物业管理入门100

物业管理入门100

作者：方可  

 

一、物业管理

 

1、物业管理的主体：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业；

 

2、物业管理的条件：由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定；

 

3、物业管理的对象：对房屋及配套的设施设备和相关场地；

 

4、物业管理的内容：进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；

 

5、物业管理的范围：专有权、共有权、公有权之中的共有范围；

 

6、物业管理的作用：房屋保值、设施正常、环境有序；

 

7、物业管理的政府职能：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作；

 

8、物业管理的地方政府职能：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；

 

二、业主

　

9、业主：房屋的所有权人为业主；

 

10、业主权利1：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

 

11、业主权利2：提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

 

12、业主权利3：提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

 

13、业主权利4：参加业主大会会议，行使投票权；

 

14、业主权利5：选举业主委员会委员，并享有被选举权；

 

15、业主权利6：监督业主委员会的工作；

 

16、业主权利7：监督物业管理企业履行物业服务合同；

 

17、业主权利8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

 

18、业主权利9：监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

 

19、业主权利10：法律、法规规定的其他权利；

 

20、业主义务1：遵守业主公约、业主大会议事规则；

 

21、业主义务2：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

 

22、业主义务3：执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

 

23、业主义务4：按照国家有关规定交纳专项维修资金；

 

24、业主义务5：按时交纳物业服务费用；

 

25、业主义务6：法律、法规规定的其他义务；

 

三、业主大会和业主委员会

 

26、物业管理区域：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定；

 

27、业主大会数量：物业管理区域内全体业主组成业主大会；一个物业管理区域成立一个业主大会；

 

28、业主大会活动范围：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；

 

29、业主大会指导： 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；

 

30、业主大会职责1：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

 

31、业主大会职责2：选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

 

32、业主大会职责3、选聘、解聘物业管理企业；

 

33、业主大会职责4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

 

34、业主大会职责5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

 

35、业主大会职责6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责；

 

36、业主委员会是业主大会的执行机构；

 

37、业主委员会职责1：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

 

38、业主委员会职责2：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

 

39、业主委员会职责3：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

 

40、业主委员会职责4：监督业主公约的实施；

 

41、业主委员会职责5：业主大会赋予的其他职责；

 

42、业主委员会备案：业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；

 

43、业主委员会委员：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任；业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生；

 

四、业主投票权、公约、议事规则

 

44、业主投票权（持分权）计算：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定；

 

45、投票方式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加；

 

46、投票代理人：业主可以委托代理人参加业主大会会议；

 

47、一般事务投票生效：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过；

 

48、重大事务投票生效：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过；

 

49、业主大会决议效力和后果：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力；业主大会决议一切民事责任由全体业主承担；

 

50、业主公约：业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；业主公约对全体业主具有约束力；

 

51、业主大会议事规则：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定；

 

五、前期物业管理

 

52、早期介入：规划、可行性研究、设计、施工、物业管理方案中的介入；

 

53、前期物业管理的开始：竣工验收合格、交房；业主、业主大会选聘物业管理企业之前；

 

54、前期物业管理的结束：成立业主大会并续签、改签、终止前期物业服务合同；

 

55、前期物业服务合同：建设单位与物管企业签署（临时）前期物业服务合同；

 

56、业主临时公约：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益；

 

六、招投标

 

57、建管分离：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

 

58、住宅物业的招投标：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业；

 

七、接管验收

 

59、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分；

 

60、物管验收：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；

 

61、建设单位应当向物业管理企业手续移交1：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

 

62、手续移交2：设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

 

63、手续移交3：物业质量保修文件和物业使用说明文件；

 

64、手续移交4、物业管理所必需的其他资料；

 

65、物业管理用房：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，所有权归全体业主；

 

八、物业管理企业和人员

 

66、独立法人：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；

 

67、资质管理：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；

 

68、资格证书：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；

 

69、管理区域：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理；

 

70、承接手续：物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续；

 

71、管理用房：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途；

 

72、管理分包：物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；

 

73、管理收费原则：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；

 

74、物业服务成本或者物业服务支出构成1：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

 

75、物业服务费构成2：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

 

76、物业服务费构成3：物业管理区域清洁卫生费用；

 

77、物业服务费构成4：物业管理区域绿化养护费用；

 

78、物业服务费构成5：物业管理区域秩序维护费用；

 

79、物业服务费构成6：办公费用；

 

80、物业服务费构成7：物业管理企业固定资产折旧；

 

81、物业服务费构成8：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

 

82、物业服务费构成9：经业主同意的其它费用；

 

83、售前物业收费：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；

 

84、明码标价：物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当实行明码标价。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等；

 

85、代收代交：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业管理企业接受委托代收该费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；

 

86、环境管理：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；

 

87、安全防范：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；

 

88、投诉：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉；

 

九、物业使用与维护

 

89、共用设施不能改变：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途；如果确需改变，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续；

 

90、共用设施不能私占：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；

 

91、水电气管理：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；

 

92、装修管理：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；

 

93、共用设施经营：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；

 

94、日常维修：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担；

 

十，维修资金

 

95、维修资金交徼：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金（或维修基金）；

 

96、维修资金用途：住宅共用部位、共用设施设备维修资金属业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造，不得挪作他用；共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等

 

97、维修资金保管：业主购房时由商品住房销售单位代收，在业主办理房屋权属证书时，售房单位将维修基金交给当地房地产行政主管部门代管；业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管，并定期接受业主委员会的检查与监督；

 

98、维修资金的审批使用：业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

 

99、维修资金的补充和退还：维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主；

 

100、维修资金的转让：业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。