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如今，房屋买卖上有了一种奇怪的现象：一边有买房人声讨开发商“入住n年为何产权证还不给我？”，一边则是另有一些买房人入住后根本不着急办产权证，这种情况下反倒是开发商在后面着急得要命，就差说“求你了，赶快来办产权证吧。”对此，有读者朋友致电本报，询问这些买房人为何不着急办产权证？是不是有什么好处？不办产权证有没有风险？ 买房人为何不着急办产权证？ 现在，许多人买房后并没有按照合同约定的，积极地去办理房产证，甚至在开发商催促之下也无动于衷，本来对房产拥有应以取得产权证为标志，但根据目前我国的实际情况和高法的司法解释，业主只要实际入住，没有人能影响其对房产的所有和使用。置业专家刘宏诚分析这种现象的原因时说，由于这两年契税一直处于下跌趋势，加上一些银行将贷款购房人的房产证扣在自己手上，不肯交给业主，所以不急于转手的购房人，特别是贷款的购房人并不着急办房产证。他们普遍认为办理房产证在购房中不是非常重要的事情，购房合同已经签了，钱已经交了，房子也已经住进去了，不办理房产证难道还会让他们搬出去吗？由于契税在办理房产证之前交就可以，当然是越晚办越可以晚交，不及时办理房产证，赶上契税下调还可少交契税，更何况办理程序繁杂，因此很多买房人干脆拖延不办。 开发商为什么着急让买房人办证？ 一般情况下，开发商急着让买房人尽快办产权证，主要是出于对自己资金的考虑。过去贷款买房的人很少，开发商为了晚交大部分土地出让金，几乎全部是能拖就拖；现在贷款买房的人多了，开发商要提供买房人在办理抵押登记前的阶段性担保，而做抵押登记首先要办下产权证，这就意味着买房人不办产权证，开发商押在银行对业主进行担保的资金不能动，所以现在开发商正常情况下比买房人还着急。但为什么仍有开发商不急着办证呢？刘宏诚认为，原因有下面几个：一是没有资金补齐未交的土地出让金；二是将土地或房屋抵押给了银行，抵押没有解除又得不到银行办理房产登记的同意；三是没有取得竣工备案表，政府还没有认可其工程合格；四是开发商开发项目的手续根本不齐全甚至违法。 不办产权证买房人有风险 隆安律师事务所的秦兵律师认为：在购买不动产时，办理房产证在购房合同中是非常重要的一个环节。我国现有的法律制度对于物权采取的是登记公示主义，也就是说，只有通过登记，才是真正拥有该物的所有权，就购房来说，只有办理了房产证后，才能真正意义上说对此房拥有了所有权，这时，如果发生法律纠纷，你对该房的所有权才会受到法律的保护。许多人只有在自己的房产受到不法侵犯的时候，才想起运用法律来保护自己的合法权益，但由于没有办理房产证，最终可能无法得到法律的保护。 秦律师提醒买房者，没有办理房产证的购房者可能会面临以下几种情况： （1）购房者对房屋的所有权在法律上存在瑕疵。我国的物权制度是公示主义，没有登记的后果是产生物权纠纷后，不受到法律保护。也就是说，没有办理房产证的房屋在实质上还是属于开发商，如果受到欺诈的情况下，购房者可能房钱两空。最普遍的情况是，开发商一房两卖，与另一消费者签订了购房合同，并在房屋管理部门办理了房产证，结果是没有办理房产证的购房者只能要求开发商返还购房款，至于能否要回房款，血的教训是，大多购房者是房钱两空！ （2）不利于房屋的变动。 不利于不动产的继承、赠与。房屋的变动，在法律上是严格的登记公示主义，没有房产证的房屋会导致继承合同、赠与合同的无效。 不利于夫妻共同财产的分割。夫妻在离婚时，涉及到夫妻财产的分割，而对房屋的分割尤其重要，没有房产证的房屋同样也是无法进行分割的。 不利于房屋转让。购房者购房往往有保值增值的目的，在市场价格发生变动的时候，购房者会考虑对房屋进行变现。但房产的交易是需要房屋权属证明的。没有房产证的房屋在交易中，是不受法律保护的。 不利于进行抵押。银行办理抵押需要对房产证进行审核，没有房产证是无法办理抵押贷款的。 不利于出租。如果承租人以出租人没有房产证不是该房屋的合法所有人为由不交租的话，法律上是支持这种观点的。 在拆迁中遭受损失。国家在拆迁补偿中也是以房产证为补偿依据的，没有房产证的购房者有可能在拆迁中得不到相应的补偿，从而遭受巨大损失。 不利于在房屋灭失或者损害时得到补偿以减少损失。 （3）传统的观念常常会使购房者不愿意考虑房屋遭受灭失或损害的情况，但这也是最容易让购房者蒙受损失的地方。房屋在因战争、台风、洪水、火灾等情况灭失或者损害的话，没有房产证可能无法获得相应救济。 （4）消费者应该树立正确的消费理念。 隆安事务所秦兵律师认为，社会分工的结果就是“人人都是消费者”，“消费者权益至上”，市场经济的实质也就是“消费者经济”，在市场经济发达的国家，无一不是消费者至上，在中国，“消费者时代”即将到来，在中国房地产市场里，“消费者时代”也必将到来。但是消费者至上这一理念并不是只要商家树立就可以的，而是说，作为消费者本人，更应该树立法律意义，懂得遵循法律、维护法律、运用法律，否则，“消费者时代”只能是一句空话，买方市场的不守法同样会造成市场的扭曲。法律只能保护守法的消费者，办理房产证，是法律赋予购房者的权利，也是义务，如果购房者不去遵守，那么最终受伤的，还是消费者。 |
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