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李德福：各位朋友大家好，我是永泰红磡养老产业集团的董事长，我叫李德福。 网易地产：李总您好，今天我们看到在梅江会展中心举办了关于养老产业的一个会展，我们知道永泰红磡之前是做住宅、旅游地产等传统的房地产企业，现在转型向养老地产方向发展，我想问一下，我们的企业为什么选择向养老产业转型呢？ 转型，看到养老产业庞大市场 李德福：作为永泰红磡控股集团，过去是以做房地产为主的综合的一个房地产开发的一个企业，我们在几年前就认真对养老产业市场在国内外进行了调研，因为随着中国老龄化社会的加速到来，养老产业将形成一个庞大的市场，所以作为一个商业化企业的集团，发现这样一个巨大的市场，而且与我们自身的资源又相吻合，所以我们决定切入这个市场。 网易地产：您刚才说到自身的资源，那么我们的优势是什么？ 李德福：首先我们是做养老产业的，我们做的养老产业和我们一般意义上所说的养老地产不是一个概念，但是又离不开养老地产一部分，也就是说我们做的是居家，更主张让老人有家的感觉的这样的地产，所以做中国的式的CRCC，做老年这种居住社区，这是我们一个主攻方向，所以我们房地产的一些核心能力是可以进入这个领域的，同时我们还做养老产业的另外三个方面：除了中国式的CRCC，这种养老社区的开发以外，我们类似于星级酒店管理公司这样的运营服务的公司都是专业化的，这是一个很重要的环节，也是一个产业的组成，这还不够，像你今天在梅江会展中心看到的，很多的养老用品的配置，就是集国内外最优秀的产品，最优秀的设计，最现代的网络来直接送达到我们最终的老年人的客户手里，这也是我们养老产业的一部分，就是养老用品的配置，除此之外，这里所涉及的它必须有这样的经营人员、服务人员、管理人员、决策人员，所以在养老培训上也是我们这个链条上的重要的组成部分，我们现在就是这样一个考虑。 网易地产：您刚才说的这些优势也同样伴随一些风险，您觉得在服务方面还有哪些风险和挑战呢？ 李德福：我觉得在我们国家最大的风险是什么？政策，政策的环境还没有很明确、具体的一些规定，但是我们从国家的“十二五规划”来看，大的方向已经制定，我们国家的养老产业，和我们比较成熟的欧美市场，甚至亚洲市场是有差距的，特别是我们和美国（相比）有差距，跟英国、德国这些国家（相比）有差距，和日本的差距就更大，也就是在这些国家里养老是很成熟的，各种模式和形态都很成熟，但是在我们国家，除了养老院，和除了地产商搞的一些所谓养老的房地产以外，没有更成熟的这种商业模式。尤其是作为一个企业进入这个产业，企业是以盈利为目的，我们做养老院是以非盈利为目的，以企业来切入这一块以后，以盈利为目的，它必须得盈利，那么对这种商业模式的探索，我认为就构成了第二个问题，政策不支持你就是个风险，在我们国家什么都推不动，我们看到“十二五规划”已经指明了这个方向，大的趋势上风险在逐渐降低，逐渐缩小。另一个所谓对企业来说巨大的风险，就是一个可持续的盈利性，这是企业切入这个产业要关注的。 作为我们来说，政府要做的那一块我们不做，简单意义上的地产商转过来就是，说是养老产业，实际上还是做房地产的，这个我们不做，我们做的是什么？中高端的这样的老年人，这个客户群，就像我说的，刚才我们说的四个方面，从它的社区开发到CRCC的系统集成式管理，以及到养老用品的配置和养老机构的培训，就是教育培训，我们说这四块，而这四块我们认为都是完全可以获得相应的社会回报的，足够企业的利润。 永泰红磡养老产业板块运营包含四大业务 网易地产：您刚才强调企业的可持续盈利这一点，能不能给我们具体讲一下？ 李德福：首先来讲，我说的四块，作为社区，这些养老机构有不动产，这些不动产在房地产开发领域，除了规划设计以外，没有什么用，规划环境设计当中没有什么用，在我们现行的国家政策里面，可以租也可以售，我们各地有卖的，有租的，不管是租的还是售的，对不动产来说没有赔钱的，都是盈利的。 网易地产：但是这种必须是长期的运营。 李德福：对，如果你要是售的，它就是房地产一样的做法，我盖好了以后就卖了；如果我是租的，就通过收取租金和门卡费，它也是可持续的。如果再加上对里面的另外一块，就是运营管理，运营管理投入就是人力成本，那么在这一块上，这个是经过精到的测算的，你只要交得起这个费用，这个企业就会盈利，此外它的盈利在运营服务上还提供理财服务，它可以对老年人的财产做增值服务，增值出来的部分是和老年人共同分享的，所以它是盈利的。 第三块是教育，我们的教育培训比较特别，我们跟专业的医疗机构、护理机构合作，我们和北京大学医学部合作，我们跟国家社会劳动保障部合作，是颁发证书的，换句话说是有学历的，也就是说这样它不是福利教育，不是这种义务教育，它是有偿的培训，进来是要缴费的，出去就业你谁要用他，用人单位要缴费的，所以只要这个账算下来就不会赔钱，资本市场上有新东方就是例子。另一方面在养老用品的配置上，它是先进行世界性采购，拿到中国来，然后中国有现代的销售渠道，然后送到集团客户，政府采购是一块，集团客户是一块，自然人是一块，自然市场，就是说集成的采购回来，这是一块，自主的研发这又是一块，形成这种老年用品的市场，这个产品通过专有的渠道来发送到政府采购、集体企业的采购部分，发送到最终消费客户，自然人，所以整个过程它应该是盈利的。 成功的模式你看看国美、苏宁就是这样，这都是有（成功的先例）的，所以我就说在于你怎么整合。 网易地产：这个是在养老产业这一块。 李德福：嗯。 网易地产：现在永泰红磡在养老产业方面的布局都在哪些区域？ 李德福：我们起步应该是在四个城市，我们是天津本土化的企业，我们总部的纳税地在天津，对天津更熟悉一些，所以我们是从天津起步；同时我们要在上海、北京和广东这四个地方是同时推进的，作为我们企业也要考虑一个布局问题，作为不动产建设方面，我们是以天津为主来向全国辐射，作为运营服务，我们以上海为总部基地，向全部辐射，作为养老用品的配置，我们以广东为基地向全国辐射，作为教育培训，我们以北京为基地，总部在北京，为基地向全国辐射，这就考虑北京的资源、天津的资源、上海的资源和广东的资源，比较符合我这四块的需求。 中国养老产业与欧美、日本等国家差距很大 网易地产：您刚才说了他们多养老产业，在您眼中觉得现在中国的养老产业正处在一个什么样的情况？ 李德福：中国的养老产业跟欧美，甚至跟亚洲以日本为代表的（国家）都没法儿比，差得很远很远，差得很多，可是中国的老龄化社会到来非常迅猛，刚才您也听到我们天津市民政局报的数字，截止到上个月，我们天津的老龄人口已经达到了100多万，不到200万，60岁以上人口已经占全市人口的18.8%，这个数字已经很厉害了，如果按照我们现在预测性的统计，到2040年，大概我们的老龄化人口（会占到总人口）的三分之一，30%以上，是吧，这是很可怕的一个数字，所以这个速度是非常快的。我们国家由于计划生育政策多年来的持续性推广，所以导致这种状态，到2040年将会形成我们国家老龄化的高峰期，也就是你所看到的，我们将要看到三分之一以上是老人的这个状态，将在2040年到来，就是原来预计能到2050年，现在2040年就到来了，提前了大概5年—10年，这个数字非常可怕，它是吃GDP的。 你说我创造七个点的GDP它可能得啃掉两个点，如果你只有两个点的GDP，就是零了，所以这个老年问题如果不解决，对于我们国家经济的可持续发展，对国家、社会的稳定都会形成巨大的包袱、麻烦，所以从国家来讲，现在开始重视这一块的工作，但是我们与欧美的差距很大，刚才我说了，包括政策上的支持，产业的布局，社会参与，投资者参与的热情，人们的一些传统观念都需要改变，这些差距还是多方面的。 网易地产：您刚才说到差距还是很大，但是在中国做养老地产，如何将传统的养老地产的模式跟现代的养老产业模式更好的结合在一起，创造一个中国式的养老产业？ 李德福：目前中国的养老产业大家都在探索阶段，国外的再好，你严格的照搬过来它不适合中国国情，所以所有参与这盘盛宴的企业，能够参与老年产业的发展的，包括政府的一些机构在内，大家都在探索，可以负责人的讲，直到目前，全国没有一家说我这个是最标杆的，最成熟的，无懈可击的商业模式，没有。在美国在日本都可以想到，有响当当的企业说我这是最好的，但是在我们国家，基本上都处于一个起跑线上，刚刚开始进行探索，现在是这么一个阶段。 所以你说我就如何转，到哪儿去，对不对，大家都在研究和探讨，作为一个传统的房地产企业，恐怕在介入养老产业也得分几步完成，我们也是经过由综合性房地产开发，缩减到专业的住宅市场的开发，由住宅市场开发，到做养老地产的开发，然后现在从老年的商业地产，社区就是属于这样的，因为它不卖，尤其是CRCC它是不卖的，它是对外出租的，实际上就是老年的商业不动产，由这个开始又衍生出来其他的几块业务，构成一个产业去发展，这是需要探索，需要实践的，是否成功，也在实践，不管是上海、北京（都有）多种方式。 但是现在看，大体上应该分这么几种，一种就是我们政府主导的养老院式的养老模式，另外一种就是说民间的这种居家的养老模式，这是我们最传统的，第三种就是我们像美国的凤凰城这样的，我们现在大体上都是地产商干的，一弄一千亩地，五百亩地，然后搞一个什么老年退休社区这样的什么什么的老年城，像这类的都是以地产为主，我把它叫成老年不动产，你说可能吗，这一个里面都是七、八十岁的，咱弄一千多亩地，这里面得有成千上万的老年人在里面住，可能吗？我认为这种商业模式是不可持续的，但是有这样的项目，它在目前中国的这种市场形态里面存在，就是这种老年的不动产，还有一种像我们上海有做得不错的，出租来提供服务，这样也是一种探索，但是是不是这种方式就是尽善尽美了呢？同业里面有肯定的部分，也有质疑的部分。 就像我们集团要干的这种模式，是不是就是最好的呢？有待时间去证明，至少我们经过三年的研究，世界性考察，结合中国的国情，我们认为是值得探索的，是值得大胆实践的，这也有待于在实践当中进一步的总结。所以归结到最后一句话，到目前为止全中国在养老产业方面没有一个完整的商业模型。 养老产业应由政策“搭台”社会“唱戏” 网易地产：刚才您说养老会吃掉GDP，但是它不应该成为一个社会的包袱，应该要把它作为一个可持续发展的方向，在这其中政府应该扮演什么样的角色？ 李德福：我觉得政府搭台，应该让社会唱戏，也不能光是企业唱戏，所谓社会唱戏分几个层面，我们按照中国传统文化来讲，老年人最初是不愿意进养老院的，都愿意在自己的家里，就在家里养老，即便到了现在社会有这么大的宣传量，我想50%以上的老人仍然喜欢在家里养老，甚至一些家庭里面的儿女还转变不了这个观念，认为老人出去以后会让人笑话，这种忠孝的概念在我们国人的概念当中还存在的很深，实际上老年人真到这样专业化的机构里，一定可以比家庭更好，但是往往我们老人的家人，甚至一些老人，他剥不下这层面子，所以在我们国家可能有50%以上的人还是在居家养老。 我为什么说政府搭台，政府给政策，给方向，把这个台搭好了，社会唱戏，那就是现有的这些社区里面的老人怎么样给他提供家居式的老年的照料，老年的服务，这是一种形态，这是一种液态，另一方面就是走进养老院的这些老年人，大家在媒体上也看到了很多，有正面的，也有反面的，也就是说这些养老机构是政府做的，有的是好的，也有的是一般的，还有一些民营在做的，民营不赚钱它是做不好的，如果民营接了这类的项目以后只是靠政府的那些补贴，去蚕食这些补贴，那么他就要克扣这些老人，所以我们在网络和媒体上也看到了很多负面的报道，这是一种养老院的形态。 另外一种形态是养老，属于老人城的那种概念，实际就是养老地产，我认为就是挂羊头卖狗肉的意思，你说的是做养老，实际上做的是地产开发，我认为这种老人社区是不可持续的，而且会带来很多的后患，这种方式全世界都证明它基本上是走不通的。 网易地产：您刚才说政府方面需要？ 李德福：另外一种形态就是说，我一会儿跟你说这个问题，另外一种形态就是说你怎么样按照不同的需求，还有一块就是他得有这个消费能力，中高端的消费能力，他可以接受这种商业化，我们就应该创造这样一种商业化来为这个群体服务，有居家的，当然有居家的服务，政府能够给政策、给措施，让他居家的服务，就是50%以上的人群得到一种妥善的服务体系，养老院的这种，你应该有一个政策，你要给它一个服务体系，不要乱来，国家也做，个人也做，怎么克扣的，那老年人就遭罪，你有一些政策，有一些门槛，有一些规范，这个就做起来了，大体上这些都是属于中端以下，中端以上的也应该给政策，你不能拿中端以下的，像这种一般的民政的福利政策，来套商业化，这就限制了另一块的发展，另一块的发展应该占到市场的15%，有这种需求，以后这个比例会越来越大，随着经济的发展，社会的进步，人们积累的越来越多，它会越来越大，所以国家的政策就要跟上。 我对于完全商业化的这种社会养老不应该限制发展，应该是支持你发展，那么怎么样支持？包括政策导向、包括提供金融类的服务，金融类的服务你得有，包括你的税收，包括你的征地、规划、建设，都得要有相关的东西，包括医疗保险，这是老年人离不开的，不管在美国还是在日本、澳洲，它的养老保险是进入这个的，它的医保是配合的，这些需要政府做这些事情。 像在日本，我们现在养老的状态大概是日本八十年代的水平，也就是说我们现在跟日本的养老的发展差了30年，我们现在没有一套统一的规范制度，制度建设没有，我们没有医疗保险这一套的东西，对于老年人没有跟上，你看网上说的养老金还是一个大窟窿呢，都折腾没了，他没有这些保障，而你的社会在20年以后三分之一都是老人，这些东西都没有保障的话，你说这个社会会成什么样子？ 网易地产：缺乏安全感。 李德福：那当然是，如果在西方我失业了，或者我老了，我有依靠，我有保障，我们国家缺什么？虽然改革开放30多年，但是完整的保障体系没有建立起来，这就是大家心慌的地方，大家感到没有依靠，甚至金融危机也好，经济下滑也好，大家感到恐惧，没保障，老年人尤其如此。所以我们国家，我们政府应该在这方面下大力气，突破老年人的保障的相关政策的制定。 房地产行业需要进行调整 李德福：和我们企业，做了20年的房地产的开发和建设，我们也得益于过去曾经是我们国家支柱产业这个政策的恩惠，下海20年，我下海了20年，我是1995年开始做的第一个项目，到现在多少年了？17年，那时候是从危旧房改造开始，而在危旧房改造以前，从深圳开始房地产，应该在九十年代初期就已经起来了，所以说在全世界都没有像中国，不动产走了这么长的一个周期，虽然中间也调整过，但是这么大，这么长的一个周期，可以说一直是在高歌猛进，哪怕在2008年的金融危机，再往前到九十年代的亚洲金融危机，2008年的世界金融危机，都没有摧毁中国的房地产业，也就是说在这个过程当中获得了长足的发展。 从世界来说，在这个行业，一个大的周期，15年是它的极限，也就是说它必然面临一个调整，这是从理论上，技术上来讲，从我们国家来讲，大家要清楚国家现在是进入一个转型期，经过改革开放30年以后的一个转型期，我们现在国家要由“中国制造”变为“中国创造”，由“中国制造”这样的国家向“中国创造”这样的国家去发展，因此我们国家的国策是要建立创新性国家，是这么一种情况，这个国家要进行产业结构调整，而且我们国家已经明确说了，房地产已经不是支柱产业了，所以我们要特别注意这些政策的变化。 他要建立创新性的国家了，那就是面临着大的产业结构调整，而且明确告诉你房地产已经不是支柱产业了，反过来又开始补欠债，补课，要建立社会保障，那你想这个市场会是一个什么市场呢？从大的理论、国际经验来看，一个大的周期结束了，结束了意味着就要有一个调整，我们国家要建立创新性国家，产业结构也要进行调整，而且明确了你不是支柱产业了，那意味着什么？但是我们还有一个矛盾，我们国家城市化进程还没有结束，有大批的人还要往城里（迁移），他要解决住房问题，所以我们国家开了社会保障部，也是过去房地产高歌猛进过程当中一直想解决，可是就解决不了（的问题），千军万马都买商品房，就是经济适用房我也给你变成商品房，应该说把老百姓兜里的钱都掏光了，所以国家现在知道这个问题，在补这个课，在还这笔欠债，用社会保障推出来，它一定要蚕食这个市场的份额。 现在的市场是买得起房的买，买不起的就永远买不起，你说你那点工资能比得了中国的房价吗？所以我是这么看的，这个市场大家要关注，你还以为还是像过去2010年，2011年那样的高歌猛进，那就别想了。但是我们现在有一个问题，我们国家在转型期遇到这个经济危机，遇到这样一个几十年不遇的综合性的危机，让我们给赶上了，中国的经济在迅速的下滑，我们现在没有一个，我们国家没有一个产业能替代房地产，要阻止这个下滑，同时还要打压房地产，那就是形成灾难性后果，但是如果你去抬这个房地产，你就等于吃了一副毒药，这叫饮鸩止渴，你可能眼下好过了，但是你对你的国家经济的复苏，它的周期会更长，我是这么看的。 所以从这个角度上说，说房地产是不是今年下半年年底就下去了？下不去，甚至明年第一季度会出现小高潮，越如此，中国的经济越麻烦，你们想一想，中国的老百姓，钱都在哪里？中国的老百姓的钱就在三个方面：一个方面在房子里；一个方面在股票里；一个方面在医疗教育里，你把这三块都剥离以后，你看他还有什么东西？房地产蓬勃发展了15年，老百姓一半以上的财富都吸到那里去了，中国股票（市场）冲进去的到现在跌得一塌糊涂，亏了20%—50%的有得是，所以我说房地产经过那么一个小高潮以后，这个房地产会有一个调整周期，但是随着中国城市化进程的发展，你说它跌到哪儿去？像谢国忠说的这个我认为也不大可能，说再跌50%、80%的，我认为这不大可能，但是你说这个房地产，再像金融危机以前，或者金融危机以后这样的高歌猛进？我认为也不可能。可能在一定的时候它会处于那么一种温水煮青蛙的状态。 网易地产：现在买房还是该出手时就出手。 李德福：是。 网易地产：今天的访谈到此结束，谢谢。 |
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