】: 按照中国国情，首先你要能喝，不能喝至少要能吐...... 【程庆之的回答(0票)】: 。。。。。。这标题改的好坑。 【lanyimo的回答(0票)】: 保持正确的意识，不论是工程管理还是质量管理都是为了保证工程顺利进行的，多沟通，方法论都是在这个过程中习得。 【许钏的回答(0票)】: 试想题主所属是甲方单位，如果是新人，主要还是在现场多学习，向自己公司项目经理学习，主要是对施工单位工作的管理；向施工单位项目经理学习，施工方面的技术质量成本进度各方面的管理； 【薛飞的回答(0票)】: 学做甘特图 【话今的回答(0票)】: 房产新手献丑了 工程总体分为安全，成本，进度、质量，合同，信息管理，组织协调。 安全主要是人员安全跟场地安全 成本主要是施工成本跟管理成本等 进度主要是在建施工进度、手续进度 质量包含了工程的各个环节 合同是工程管理的依据，也是规定了工程的方向，其中包含的付款结算垫资质量控制等等的条款都是甲方管理的基础，也是施工方必须遵循的硬性标准。 信息管理主要包含随建土建安装智能化等等施工资料以及塔吊、施工电梯等施工设备安全资料、建筑用材报验资料如钢筋水泥试验报告，各项用材的合格证等等。 组织协调内容太过繁杂举例说明，比如不同分包单位共同施工施工顺序问题，占用场地问题等 下面在稍微详细的扩充一下上面的几项。 安全问题：1、人员安全问题：施工人员安全器械准确完善佩戴，如安全帽佩戴，高空作业安全带佩戴等等，特种作业人员管理问题，如塔吊操作手、指挥员，很多时候发生事故都是因为人员违规操作引起的。 2、施工环境问题：三宝四口五临边的防护问题，施工场地临舍搭建、围墙搭建防盗等问题，施工区域防火问题。 成本控制：1、例如地下室开挖降水工程施工，采用何种降水方式，各类降水方式施工周期，降水效果如何，对工期影响等等都是考虑的范围，成本控制不仅仅是资金控制，耽误了太长施工时间而节约了一部分资金也不见得是划算的事情。 进度控制：1、施工总进度、各分包或各工种施工进度的控制。2、手续进度是不可忽视的，不然等房子建完了，你施工许可证还没办下来，存在这种情况。 质量控制：1、一栋建筑的总体质量其实就是由各个分项工程的质量累加而成的，但是在关键部位也是起到关键作用，例如一栋楼质量各部位都非常好，但是就是三小间防水做的不好，那么必然会漏水，房子卖出去，这口碑可就大了去了。 合同控制：1、甲方如何对施工单位进行管理，都是以合同为根本来进行管理，你进行到某一层我支付你多少工程款，你工程质量出现什么问题，我要扣除你多少资金，你进度滞后多少要扣多少违约金，你进度快质量好，怎么奖励等等，也是工程管理人员都必须参照的一个标准。 组织协调几乎涵盖上述所有的内容，也贯穿了整个工程的建设始末。一个项目的建设离不开许许多多人的辛苦劳动，但是鸟无头不飞，一堆沙子一堆石子在那里不会一眨眼就变成混凝土。个人的工作就是做一手劳动，领导者的工作就是组织劳动，管理者的工作就是组织协调各个环节。 项目总如若是开发商项目总下属应该有工程部，平行的应该有监理单位，施工现场大多管理应主要有对应工程师进行管理，项目总只对相关人员直接负责，这是属于管理问题，不能一个工人不戴安全帽一个项目总整天去查安全帽，不分工作轻重缓急。管理的水平高低是在不断的实践中学习的，但是最应该知道的起码是各个工程的施工环节，你要知道下一步或者下二十步工程将要进行什么，将可能发生的问题消灭在萌芽状态，对正在发生的问题进行解决，对已经发生的进行处理。不断的处理出现的各种问题，只为了一个项目顺利建成的目标。 【霍雯佳的回答(0票)】: 是项目经理吧，看看一级建造师课本。 原文地址:知乎 |
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