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市政府办公室：
根据市人大常委会2014年度立法计划安排，我办对无锡市住保房管局起草报送的《无锡市物业管理条例（送审稿）》进行了审查。审查中，我办通过多种形式广泛征求了有关方面的意见，对修改意见和建议进行了认真梳理和论证，与市政协开展了立法协商，并听取了市政府有关领导的意见。在多次协调和反复修改的基础上，形成了现在的《无锡市物业管理条例（草案）》。 我办认为，该草案与国家和省有关规定不抵触，具有一定的针对性和可操作性。如无不妥，请予同意安排市政府常务会议审议。审议通过后，即可提交市人大常委会主任会议讨论。
附件：1.《无锡市物业管理条例（草案）》 2. 关于制定《无锡市物业管理条例（草案）》的说明
无锡市人民政府法制办公室 2014年11月17日
附件1
无锡市物业管理条例 （草 案）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。 街道办事处（镇人民政府）应当明确负责物业管理的部门和人员；对本辖区内物业管理工作进行指导、协助和监督；协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系；落实本辖区内旧住宅小区、拆迁安置房小区长效管理工作。 社区居（村）民委员会应当协助、配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理相关工作。 第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 物业管理行政主管部门所属的物业管理机构应当根据职责，负责本辖区内物业管理活动的日常管理工作。 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。 第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。 街道办事处（镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。 第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。 第七条 对在物业管理活动中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的单位和个人，市、县级市、区人民政府应当给予表彰、奖励。
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议： （一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域内建筑总面积百分之五十以上的； （二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。 第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。 筹备组由业主、街道办事处（镇人民政府）、建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。 筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，推荐方式和办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。 第十条 筹备组成员应当符合下列条件： (一)具有完全民事行为能力； (二)本人及其直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职； (三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业报酬的行为； (四)无泄露或者非法使用业主资料的行为。 除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用，个人信用记录良好，无犯罪记录。 第十一条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当参与指导。 业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。 第十二条 业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的事项。 业主大会决定前款第(六)项和第(七) 规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十三条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免： （一）本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的； （二）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的； （三）未按照规定交纳物业服务费或者专项维修资金且未改正的； （四）违法出租房屋且未改正的； （五）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的； （六）有严重不良信用记录或者犯罪行为的； （七）业主大会议事规则约定的不得担任业主委员会委员的其他情形。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。 第十四条 街道办事处（镇人民政府）物业管理工作人员、首次业主大会筹备组成员、业主委员会委员应当接受物业管理行政主管部门的培训，提高物业管理水平。 第十五条 业主委员会履行以下职责： (一)执行业主大会决定和决议； (二)召集业主大会会议、报告物业管理实施情况； (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； (五)监督管理规约的实施； (六)督促业主交纳物业服务费以及其他相关费用； (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用； (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； (九)业主大会赋予的其他职责。 第十六条 业主委员会换届选举，应当在届满前三个月告知社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当对换届改选工作进行指导。 第十七条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处（镇人民政府）协助移交，或者向人民法院提起诉讼。 第十八条 业主委员会可以邀请街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行核查，也可以委托第三方进行审计；核查结果或者审计报告应当在物业管理区域内显著位置公示。 第十九条 有下列情形之一的住宅小区，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）反复指导后仍不能成立的； （三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。 第二十条 物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，成员可以由街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成。 物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员应当不少于物业管理委员会人数的百分之五十，由街道办事处（镇人民政府）在业主代表中推荐产生。物业管理委员会的成员资格参照本条例第十三条执行。 物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。 第二十一条 物业管理委员会代行业主大会职责的，作出决定前，应当征求全体业主意见；决定作出后，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。 物业管理委员会代行业主委员会职责的，应当按照规定履行职责。 对于符合成立业主大会条件的，应当指导筹备工作，成立业主大会。能够选举产生业主委员会的，应当选举产生业主委员会。 第二十二条 物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对本辖区内物业管理委员会的指导和监督。
第三章 前期物业管理
第二十三条 建设单位在申请建设工程规划许可证前，应当征求物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。 第二十四条 新建物业项目明显分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等各自独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域。 已经投入使用但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求业主意见后确定物业管理区域，并予以公告。 第二十五条 新建住宅以及用于销售的非住宅物业实行前期物业管理。 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。 第二十六条 新建物业建设单位与依法选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，应当按照物业服务费用或者建筑物管理维护费用年度总额的一定比例，分别向物业管理行政主管部门缴存首期物业服务保证金，用于物业服务企业或者建设单位经督促后仍未履行前期物业管理职责，而影响业主正常生活的应急处置。 前期物业服务保证金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管、及时返回的原则。 前期物业服务保证金的具体管理办法由市物业管理行政主管部门制定。 第二十七条 新建物业在办理商品房预（销）售许可证前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门办理物业管理区域划分、前期物业服务合同、临时管理规约等备案手续。 物业管理区域划分方案经备案后不得擅自变更。 第二十八条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。 第二十九条 物业管理区域内的物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证中载明，并在办理商品房预（销）售许可证之前予以确定。 新建住宅物业管理区域内的物业服务用房，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置；新建用于销售的物业管理区域内物业均为非住宅的，建设单位应当按照地上地下总建筑面积千分之三的比例配置。物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。 新建用于销售的物业管理区域内物业有住宅和非住宅的，住宅建筑面积占总建筑面积比例高于百分之五十的，按照新建住宅的标准配置物业服务用房；住宅建筑面积比例低于百分之五十的，按照非住宅物业的标准配置物业服务用房。 第三十条 建设单位在办理商品房预（销）售许可证时，市、县级市物业管理行政主管部门应当对物业管理区域内的物业服务用房进行核查。 建设单位在组织竣工验收时，应当通知市、县级市物业管理行政主管部门参加。 物业服务用房的用途不得擅自变更。 第三十一条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续。 物业服务企业应当在办理承接查验备案手续后，将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。 物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。
第四章 物业服务
第三十二条 从事物业服务的企业应当具有法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质等级范围内承接物业项目。 物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的，应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业行政主管部门备案。 第三十三条 物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案、建档。 物业项目经理、管理专业人员、专业技术人员应当按照规定取得相应的职业资格证书或者技术职称证书。 第三十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新： （一）物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话； （二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等； （三）电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况； （四）其他应当公示的信息。 第三十五条 物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。 物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务。 第三十六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。 普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住宅和非住宅实行市场调节价。 未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整；前期物业合同约定的服务标准和收费标准未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不得擅自调整。 物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准由双方另行约定。 第三十七条 业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。 业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉或者申请仲裁。 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用；受让人应当在办理权属登记后三十日内，将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。 第三十八条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。 经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。 经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户。经营性收益的管理应当接受业主委员会、社区居（村）民委员会的监督。 经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。 第三十九条 物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。 第四十条 物业服务企业退出物业管理区域，与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处（镇人民政府）备案。 因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。 第四十一条 市、县级市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，制定物业服务企业和项目经理信用管理办法，对物业服务企业、项目经理实行动态管理，对物业服务情况进行定期检查。 市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总，建立行业诚信信息系统，并对物业服务公众满意度进行测评。 街道办事处（镇人民政府）应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。 第四十二条 物业服务企业有下列严重失信行为之一的，应当录入物业服务企业诚信信息系统，不得申报各类物业服务示范项目，不得在本市范围内承接物业服务项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明： （一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的； （二）出租、出借、转让资质证书的； （三）拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理状况混乱的。 第四十三条 物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统，列为不合格项目经理，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统： （一）骗取、挪用或者侵占专项维修资金的； （二）擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的； （三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的； （四）擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的； （五）因管理失职，造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的； （六）损害业主或者公共利益，情节严重的； （七）被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且又不整改的。 第四十四条 物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的，应当录入物业服务企业诚信信息系统。 第四十五条 业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。 业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。 第四十六条 物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。
第五章 物业的使用和维护
第四十七条 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任，对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任。
第四十八条 物业管理区域内的公建配套设施交付使用后，由接收单位进行维护保养。
物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。 第四十九条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定三年以上的租赁期限，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行，期满后可以优先续租。 车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示；小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库；小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。 第五十条 物业管理区域内禁止下列行为： （一）擅自改变物业规划用途； （二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房； （三）违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋； （四）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观； （五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、转移共用设施设备； （六）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品； （七）制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风； （八）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧； （九）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施； （十）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆； （十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画； （十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。 有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门处理；业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 第五十一条 市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督检查工作，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内下列相关违法行为。 城市管理行政执法部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。 建设行政主管部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。 公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。 市政公用行政主管部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。 特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。 价格行政主管部门负责物业服务收费的监督检查。 工商行政主管部门负责无照经营的监督检查。 第五十二条 建设单位在办理房屋所有权初始登记之前，应当先行将首期物业专项维修资金一次性交存至物业所在地的物业管理机构。 公有住房售房单位在出售公有住房时，应当将首期物业专项维修资金一次性交存至物业所在地的物业管理机构。 受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。 第五十三条 物业专项维修资金的增值收益，除去业主房屋分户账滚存资金（利息）和必要管理费用外，剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账，用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内，统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。 专项维修资金利息和统筹分账的使用额度，应当在管理规约中明确。 第五十四条 物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。 下列费用不得从专项维修资金中列支: （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用； （二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、照明、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； （三）因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用; （四）根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修养护费用； （五）新增、新建配套设施、设备所需的费用； （六）依法不得列支的其他费用。 第五十五条 物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示；使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。 物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。 第五十六条 发生危及房屋安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居（村）民委员会或者相关业主中一方提出申请，经所在地的街道办事处（镇人民政府）、区物业管理行政主管部门、相关专业单位确认，物业管理机构初步查验，报市、县级市物业管理行政主管部门审核。 申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。
第六章 旧住宅小区物业管理
第五十七条 本条例所称旧住宅小区，是指交付使用时间较长，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区，具体范围由市、县级市人民政府确定并公布。 第五十八条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，县级市、区人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、技防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。 第五十九条 旧住宅小区电梯存在安全隐患的，应当限期更新改造。 未建立专项用于电梯维修资金的归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯，其更新改造资金由产权人和政府按比例分担。具体分担办法由市、县级市人民政府另行制定。 第六十条 旧住宅小区整治改造完成后，县级市、区人民政府应当建立旧住宅小区长效管理机制；所在地的街道办事处（镇人民政府）负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等长效管理，筹备召开业主大会，推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。 物业行政主管部门应当加强对旧住宅小区长效管理的指导和监督。城市管理行政执法、公安、市政公用、工商等行政主管理部门应当按照各自职责，做好旧住宅小区长效管理的有关工作。 尚未列入整治改造计划的旧住宅小区，街道办事处（镇人民政府）应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。
第七章 拆迁安置房小区物业管理
第六十一条 县级市、区人民政府负责本行政区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作。 街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施，协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。 第六十二条 建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签定前期物业管理合同，实施前期物业管理。 建设单位应当按照设计和规范要求，将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位，及时交付给接收单位。 第六十三条 拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会，符合条件的应当召开业主大会，成立业主委员会。 第六十四条 拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准，收取相应的物业服务费。 拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益应当用于物业服务支出。 县级市、区人民政府以及街道办事处（镇人民政府）应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。 第六十五条 专项维修资金未全部归集入户前，拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的，由物业所在地的县级市、区人民政府组织落实。
第八章 法律责任
第六十六条 违反本条例第二十九条第二款、第三款规定，建设单位未按照规定配置物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处二十万元以上五十万元以下罚款。 第六十七条 违反本条例第三十一条第二款规定，物业服务企业未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款。 第六十八条 违反本条例第三十八条第三款，物业服务企业代管的经营性收益未单独列帐的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上十万元以下罚款。 第六十九条 违反本条例第四十九条第一款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本物业管理区域内业主，或者业主要求承租车位、车库，建设单位单方面设定三年以上的租赁期限的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款。 违反本条例第四十九条第一款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元以上五十万元以下罚款。 第七十条 违反本条例第五十条第一款规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由住房保障和房产管理、公安、城管等有关行政主管部门按照各自职责依法查处。 第七十一条 物业管理行政主管部门、物业管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）以及其他有关主管部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第七十二条 本条例自 年 月 日起施行。
附件2
关于制定《无锡市物业管理条例（草案）》的说明 市政府法制办
根据《无锡市制定地方性法规条例》的有关规定，现对《无锡市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）作如下说明。 一、 制定《条例（草案）》的必要性 物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。上世纪九十年代初以来，随着住房制度改革的不断深入和城市建设步伐的不断加快，我市物业管理行业进入了快速发展时期，目前，全市共有1亿多平方米的住宅、非住宅实行了物业管理。物业管理的发展，提高了广大市民的生活质量，促进了城市环境和面貌的改观，也为众多失业人员提供了再就业岗位，维护了社会稳定。 为了规范物业管理活动，我市于1996年6月出台了《无锡市住宅区物业管理暂行办法》，2006年2月市政府以“废旧立新”形式出台了《无锡市物业管理办法》（无锡市人民政府令第81号），其后，国家和省也先后出台了国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》。这些条例和办法的颁布实施，提升了我市物业管理发展的整体水平。但是，随着物业管理发展和人民群众对物业管理需求的提高，我市物业管理的措施需要补充和细化；多年来实践积累的成熟经验和做法，需要进一步归纳和总结；原有政府规章与上位法不一致的内容需要调整。因此，制定《条例（草案）》，对于进一步规范我市物业管理活动、维护物业管理各方的合法权益，推动物业管理行业的健康发展，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设十分必要。 二、制定《条例（草案）》的依据和过程 根据市人大常委会2014年度地方性法规立法计划安排，市住保房管局成立了立法起草工作小组，制定了工作计划，对当前物业管理活动中存在的问题进行梳理和论证，形成《条例（草案）》初稿后，采用座谈会、书面征求等形式多次征求相关单位意见和建议，并充分听取了市人大常委会领导以及有关工委的意见。同时，根据市政府领导指示，专门召开座谈会对初稿进行论证，形成《条例（送审稿）》。送审稿报市政府后，市政府法制办按照立法程序，通过书面、座谈会和在政府网站上全文公布送审稿等方式征求市（县）、区政府、相关职能部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位、物业服务企业、业主委员会和社会各界的意见和建议；与市政协开展立法协商，听取民主党派、政协委员的意见和建议，会同市人大常委会环资城建工委、法制工委、市住保房管局反复进行研究、论证和修改，并征求市领导意见，形成了现在的《条例（草案）》。 《条例（草案）》主要依据了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》（以下简称省条例）等法律法规，重点参考了杭州市、宁波市和西安市等外地相关立法的经验和做法。 三、制定《条例（草案）》有关问题的说明 （一）关于物业管理组织体系 省条例赋予了街道办事处（乡镇人民政府）对本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督职责，突出了其在物业管理活动中的基础作用。为了充分发挥街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会在物业管理活动中的作用和职能，把社区建设和物业服务结合起来，《条例（草案）》对省条例的规定进行了细化，一是明确了街道办事处（镇人民政府）落实部门和人员，专门负责物业管理工作指导、协助和监督；二是明确了社区居（村）民委员会有关协助和配合。（第三条） （二）关于业主委员会选举、换届 国务院《物业管理条例》和省条例以及住建部《业主委员会指导规则》，对业主委员会的选举、换届工作，虽然均有规定，但较为原则。为了进一步提高业主委员会的工作水平，规范业主自治活动，《条例（草案）》进一步细化了业主委员会的行为规范：一是明确了业主委员会委员条件；二是要求业主委员会委员要接受业务培训；三是对业主委员会职责作了规范；四是针对业主委员会换届，设计了事前告知、事中接受指导、事后进行审计的制度。（第十三条、第十四条、第十六条、第十七条、第十八条） （三）关于前期物业管理保证金制度 物业服务企业或者建设单位签订前期物业服务合同后，有时会出现不履行合同的情形，给业主正常生活和工作带来很大的不利影响。为了规范和约束建设单位和物业服务企业在前期物业管理中的行为，我市从2012年开始实施前期物业管理保证金制度，从实践情况来看，效果比较好：一是随意不履行前期物业服务合同的现象很少发生，二是前期物业服务中，即便出现不履行合同的现象，小区物业服务能得到保证。另外，外地很多有地方立法权的城市，大都通过立法形式确定了保证金制度。为此，《条例（草案）》对前期物业管理实行保证金制度作了原则规定，同时明确了保证金的缴纳、管理、使用、归还等具体办法由市政府另行制定。（第二十六条） （四）关于物业服务费的交纳 物业服务费能否按时交纳事关全体业主利益，也是物业服务企业能否正常开展物业服务的基础。当前，物业管理中存在的一个主要矛盾，就是部分业主以各种理由拒交物业服务费，从而导致小区物业费收交率逐年下降。这不仅加剧了业主与物业服务企业之间的紧张关系，更影响了小区正常的物业管理工作。为此，《条例（草案）》对物业服务费交纳的有关制度进行了设计：业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉或者申请仲裁；物业所有权发生转移时，转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用。（第三十七条） （五）关于经营性收益的管理 由于上位法对利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营以及地面停车所得收益，缺乏具体管理规范，致使这部分收益的处理逐渐成为物业服务企业与业主委员会之间多发的矛盾。在日常管理中，有的物业服务企业存在不公开账目，不单独列帐，侵占这部分利益的现象；有的业主委员会对这部分收益的使用不规范，乃至挪作他用。为此，《条例（草案）》不仅对经营性收益的管理、建帐、公示、使用作了明确规定，同时还明确，经营性收益由物业服务企业代管的，应当接受审计；由业主委员会自行管理的，应当接受社区居（村）民委员会的监督。（第三十八条） （六）关于物业管理中企业诚信与业主个人信用 由于物业服务企业资质年审制度的取消，对物业服务企业服务质量的评价、经营的规范缺乏有效监控手段。市住保房管局参照省内外很多城市做法,出台了物业服务诚信管理办法，并已于今年7月1日正式施行。《条例（草案）》在此基础上,对物业服务企业诚信和业主个人信用等诚信管理也作了规定，建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业进行动态管理，对物业服务情况进行定期检查，规定了物业服务企业和项目经理人的严重失信行为条款和惩戒措施。（第四十一条、第四十二条、第四十三条、第四十四条） （七）关于旧住宅小区物业管理 旧住宅小区整治改造是市委、市政府关注民生、改善民生的重要举措，该项工作历年来一直被列为市政府为民办实事工程。我市旧住宅小区总面积近2000万平方米，主要集中在四城区。自1997年开始实施整治改造以来，目前已累计完成1650万平方米，涉及小区134个。为了对整治后的旧住宅小区实行长效管理，市政府也出台了相关意见，取得了一些效果。为了进一步加强旧住宅小区的物业管理，改善旧住宅小区的居住环境，《条例（草案）》专设一章，对旧住宅小区的定义、整治内容、电梯更新改造、长效管理等作了规范。（第六章） （八）关于拆迁安置房小区物业管理 随着我市城市化水平的迅速提高，拆迁安置房小区大量建成，目前我市约有6000多万平方米的拆迁安置房小区已交付使用，另有约2000多万平方米的在建项目。但拆迁安置房小区的物业管理相对滞后，主要存在公共部位维修资金归集不到位，长效管理经费不确定，居民的有偿服务观念尚未形成，物业管理从业人员的业务素质亟待提高等问题。为了提升拆迁安置房小区的物业服务水平，营造良好的居住环境，《条例（草案）》单设一章，对管理职责、配套建设、前期物业服务、经费保障、维修资金管理、业主自治管理等作了规范。（第七章） 以上说明及《条例（草案）》，请予审议。 |
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