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吴娓婷广州报道 设立半年时间内规模即从20亿迅速增长到200亿的越秀国资基金，可能缩减在地产方面的投资。 12月8日，隶属广州市国资系统的广州友谊(22.00, 2.00, 10.00%)集团股份有限公司（000987，SZ）通过非公开发行股票募集100亿元，收购同为国企的广州越秀金融控股集团（下称“越秀金控”）。 广州友谊在9日发布多份针对越秀金控下属企业的资产评估说明。其中，对广州越秀产业投资基金管理有限公司（下称“越秀产投”）的资产评估说明透露，由越秀产投担任普通合伙人和管理人的广州国资产业发展股权投资基金（下称“国资基金”）预计“投放于地产项目的规模将逐渐减少”。 记者留意到，广州友谊董事会已审议通过，同意使用该资产评估说明。 据了解，该国资基金大部分投向越秀地产。而越秀地产从去年至今，共有五宗地块与国资基金联合拿下。在总额高达167.16亿的地块中，越秀地产仅出资17.26亿元，国资基金则承担150亿元之巨。国资基金协助越秀地产开拓了新的拓展模式，取得低负债率与高扩张速度的平衡。而如果国资基金调整投资方向，越秀地产就需要另觅资金来路。 越秀地产方面对本报表示，针对国资基金未来是否缩减对房地产投资，属于对方经营策略，不予置评。 国资基金投资方向待定 资产评估说明显示，越秀产投于2012年的营业收入为1942万，利润却是-499万元。2013年国资基金成立以后，越秀产投营收激增至8739万，并扭亏为盈，净利润达到3254万元。今年前九个月，实现营利超过6000万，净利4393万元。该说明还透露，越秀产投今年9月收取居间收入1200多万，全部是向其主动申请基金投资的房地产企业收取的费用。 越秀产投的营收状况与旗下的国资基金密切相关。作为私募基金，产投所管理的存量基金产品中，国资基金占了很大的比例。而基金大部分投向了与越秀金控同属一个集团旗下的越秀地产（00123，HK）的项目。 然而，该份资产评估说明在分析产投的营收状况后指出：“出于风险控制考虑，预计国资基金投放于地产项目规模将逐渐减少，基金开发投入规模也将逐渐减少”及，“随着房地产行业面临的调控及市场状况，基金投放将审慎进入房地产行业，未来不再考虑将基金投向主动要求投资的房地产企业。” 公开资料显示，去年成立的国资基金，普通合伙人和管理人均为越秀产投，后者出资200万元占基金认缴总额的0.08%。有限合伙人为广州市国资系统的广州钢铁、广州港集团等12家法人股东。 广州友谊亦参与了国资基金。据广州友谊公告，该国资基金的认缴总额初定为23.92亿元，公司出资3亿元占认缴总额的12.54%。 依靠联合越秀地产拿地，国资基金设立半年就迅速从20亿增长至超过200亿。 但本次评估说明指出，“尽管自成立以来，广州越秀产业投资基金管理有限公司管理基金规模有了很大的增长，但是在PE/VC投资方面，尚未能建立起广泛而有效的项目来源。” 据悉，广州市国资委[微博]同样重视私募基金在国企改革浪潮中的作用。随着国企改革深化以及房地产行业形势的变化，国资基金今后的经营策略值得关注。 广州友谊此前停牌三个月，8日宣布100亿收购越秀金控集团。据公告，广州友谊拟向控股股东广州市国资委[微博]以及广州国发、广州地铁等七名特定对象，以每股每股9.40元的价格，非公开发行的股票合计不超过10.63亿股。募集资金总额不超过人民币100亿元。交易完成后，广州友谊将转型为以金融和百货为双主业运营的国内大型A股上市平台。 越秀金控为控股型公司，主要经营证券、融资租赁、私募投资基金、担保以及小额贷款等业务。 拿地小伙伴 越秀地产相关部门负责人曾对本报表示：“懂行的人一看就知道国资基金是个好东西。” 广州国资产业基金采用“母基金+子基金”的运作方式。其中，广州国资产业基金是母基金，不直接从事具体项目，而是针对特定项目设置子基金，广州国资产业基金出资20%至50%成为劣后级投资人，剩余优先投资人份额向社会投资人募集。 在今年的中期业绩会上，越秀地产董事长张招兴介绍，公司的拿地方式是与基金合作，以较低成本获取土地进行开发，当项目开发形成销售后，根据项目的情况选择回购，形成了“先拿地，后付钱”的模式。 越秀地产财务总监欧俊明介绍，合作比例上越秀地产大约占5%-20%，基金占比达80%-95%。合作开始两年内，越秀地产有权选择回购，回购额度有上限，基金回报的设定为每年11%到12%。 越秀地产总经理陈志鸿则称，5%-20%的比例并不固定，会根据具体项目进行调整；11%-12%的回报率也会按项目进行综合平衡和考虑。 如此弹性的合作，上述部门负责人表示是因为国资基金由越秀集团2000亿资产作担保，而其它国企合伙人也充分信任越秀地产。 同样由广州友谊发布的越秀金控的审计报告显示，现在广州国资产业基金旗下已至少有20只基金，以“广州越秀诺成”或“广州越秀仁达”开头命名。 越秀地产联合基金拿地的模式始于2013年6月。其时越秀地产旗下子公司广州越港与深圳越秀鹏程基金联合拍下杭州一宗商业地块，价格5.84亿元，其中越秀地产出资1.17亿元，占该地块股权的20%。 类似的模式出现在广东佛山禅城区地块、武汉江汉区精武路地块、广州萝岗区云埔地块和杭州古墩路地块。 也就是说，2013年至今年上半年，越秀地产五次联合基金拿地的土地出让金总额是167.16亿元，其中越秀地产仅出资17.26亿元，占总金额的10.32%，剩余近150亿均由基金方支付。 拓展VS维护评级 11月 24日，越秀地产以64.5071亿元摘得广州市年度总价“地王”时，国资基金就没有参与。越秀地产方面对本报的解释是：“地块属于底价成交，不一定都与国资基金合作，（不与其合作）公司债务成本更低。”而越秀产投方面则拒绝对本报回应“不合作”一事。 事实上，今年早些时候，越秀地产曾表示全年买地计划金额只有40亿，上述64.5亿地王超过全年预算。 越秀地产方面表示，这是因为供股获得资金，所以拿地方面可以多投些钱，而且当时供股的目的也是为了买地。9月越秀地产折价25%供股，最终在10月获得超额认购4.19倍，共集资38.463亿。 供股融资拿地是越秀地产在未与国资基金合作情况下的最佳选择。去年越秀地产继中海和华润之后，成为第三只获得穆迪、惠誉授予投资级评级的内房股，公司将维护此评级作为重要工作。有关人士曾对媒体透露“维护投资评级是公司的一项重要工作，我们现在拿地前都会先考虑评级的影响因素。”公司公告或领导讲话，亦多次强调维护评级的任务。 渣打的报告指出，由于越秀地产的首要任务是保持投资评级，所以不能通过发票据及银行贷款集资。 去年与国资基金处于“蜜月期”，越秀地产更多考虑采用合作模式，成功借用外部资金兼得低负债率和快速扩张。中报显示，今年上半年，该公司的平均融资成本进一步降低到5.2%，比2013年下降了0.4个百分点，其中债券占20%，境外借款占35%，一年内到期的短期债务占比由35%下降到15%。公司持有现金97.53亿元，比 2013年底增加16.5%。中报又称：“本集团继续深化与投资基金的合作，把握市场机遇，适度增加优质土地储备。” 现在的问题是，国资基金可能调整投资策略，越秀地产今后如何在拓展和维持低负债之间取得平衡？越秀地产方面其强调，将继续致力于优化公司融资结构，拓宽融资管道。 |
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