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2014-11-29 诺亚财富
▍经济转型期的商业地产 今年前三个季度，中国最终消费对经济增长的贡献率为48.5%，超过了投资社会消费品零售总额和人均可支配收入，继续保持双位数增长，中产阶级不断扩大，专家预计未来20年中产阶级人数将超6亿。 另外一组数据显示，中国不到50%的最终消费率与美国等发达国家逾80%的消费率仍有很大差距。中国经济要更多依赖国内消费需求拉动，相比欧美，中国购物中心还有很大的发展空间，这给商业地产提供了机会。 虽然目前我国金融市场配套环境尚不完善，融资成本高企。但从房地产基金层面看，投资者热情重临。据悉，今年年中已有数支海外机遇型地产基金完成募集，寻找中国商业地产的高增长项目。 ▍商业地产政策环境利好机遇 9月30日公布的央行、银监会文件(“央四条”)提出，鼓励银行金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等，用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。同时，开展房地产投资信托基金(REITs)试点。 对REITs的逐步开放预示中国房地产行业或将因此进入新一轮“洗牌期”，房地产金融创新迎来新希望，房地产市场将由此开启腾飞盛宴。 ▍中国商业地产同质化竞争严重 在中国，但凡发现是好的行业，都喜欢一哄而上，商业地产也不例外。随着住宅市场的持续调控,已经有越来越多的开发商特别是传统住宅开发商开始涉足商业地产，行业竞争持续加剧。 甚至有些开发商请商业地产专家做顾问，但是去年下半年开始，他们又请这些商业地产专家帮忙把项目卖出去。 而招商难、空置率高等问题，也直接影响商业地产项目的经济效益。 商业地产要想成功，必须做出产品定位的差异化，比如从选址开始，到规划设计，甚至到建造，以及到招商跟运营管理，整个的商业地产的价值链里面，包括金融部分，都要体现出差异化，才能使得这个产品跟人家不一样。 “未来商业地产市场一定会有一个重新洗牌、优胜劣汰的过程。”丁力业说，行业整合的趋势已经越来越明显，行业并购机会增加。 ▍电商不是冲击 是融合 当下，很多论调认为电商对商业地产的冲击非常大，很多商业地产未来发展将难以为继，但丁力业显然不这么认为。 他说，电商对于商业地产不是冲击，互联网时代改变了很多人的生活方式和习惯。 简单来说，电商给人们带来的第一是便利，第二是便宜，但购物中心的优势则是重体验，这一点电商比不了，也就让购物中心可以和电商形成差异。 购物中心是提供情感交流的场所，可以把顾客的体验做得更好，网络平台能更快捷和方便，可以让购物中心更多地结合两者的优势，线上线下融合使得两者共同进步。 （本文根据嘉宾演讲实录整理，内容未经嘉宾审核。作者：诺亚财富集团 品牌市场中心 程文）
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